부동산 투자, 지금부터 장기 추세를 반드시 살펴라
[부동산뱅크 2005/08/23 - 조회:29,597]
오는 8월 31일 정부의 부동산 종합대책이 초유의 관심을 끌면서 투자자들은 상당한 혼란에 빠져 있는 느낌이다. 당장에 부동산 관련 세제 강화가 예상외로 상당한 수준에 이르는데다, 적용범위도 넓어 조정진입이 불가피할 것 같기 때문이다.실제내용을 살펴보더라도 부동산을 매입하는 경우 내년부터 당장 실거래가 신고가 의무화되어 취등록세가 대폭 인상되고, 매도할 경우엔 양도세가 상당한 부담이 될 것으로 예상되고 있다.
특히 다주택 보유자는 대표적인 타깃이 될 것 같다. 양도세의 경우 지금까지 9~36%의 일반세율을 적용받던 1가구 2주택의 경우 양도세율이 일괄적으로 60%로 크게 강화되고, 1가구 3주택자의 세율까지 70%정도로 함께 오르게 된다. 게다가 1가구 2주택자 이상자는 양도세 과세 기준마저 실거래가로 바뀌면서 그 부담은 훨씬 커질 전망이다.
보유세 인상은 더욱 큰 관심 사항이다. 작년에 신설된 종합부동산세는 주택의 경우 부과기준이 기준시가 9억 원에서 6억 원으로 낮아진데다, 토지 또한 공시지가 6억 원에서 4억 원으로 낮아질 예정이다. 더욱이 개인이 소유한 부동산에 대해 인별로 합산해 종합부동산를 부과했던 방식이 가구별 합산으로 변경되면서 종합부동산세는 큰 폭의 인상이 불가피해 질 듯하다. 종합부동산세는 부과세액이 크게 증가할 경우 과도한 부담을 막기 위해 작년에 부과된 보유세액의 50%까지만 부과하도록 되어 있다. 그러나 이러한 50% 상한선마저 폐지된다면 보유세의 인상폭은 세액 증가분의 규모에 관계없이 그대로 적용된다.
이러한 보유세액이 크게 늘면서 2017년까지 부동산에서 차지하는 세금의 비율인 실효세율의 인상폭을 현행 0.16%에서 1%까지 늘리는 것이 정부의 방침이었으나, 이 또한 조기에 1%수준으로 끌어올리도록 했다. 이렇게 되면 선진국 수준으로 부동산 세금이 올라 매년 부동산 보유세 부담은 큰 폭으로 오를 수밖에 없다. 이밖에 향후 부동산 종합대책에는 개발이익환수제 도입, 판교개발방식 변경 등과 함께 강북 개발 등이 포함될 전망이다.
대외적 변수가 시장 변화 초래해, 장기추세 반드시 보라.
현재 이와 같은 내용이 8월 31일 조치에 그대로 담기게 되면, 시장 전반에 안정효과는 불가피할 수 밖에 없다. 그러나 검토되고 있는 내용 가운데 상가나 오피스빌딩 같은 수익형 부동산 관련 내용은 제외되어 있는데다, 토지에 대한 규제책도 그리 많지 않은 점은 주목할 만하다. 이런 점을 고려하면 부동산 시장에 대한 기대감이 여전히 상존해 투자자금이 집중되고 있다는 점을 고려하면 수익형 부동산으로 투자흐름이 바뀔 수 있다. 일종의 풍선효과가 생길 수 있는 것이다.
토지시장은 현재 토지거래허가지역 확대, 토지거래허가지역내 전매 제한, 투기지역 등 각종 규제가 많지만, 여전히 지방 토지시장의 상승세는 꾸준히 이어지고 있다는 점에선 투자흐름에 큰 변화는 없을 것 같다.
하지만 시장 흐름을 볼 때 단순히 정부정책에서 규제대상이 아니다는 측면만 고려하기 보다는 장기추세를 예상해 투자하는 것이 필요하다. 그 이유는 부동산시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 금리상승의 가능성이 서서히 높아지고 있기 때문이다. 최근 부동산 가격의 상승세는 금리하락에 따른 시중 유동성이 풍부해진 것이 주요 원인이었다. 88년~01년 사이의 부동산 가격 상승세도 풍부한 시중 유동성이란 점과 유사하다.
그러나 부동산 시장을 뒷받침해온 저금리 기조는 전세계적인 금리인상에 따라 서서히 막을 내릴 가능성이 높아지고 있다. 물론 당분간 국내 금리인상 가능성은 상대적으로 낮다. 경기회복이 가시화되지 않은데다, 여러 요건을 보면 금리 상승압력은 높지 않기 때문이다. 하지만 경기가 회복되고, 주요국가들의 금리가 연이어 오를 경우엔 상황은 달라질 수 있다. 전문가들은 내년 정도엔 금리인상이 시작될 것으로 예상하고 있다. 이런 관점에서 보면 부동산 시장 활황국면은 정부의 종합대책 이후 대체적인 안정국면으로 돌입한 다음, 내년 금리인상과 함께 서서히 막을 내릴 가능성도 배제할 수 없다. 실제로 88~91년 사이 3저 호황에 힘입어 가격이 대폭 오른 부동산 시장은 92년의 고금리의 영향으로 하락해 4~5년 동안 부진한 상황에서 크게 벗어나지 못했다. 그리고 이후 IMF사태로 폭락세를 경험했다.
물론 시장이 안정화되어도 부동산시장 전체가 장기적으로 침체될 것이라는 가능성을 논하기엔 여전히 불확실한 점이 많다. 하지만 정부정책을 보고 곧바로 투자방향을 정하기엔 다소 리스크는 커보인다. 금리 인상으로 상당한 여파가 미칠 가능성이 높기 때문이다. 부동산은 세제변화로 2년 이상 중장기투자를 해야 한다는 점을 염두해 둘 때, 장기적인 안목이 필요할 것은 분명해 보인다.
다행스러운 점은 시장이 변화되더라도 돌고 도 는 시장흐름에선 투자기회는 언젠가 다시 올 것 같다. 예를 들자면 상가 등의 수익형 부동산은 지금 값이 너무 높고, 임대수익률도 경기하락으로 크게 낮다. 저금리 때문에 고수익을 좇는 투자자들은 세전 예상 수익률이 6%만 되어도 투자에 나설 정도이다. 그러나 금리인상과 더불어 투자수요가 줄면서 가격은 떨어지는 대신 향후 경기 상승으로 인해 임대수익은 좋아질 가능성을 예상할 수 있다. 이렇게 되면 투자자금은 적어지는 대신 임대수익은 높아져, 임대수익률이 좋아질 수 있을 것같다. 금리인상으로 부동산 시장이 꺼질 때 생기는 투자기회인 셈이다.
여하튼 시장은 정부정책과 금리인상가능성 등으로 다소 어려운 상황을 맞을 것 같다. 이런 상황에서 시장은 돌고 돈다는 점을 생각할 때, 부동산 불패론은 이제 접어두고, 흐름을 봐가며 중장기적으로 투자하는 현명한 자세가 필요할 것 같다.
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