8월 대책 이후 가상 시나리오

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8월 대책 이후 가상 시나리오

[부동산뱅크 2005/08/16 - 조회:28,167]

이달 말 발표를 앞둔 부동산시장 안정 대책이 윤곽을 드러내면서 이후 시장 변화에 관심이 쏠리고 있다. 이번 정부 대책은 세제 개편을 통한 가수요 억제와 강북 광역개발 및 주택금융제도 개선을 골자로 하는 공급 확대로 요약된다. 부동산 시장에 판도 변화를 예고하고 있는 주요 정책들을 짚어보고 이에 따른 시장 향배를 가늠해 본다.

내년 상반기까지 매물 출현 본격화

차익실현 적은 강북 하락폭 클 수도

정부의 이번 대책은 보유 및 양도 세제 강화를 통한 가수요 억제에 초점이 맞춰진 게 특징이다. 세제 강화는 어떤 대책보다 효과가 크고, 반응이 빠르다는 점에서 정부가 가장 손쉽게 사용할 수 있는 카드지만 이에 따른 조세 형평성 논란도 만만치 않은 부담으로 남아 있다.

우선 부동산 대책에 약방의 감초처럼 단골메뉴로 등장했던 양도소득세가 대폭 강화된다. 이를 위해 다주택자 범위를 확대해 1가구 2주택자까지 중과세 대상을 넓히거나 세율을 인상하고, 실거래가 과세 시점을 앞당기겠다는 방침이다.

또 주택투기지역 내 다주택자에게는 별도로 15% 탄력세율을 적용하는 방안도 추진된다. 탄력세율이 적용되면 투기지역 내 다주택자가 집을 팔 때 중과세율 60%에 15%의 탄력세율이 추가돼 양도차익의 82.5%(재산세 포함)에 이르는 막대한 세금을 물게 된다. 결국 양도차익 대부분이 세금으로 걷히게 되는 셈이다.

시행령만 고치면 당장 도입이 가능한 양도세 탄력세율은 연내 실시 가능성이 높은 것으로 점쳐지고 있다. 정부가 마음만 먹는다면 1~2달 내 시행도 가능하다는 게 열린우리당 관계자의 설명이다. 탄력세율은 다주택자 범위 확대에 따라 1가구 3주택자뿐 아니라 1가구 2주택자에도 적용될 수 있어 시행 범위와 시기에 따라 시장에 적지 않은 파장을 몰고 올 것으로 예상된다.

이처럼 다주택자 양도차익 대부분을 세금으로 걷어 들여 투기수요를 억제한다는 방침이지만 사실상 거래세와 다름없는 양도소득세 증가에 따른 시장 위축도 배제할 수 없게 됐다. 전문가들은 단기적으로는 양도세 강화가 효과를 발휘할 수 있지만 중장기적으로는 다주택자들이 매도를 꺼려 시장에 매물이 실종될 수도 있다고 경고하고 있다. 또 집을 사려는 사람에게 세금을 전가해 결과적으로 집값을 상승시키는 부작용도 우려되고 있다.

정부는 또 9월 정기국회에서 법안을 개정해 현재 투기지역에서만 실시하고 있는 양도소득세 실가과세를 내년부터 전국으로 확대한다는 방침이다. 이렇게 되면 투기지역이 아닌 곳에서도 실거래가 기준으로 양도차익을 산출하게 된다. 대신 다주택자들이 주택을 처분하도록 하기 위해 6개월 간 유예기간을 둔다는 계획이다. 그러나 과세기준 변경에 따른 세율조정과 특례조치 등 법 정비에 대한 논의가 부족한 상태에서 성급하게 실가과세 도입을 추진하고 있다는 비판도 제기되고 있다.

1가구 1주택 양도세 비과세 폐지 문제는 현행 기준을 유지한 채 5년 보유 3년 거주로 비과세 기간을 늘리거나 차익이 큰 경우에 한해 세금을 부과하는 선에서 마무리될 것으로 점쳐지고 있다.

