미니신도시 후보지 현장 탐방
[부동산뱅크 2005/08/05 - 조회:26,531]
강남 중•대형아파트 공급 확대 방안으로 미니신도시 건설계획이 솔솔 새 나오면서 예상 후보지에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 강남과 접근성이 좋은 세곡 우면지구, 서울공항, 장지지구 등이 신도시로 거론되면서 이 지역 부동산 시장이 들썩거리고 있다. 미니신도시 예상 후보지를 점찍어보고 시세동향을 살펴본다.
세곡•우면 입지 단연 ‘으뜸’
추가 상승 기대에 매물 들어가
강남 마지막 남은 노른자위로 불리는 세곡지구(8만 평)는 양재, 수서 등 강남권과 과천, 분당, 판교를 잇는 교통의 요지다. 서울외곽순환도로, 동부간선도로, 분당-내곡간도시고속화국도 등 서울 도심을 잇는 주요 도로들이 모두 지나고 있다. 이 일대는 우면지구와 더불어 국민임대주택단지로 개발될 예정으로 신도시 건설도 서울공항, 특전사부지 등에 비해 무리가 없다는 평가다. 강남과 인접한 입지여건과 교통 등을 갖추고 있어 인근 주민들의 미니신도시 선정에 대한 기대도 큰 편이다.
이 같은 기대감은 이 지역 부동산 거래 동향에서도 잘 나타나고 있다. 현재 이 지역 토지 매물이 자취를 감춘 상황이다. 인근 원공인 관계자는 “내놨던 매물도 미니신도시 후보지에 대한 기대에 추가 상승을 노리고 거둬들이고 있는 추세”라며 “투자자들의 문의는 하루에도 2~3건 가량 있지만 매물이 없어 실제 거래는 이뤄지지 않고 있다”고 전했다. 현재 개발제한구역으로 묶인 토지는 평당 250만 원 선이나 주변 토지는 평당 350만 원을 호가한다. 도로 주변과 같이 투자가치가 큰 토지는 평당 350만~400만 원까지 나갔으나 매물이 들어가면서 이마저도 찾기 어려운 실정이다.
세곡지구와 더불어 국민임대단지로 조성 예정인 우면지구(6만 평)도 유력한 미니신도시 후보지로 거론되고 있는 곳이다. 인덕원과 판교, 성남을 잇는 길목에 위치한 이 지역은 경부고속도로, 과천-우면산도시고속화도로와 인접해 있다. 또한 성산대교 남단에서 수서IC까지 이어질 강남순환고속도로(2010년 완공 예정)가 이 일대를 통과할 예정이어서 서울 일대와 접근성이 더욱 높아질 전망이다. 우면산 자연생태공원과 양재천이 위치해 주거 쾌적성도 뛰어나다.
우면지구는 땅을 찾는 사람은 많으나 나오는 매물이 없어 거래가 끊긴 상태다. 신도시 후보지로 오르내리면서 땅 주인들이 매물을 거둬들였기 때문이다. 우면지구 주변 개발제한구역은 평당 300만 원 선에 거래되고 있다. 표준 공시지가는 70만 원 선이나 200% 이상 보상이 가능하다는 말이 돌면서 수용지구는 평당 150만~200만 원 선에 매매되고 있다. 그러나 매물이 빠지고 호가가 상승하는 분위기여서 앞으로 이 일대 토지 가격이 더 오를 것이라는 게 인근 중개업자들의 설명이다.
서울공항 가격상승 꾸준
장지•거여 호재 겹쳐 매물 소진
120만 평에 이르는 서울공항 일대는 송파 장지지구, 강남 세곡지구, 판교 등으로 이어지는 개발 선상에 놓여있는 지역이다. 강남 대체 신도시 얘기가 나올 때마다 항상 거론됐던 터라 투자자들의 발길이 끊이지 않았던 지역이다. 입지 여건이 좋아 수요가 꾸준히 있으나 이 지역이 최근 들어 찾는 사람이 2배 가량 늘었다는 게 인근 중개업자들의 귀띔이다. 그러나 매물이 나오지 않아 거래가 끊기다시피 한 상태다.
2~3개월 전만 하더라도 50만 평 이상 덩치가 큰 임야는 평당 10만~15만 원 선, 도로와 가까운 임야는 70만~80만 원 가량에서 매매가 이뤄졌으나 현재 거래가 없어 정확한 시세를 알기 어려운 형편이다. 도로와 인접한 전답의 경우 평당 250만~300만 원 사이에서 거래된 반면 맹지의 경우 평당 90만~100만 원 선에 매매가가 형성돼 있는 등 위치에 따른 가격 편차가 심한 편이다. 대지의 경우 단독주택 등이 들어선 매물은 평당 600만 원 가량에서 거래됐다. 그러나 인근 중개업자들은 “이는 개발 보도가 나기 전 시세라 앞으로 상승폭이 더 커질 것”이라며 개발 호재로 가격이 더 뛸 것이라고 내다봤다. 심곡동 현대슈퍼빌공인 김기석 대표는 “이번에 미니신도시로 결정되지 않더라도 개발계획이 있을 때마다 주목 받는 지역이라 앞으로도 오름세를 이어갈 것”이라고 예상했다.
거여•마천 일대가 3차뉴타운 예정지 거론 등으로 수혜 지역으로 꼽히고 있는 장지•거여동 일대에 남성대골프장(58만 평)과 특전사부지(24만 평)도 미니신도시로 거론되고 있다.
주변도 미니신도시 개발에 대한 가능성이 점쳐지면서 투자자들의 문의가 빗발치고 있다. 그러나 잇따른 개발 호재로 나올 땅은 다 나왔다는 게 인근 중개업자들의 설명이다. 인근 장지공인 안병은 대표는 “올 봄 들어 이 일대 토지가 평당 150만~160만 원 선에서 거래됐으나 현재는 매물이 나오지 않아 정확한 시세는 알기 어렵다”며 “적어도 평당 200만 원 은 족히 넘을 것으로 본다”고 전했다.
이 중개업자는 또 이 지역은 문정법조타운, 장지택지지구 개발 등으로 원주민들의 대토수요가 몰리면서 가격이 이미 큰 폭으로 뛰어 올랐다고 덧붙였다. 여기에 미니신도시 개발호재가 땅값 상승을 부채질하고 있는 상태다.
인근 청광공인 관계자는 “어쩌다 매물이 나와도 매도자와 매수자 간 원하는 가격 차이가 너무 커 거래가 성사되지 못하는 경우도 많다”며 “나오는 매물은 10억 원이 넘는 대지가 많으나 3, 4억을 가진 소액 투자자들로부터 문의가 대부분이라 거래는 거의 없는 형편”이라고 덧붙였다.
한편 토지 투자에 대해 중개업자들은 미니신도시 등 개발호재만 믿고 무턱대고 덤볐다가 오히려 손해 볼 수 있다고 강조한다. 특히 토지의 경우 개발 호재 등을 믿고 단기차익을 노리면 십중팔구 손실이 크다고 말한다. 장지공인 안병은 대표는 “개발 지구 등의 토지는 양도소득세 등을 고려하면 2, 3년 내 단기 투자 수익은 없다고 봐야한다”며 “장기적인 관점에서 신중하게 투자해야 한다”고 조언했다.
부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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