고수들의 성공 투자, 이런 원칙이 있다
[부동산뱅크 2005/07/26 - 조회:37,695]
8월 부동산 종합대책을 앞두고 요즘 부동산시장의 분위기가 심상치 않다. 부동산 투자에 성공을 거둔 사람들, 소위 고수들은 지금의 장세를 두고 전형적인 위험 장세라는 의견을 내놓는다. 그러나 일각에선 정부정책이 연이어 실패하면서 향후 정책에 대해서도 크게 개의치 않는 분위기까지 형성돼 있다. 부동산 고수들과 일반투자자들의 시각의 차이가 극명히 갈리는 대목이다. 얼마 전까지의 분위기로 봐선 부동산은 투자하면 성공을 거둘 것은 거의 확실한 것 같았다. 하지만 실상은 크게 다르다. 통계적으로 봐도 투자자 4명 중의 한 명 정도만 고수익을 얻는데다, 의외로 일반투자자들은 손실을 경험하는 경우도 많다. 이런 차이는 어디에 있는 것일까? 투자고수들의 투자법을 살펴보면 그 이유를 알게 된다. 일반인들과는 투자원칙에서부터 큰 차이가 있기 때문이다.
최고 호가보단 수익극대화가 목표
투자 고수들은 의외로 간단한 투자원칙을 갖고 있다. 그들은 최고 가격을 좇아 가는 투자방식보다는 장기투자를 통한 수익극대화에 초점을 맞춘다. 낮은 가격에 샀다가 값이 오르고, 나름대로 충분한 시세차익을 얻은 시점에 판다. 그들은 다른 사람들이 투자에 관심이 없을 때 샀다가 호가가 지나치게 오른다는 느낌이 들 경우 되파는, 전형적인 “차익실현형” 투자자이다.
최근 고수익을 얻은 대다수의 사례를 보면 투자고수들은 2001년 저금리 기조가 시작되고, 부동산 시장은 바닥세를 이룰 때 투자에 나섰다. 정부가 시장 부양책을 내놓는 분위기로 봐선 충분히 상승가능성이 높았기 때문이다. 실제로 2000년대 초반엔 전세계 저금리 기조와 함께 주요국가의 부동산 시장은 상승세를 타고 있었다. 이런 흐름으로 볼 때 국내시장의 상승국면진입도 충분히 가능한 상황이었다. 당시만 해도 시장에 값싸고 우량한 매물이 많아 언제라도 매물을 골라살 수 있는 매수자 우위시장이었다. 그만큼 리스크도 적고, 검토할 시간적 여유도 많은데다, 값도 싸서 사전 검토만 잘하면 누구라도 안전한 투자가 가능했다. 그때 만도 정책변수를 눈여겨보던 투자고수들은 시장이 좋아진다는 나름대로의 판단을 통해 투자에 나섰다.
이후 정부가 2001년 7월 5.23조치를 통해 부동산 시장 부양에 나서면서 부동산 값은 천정부지로 치솟았다. 상승기 동안 투자자들은 2년 이상 장기보유를 통해 차익을 극대화한데다, 양도세도 충분히 절세할 수 있는 기간을 확보하면서 절세까지 가능했다.
최고가를 좇아가는 일반인들과 달리 투자고수들은 최고가보다는 시세차익을 목표로 움직이면서 적절한 매각타이밍을 고려한 점도 일반인들과 크게 다르다. 매수 때와 마찬가지로 정책변수를 눈여겨보면서 정책강화로 인해 가격조정 가능성이 있다면, 미련없이 매각에 나섰다. 의외로 정책강화에도 불구하고 가격은 꾸준히 올라 고수들이 손해를 봤다는 시각도 있지만, 시세차익이 충분해 결과측면에서 보면 투자는 성공적이었다.
고수들의 전형적인 투자패턴에선 호가를 좇지 않는다는 점이 일반인과 큰 차이가 난다. 호가는 정책변수나 투자심리변화와 같은 외부충격 취약해 쉽게 붕괴된다는 사실을 잘 알고 있기 때문이다. 고수들은 낮은 가격에 사서 장기보유를 통해 시세차익을 극대화하돼, 거래없이 호가만 오르는 거품 국면의 위험성을 잘 인식하고 있다. 주식과 마찬가지로 부동산도 상투에는 팔기가 매우 힘든 것이 분명하기 때문이다. 상투에 이르면 매수자가 없어 매매가 불가능하다. 상투에 가까이 오면 시장은 기대수익을 얻을 가능성은 크게 낮아지는 대신 가격이 붕괴될 리스크는 훨씬 커져 매수자들이 부담을 느낄 수 밖에 없다. 가격이 꾸준히 오르리라 기대하는 데 급급한 일반인들과 달리, 고수들은 이와 같은 시장 특성을 잘 이해하면서 상투가 되기 전, 시세차익이 충분하고 양도세 절세가 가능한 시점을 골라 매각에 나선다.
이런 투자고수들에겐 가격담함이나, 호가를 부채질해 가격을 올리는 시장을 선호하지 않는 것은 물론이다. 당연히 호가는 믿지도 않고 좇지도 않는다. 그쯤 되면 정부도 정책강화를 통해 시장에 개입하는데다, 수요자들이 크게 줄어들어 시세하락은 초읽기에 들어가게 되기 때문이다. 매각이 어려워져 차익실현이 불가능해 지는 것은 물론이다.
시장을 쫓기보다 예측하며 움직이라
투자고수들은 이런 시장 흐름을 읽는데 정통하다. 그들은 지나친 기대감보다는 객관적인 시장상황을 읽으면서 고수익에 대한 스스로의 기대감을 잘 통제한다. 투자자 4명 중에 3명은 실패할 것이란 점을 고려해, 실패를 막기 위해 리스크를 충분히 낮추고 객관적으로 오를 수 있는 시점, 다시 말해 기대수익이 확실한 시점을 잘 관찰해 판단한다. 다시 말해 장기투자를 선호하고, 정책변수와 시장의 흐름을 잘 관찰해 리스크를 대폭 낮춘다. 장(場) 을 좇기보다는 예측하여 움직이는 것이다. 장(場)을 좇아 투자에 나서는 일반인들과 구별되는 대목이다.
더욱 특이한 점은 투자 전에 부동산에 대한 기본지식과 시장에 대한 기초적인 정보를 반드시 확보하고 있다는 점이다. 전문가를 전적으로 신뢰하지 않는 점도 크게 다르다. 직접 발품을 팔아 움직이며, 시장 조사에 매우 적극적이다. 전문가는 투자자 자신의 판단에 최종적인 확인을 위해서만 존재할 뿐이다.
그렇다고 해서 투자고수들이 투자전문가들은 아니다. 오로지 원칙에 충실하며, 장기투자를 선호하는 정석투자자일 뿐이다. 거품을 좇아 움직이는 투기꾼들은 더더욱 거리가 멀다. 무턱대는 투자보다는 기본적인 지식과 원칙을 가지고, 시장을 예측하며 움직이는 합리적인 투자자들이다. 최고가에 팔지 않더라도, 그들의 수익규모는 일반인들의 수익을 크게 넘어선다.
얼마 전 같이 호가만 급등하는 시장에 대해 그들은 큰 기대를 하지 않는다. 아니나 다를까 최근 호가가 하락 등 거품이 꺼져가는 시점에선 피해를 보는 사람들은 가격만 좇아 움직이며 추격매수에 나선 일반 투자자들이었다. 이런 점에서 보면 원칙있는 투자, 준비된 투자만이 수익을 얻을 수 있다는 평범한 사실은 너무도 자명한 것 같다.
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