위헌 논란을 빚고 있는 종부세 합산과세는 지난 11일 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관이 "종합부동산세를 가구별로 합산해 과세하는 방안을 검토하고 있다"고 밝히는 등 현실화될 가능성이 높아지고 있다. 과세기준도 현행 9억 원에서 6억 원으로 낮추는 방안에 당정간 합의를 이룬 상태다. 다만 1주택 보유자에 대해서는 현행 9억 원을 유지하는 방안이 유력시되고 있다. 종부세 세부담 상한선도 폐지될 전망이다. 현재 전년대비 1.5배 이상 세금이 증가하지 않도록 규정하고 있는 종부세 시행령을 개정해 상한선을 2배로 확대하거나 아예 폐지하는 쪽으로 의견이 모아지고 있다.

종부세 강화와 다주택자 양도세 중과대상 확대는 집부자들의 주택보유와 매도에 따른 세부담을 늘려 시장에서 실효를 거둘 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 그러나 투기목적이 아닌 1가구 1주택 소유자에게도 종부세를 부과하는 것을 놓고는 세금 저항이 클 것이라는 의견이 지배적이다. 이에 대한 방안으로 일부에서는 주택 이용현황을 고려해 종부세를 부과해야 한다는 주장도 나오고 있다.

종부세 세부담 상한선 폐지는 시행령 개정으로 실시가 가능하지만 나머지는 법 개정을 통해서 실시될 수 있는 만큼 빨라도 내년 하반기에나 시행이 가능할 것으로 보인다. 이에 따라 내년 하반기 전까지 종부세 중과를 우려한 다주택자들의 매물 출현이 본격화할 전망이다. 특히 강남에 아파트를 갖고 있는 다주택자도 상당한 것으로 파악되면서 매물 증가에 따른 강남권 아파트값 하락도 점쳐지고 있다. 그러나 다주택자들이 비교적 차익실현이 적을 것으로 예상되는 강북권 주택을 우선 처분할 가능성이 커 오히려 강북 집값을 떨어뜨리는 게 아니냐는 의견도 제기되고 있다.

이처럼 단기적으로는 매물 증가에 따른 가격 하락이 예상되지만 강남권 공급확대가 병행되지 않는 한 그 효과가 제한적일 수밖에 없다는 것이 전문가들이 지적이다. 강남권과 같이 수요가 몰리는 지역에서는 언제든 가격상승을 기대한 투기 수요가 몰릴 수 있기 때문이다. 또 양도소득세 유예기간이 지난 후 과도한 세금을 우려한 다주택자들이 주택 처분과 보유 사이에서 갈피를 잡지 못할 가능성도 커 어느 한 쪽은 숨통을 틔어줘야 한다는 의견도 새 나오고 있다.

종부세 과세대상 확대와 함께 보유세 실효세율을 선진국 수준으로 높이는 시점도 앞당겨질 전망이다. 당초 2017년 1% 도달을 목표로 했으나 현 정부 내에서 0.5%, 2009년이나 2012에 1% 등으로 이를 앞당기는 방안이 논의되고 있다.

그러나 소득수준에 비해 주택가격이 외국에 비해 월등히 높은 상황에서 선진국과의 단순 비교를 통한 보유세율 인상은 무리라는 의견이 지배적이다.

기반시설 부담금, 강북 주택공급 탄력

강북 중대형 확대 강남 대체 미흡

정부는 부동산 투기 수요를 억제하고 투기 이익을 환수하기 위한 장치로 기반시설부담금제를 도입할 방침이다. 기반시설부담금제는 개발부담금과 같이 개발이익에 대해 환수하는 것이 아니라개발 과정에서 발생되는 교통, 환경문제 등 부정적 외부효과에 대해 부과된다. 기반시설부담금은 주택 신축·증축, 택지개발 등 모든 개발행위에 대해 부과될 예정으로 공영개발 등 가수요 발생이 큰 지역에서 투기이익을 환수할 수 있을 것으로 보인다. 특히 강북, 신도시 등 개발 이익이 발생되는 곳에는 모두 적용이 가능해 개발과 관련한 투기를 막는 효과를 기대할 수 있다. 뿐만 아니라 앞으로 개발되는 지역에 부담금을 통한 자금 지원이 가능할 전망이어서 개발시설부담금제로 인한 주택 공급 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다.

그러나 기반시설부담금이 개인의 신축·증축행위까지 부과대상에 포함돼 부담금을 피하기 위한 소유자가 낡은 건축물을 방치시킬 우려가 있다. 이 경우 지역의 노후화를 조장해 주거환경이 낙후될 수 있다. 또한 건설업체는 부담금을 분양가에 전가해 결국 분양가 상승과 실수요자 부담증가라는 부작용도 초래될 수 있다.

시장 수요에 맞춰 주택 공급도 확대된다.

특히 불안정한 강남 아파트 시장을 겨냥해 강북 중대형 아파트 공급 확대가 추진된다. 정부는 강북에 광역, 공영개발 개념을 도입, 사업추진 속도를 높이고 공공성도 확보하겠다는 계획이다. 강북 광역개발은 기존 도시를 개발한다는 점에서 신도시보다 투자비용과 시간을 줄이면서 강남 대체 효과를 높일 수 있을 것으로 기대되고 있다. 또한 택지지구와 같은 난개발을 막을 수 있다는 면에서도 강북 광역개발에 힘이 실리고 있다.

그러나 강북 중대형 아파트 공급확대는 강남 주택 수요에 영향을 미칠 만큼 일정수준의 공급량을 확보하기 전까지 그 효과가 미미할 것이란 지적이다. 아울러 강북 중대형 아파트 공급확대에 따른 실효성에도 의문이 제기되고 있다.

이미 브랜드화 된 '강남' 주거 커뮤니티를 대신해 중대형 고급주거단지라는 당근을 쫓아 강북 행을 택할 가능성이 낮기 때문이다. 강북 광역개발이 성공하기 위해서는 교육, 문화 등 도시 자체를 특화 시킬 수 있을만한 대책이 뒤따라야 할 것이란 지적이다.

강북 광역개발에 드는 비용 문제도 정부로서는 만만치 않은 부담이다. 현재 일각에서는 연기금 활용, 강남 학교부지 매각 등의 방안이 거론되고 있으나 관련부처와 충분한 논의가 이뤄지지 않은 상태다.

아파트 공급 확대와 함께 서민, 저소득층을 중심으로 실수요자들의 주택 구매력을 높일 수 있는 방안도 확보될 것으로 보인다. 이르면10월부터 생애 최초 주택자금대출이 재개된다. 연소득 3,000만원 이하의 무주택자가 전용면적 60㎡(18평)이하 주택을 구입할 경우, 최고 1억원까지 대출이 가능할 전망이다. 구입자금이 부족한 서민층이 혜택을 많이 받도록 한 조치로 풀이된다. 그러나 세제 강화에 따라 시장 위축이 불가피한 상황에서 이 같은 서민 주택자금지원이 활성화 될지는 미지수다.

분양권 전매금지 전국 확대, 시기상조

선분양아파트 분양원가 공개 논의

한나라당과 일부 전문가들이 주장하고 있는 분양권 전매금지 전국확대 방안은 아직까지 도입이 불투명한 상태다.

현재 투기과열지구에서 적용되고 있는 분양권 전매 금지가 전국으로 확대될 경우 투기 수요를 억제하는 효과를 불러 올 수 있으나 가수요 억제에 따른 경기 위축이란 부담이 남아 있다.

건설 경기 침체를 시작으로 경기 후퇴 등 도미노 현상에 대한 우려로 전매 제한 확대는 당분간 쉽게 결정되지는 않을 것으로 보인다.

미니신도시 개발도 정부가 미온적인 반응을 보이고 있는 대책중 하나다. 열린우리당은 강남 주택 수요를 분산하기 위한 방안으로 서울 강북 광역개발과 함께 미니신도시 개발을 공론화 하고 있다. 수도권 인근 국공유지를 신도시로 조성할 경우 저렴한 사업비로 주택을 효과적으로 공급할 수 있을 뿐 아니라 강북 광역개발과 함께 추진하면 상당한 시너지 효과를 기대할 수 있을 것이란 주장이다. 그러나 개발 시점에서 투기가 재연될 가능성이 있는데다 신도시 후보지 선정 역시 입지도 만만치 않다. 각 부처와 합의사항 역시 정부가 안고 가야 할 숙제로 신도시개발 역시 순탄치 않을 전망이다.

부동산뱅크가 최근 네티즌 1,600여 명을 대상으로 실시한 여론조사에서 8월 부동산 대책에 꼭 포함되어야 할 내용에 '분양원가 공개가 42.7%로 1위를 차지했다. 그만큼 분양원가 공개에 대한 국민적 공감대는 형성된 것으로 보인다. 그러나 건설경기 위축이 국가 경제에 미칠 악영향을 고려하지 않을 수 없는 정부 입장에서는 선뜻 결정을 내리지 못하고 있다. 당정회의에서 선분양제를 시행하는 곳에 한해 분양원가를 공개하는 방안 등이 논의됐지만 시행 여부는 불투명한 상황이다.

자산, 소득, 가구원 수 등에 따라 청약자격을 차등화 하는 방안도 거론되고 있지만 위헌소지가 높다는 점에서 8월 대책에 포함될 가능성은 희박해 보인다.

개인이 소유하는 노는 땅이나 법인의 비업무용토지에서 발생하는 초과이득의 일부를 조세로 환수하는 토지초과이득세와 6대 도시에 한해 한 가구당 200평이 넘는 택지를 신규 취득할 수 없도록 하는 택지소유상한제 부활은 사실상 백지화됐다. 정부는 세제 개편과 기반시설부담금제 도입 등으로 이미 이익 환수 조치를 마련했다는 판단이다. 세제 개편과 기반시설부담금 조기도입으로 토지 공개념이 상당부분 실현될 수 있을 것으로 보이는 상황에서 위헌 판결이 난 제도를 무리하게 도입할 필요가 없다는 것으로 풀이된다.

주택 매매 시 실거래가 신고는 물론이고 거주용인지, 투자용인지를 신고하고 이를 토대로 당국이 거래를 허가하는 주택거래허가제 역시 토지 공개념과 함께 위헌 논란에 휩싸일 가능성이 높아 이번 대책에서는 제외될 것으로 보인다.

재건축 아파트 규제완화 도입 미뤄져

강남 명문고 강북이전 등 ‘깜짝 대책’ 관심

중대형 아파트 공급 확대와 더불어 추진되던 재건축 아파트 규제완화도 도입이 미뤄졌다. 중소형평형 의무건립비율 하향조정, 용적률 확대 등이 거론됐으나 섣부른 규제완화는 재건축 아파트 값 상승과 더불어 주택 시장 불안을 초래할 수 있다는 지적에 따른 것이다.

그러나 정부는 주택시장이 안정된 상황에서는 ‘긍정적으로 검토할 수 있다’는 입장으로 완화 가능성을 열어둔 상태다.

한편 지금까지 언론에 공개되지 않은 ‘깜짝 대책’에도 관심이 쏠리고 있다. 그동안 참여정부의 부동산 대책이 실패를 거듭하면서 참여 정부 부동산 대책의 최후 보루라 할 수 있는 8월 대책에 초강수를 둘 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견이다.

정부 여당을 비롯한 주무부처 관계자들도 미공개 대책을 부인하지 않고 있어 ‘깜짝 대책’ 설에 무게를 실어주고 있다.

미공개 대책으로는 강남 명문고를 강북으로 옮기는 방안이나 다주택 보유자에게 대출금을 조기 회수하는 방안 등이 거론되고 있다. 또는 공급 부족에 따른 가격 상승이라는 의견을 받아들여 일산, 분당급 신도시 개발 등 획기적인 공급 확대책이 나올 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

이처럼 8월 부동산 대책은 주택 공급은 늘리되, 이에 따른 개발이익은 철저히 환수하겠다는 정부의지가 대거 반영될 예정이다. 중장기적으로는 주택 보유를 통한 차익실현을 철저히 봉쇄하겠는 것으로 8월 정부대책 후 실수요자 위주의 주택시장 재편이 불가피할 전망이다.