부동산 간접투자상품 뜬다

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[부동산뱅크 2005/07/26 - 조회:4,677]

부동산 시장을 안정시키고자 하는 정부의 의지가 결연하다. 8월 발표를 앞둔 정부의 고강도 ‘부동산안정화대책’은 황금알을 낳는 거위에 비유되며 승승장구하던 부동산 시장에 짙은 먹구름을 예고하고 있다. 특히 다주택자 양도세 중과세, 보유세제 강화 등 강력한 규제책이 쏟아질 것으로 점쳐지면서 부동산에 투입된 자금들이 갈 곳을 잃은 실정이다. 이럴 때 안정적이면서 은행 이자보다 높은 수익률이 확보되는 부동산 간접투자로 눈을 돌려보는 것은 어떨까?

리츠 연 8% 안팎 안정적 수익률

새로운 투자처로 기대 한몸에

현재 시장에 나와 있는 부동산 간접투자상품으로는 리츠와 부동투자신탁 그리고 부동산펀드가 있다. 이 가운데 개인이 투자해 봄직한 상품은 리츠와 부동산펀드 두 가지. 리츠는 일반리츠와 CR리츠로 구분되며 국내에서는 2005년 7월 현재 10개의 CR리츠가 운영되고 있다. CR리츠는 구조조정 대상 기업의 부동산을 매입해서 얻어지는 임대 수익과 만기 시점인 5년 뒤 부동산 처분 후 발생하는 매각 수익을 투자자들에게 배당한다. 배당은 대부분 6개월마다 한번씩 이뤄진다.

‘교보메리츠’는 ㈜코리츠에서 2001년 12월 설립한 최초의 리츠 상품이다. 대한항공 소유의 서울 등촌동 소재 연수원과 부산 및 김해에 소재한 사원아파트를 재임대조건 방식으로 매입해 이익을 내고 있다. 배당은 2001년 12월 21일부터 2002년 6월 30일까지의 1기를 시작으로 지금까지 총 7번이 이뤄졌다. 평균 배당수익률은 3.76%이다. 지난 6월 30일 배당한 7기 수익률이 아직 공개되지 않았지만 지금까지 배당된 반기 수익률을 년으로 환산했을 때 약 7.53%에 이를 전망이다. 이 상품은 Put-back optoin을 행사해 부동산 처분 시점에 해당 부동산을 다시 대한항공에 매각한다.

㈜코리츠의 또다른 상품으로 ‘유레스메리츠’가 있다. 2003년 7월 설립, 8월 29일에 상장됐다. ㈜유레스 보유의 세이브존 성남점, 노원점, 대전점 및 한신스포츠센터와 김해 장유면의 장유워터피아를 매입, 임대 수익을 얻고 있다. ‘교보메리츠’와 마찬가지로 청산 전 2개월간 매도자에게 옵션을 행사해 부동산을 처분한다. 지난 3월 31일 배당된 3기까지 평균 수익률은 4.94%. 년 환산 변환시 평균 수익률은 9.88%로 리츠 상품 중 가장 높은 수익률을 기록하고 있다.

㈜코람코는 리츠 시장에서 50%의 높은 점유율을 보이며 ‘코크렙’ 1호부터 5호까지 5개의 상품을 선보이고 있다. ‘코크렙’ 1호와 2호는 각각 2002년 4월, 10월에 설립됐다. 1호는 총 6번 배당을 했으며 6기 배당률은 아직 공개되지 않았다. 5기까지의 평균 배당률은 5.18%로 년 평균 배당률은 9.75%를 기록. ‘유레스메리츠’에 이어 두번재로 수익률이 높다.

‘코크렙2호’는 곧 청산절차에 들어갈 것으로 알려지고 있다. 논현동의 트리스타워와 명동타워를 각각 지난해 4월과, 올 5월 매각해 보유한 부동산이 없기 때문이다. 새 부동산을 매입해 만기 5년을 채울 수 있지만 ㈜코람코 측에서 매입 계획이 없다고 밝혀 청산 절차를 밟을 가능성이 높은 것으로 알려졌다. ‘코크렙2호’는 매입 빌딩의 공실률이 높아 1기와 4기의 배당률이 은행 이자 수준을 밑돌았고, 2기에서는 배당을 못하는 사태까지 발생했었다. 하지만 빌딩 매각을 통해 3기에서는 년 환산 배당수익률이 14.80%가 나오기도 했다.

‘코크렙’4호와 5호는 사모로 자본을 모집해 운영을 하고 있다. 설립한지 1년 전후밖에 안돼 배당이 몇 번 이뤄지지 않아 수익률 파악이 쉽지 않은 상황. ㈜한국투자신탁에서 운영 중인 사모 리츠 ‘케이원’의 5번 평균 배당률이 3.06%, 년으로 환산했을 때 6.06% 임을 감안할 때 이와 비슷한 수준이 될 것으로 추산된다.

이밖에도 극동빌딩을 매입한 ㈜맥쿼리인터내셔날자산관리의 ‘맥쿼리센트럴오피스’가 9.42%의 높은 년 수익률을 보이고 있다. ㈜리얼티어드바이저스코리아의 ‘리얼리티코리아1호’는 수서동 로즈데일빌딩, 분당 엠바이엔빌딩, 대전의 세이백화점을 매입한 상태며 수익률 8.51%를 기록해 주목할만한 리츠 상품으로 꼽히고 있다.

부동산펀드 1여년만 13배 성장

상품 다양화 투자 기회 확대

부동산펀드는 지난해 6월 처음 등장했으며 당시 1,390억 원치가 팔려 나갔다. 2005년 7월 현재 판매량은 1조 7,930억 원으로 1여년만에 13배나 규모가 커지며 초곡속 성장을 하고 있다. 초기에는 주로 대출형(PF)펀드가 발매됐으나 최근들어 경매펀드, 임대형펀드 등 다양한 유형으로 나오는 추세다.

대출형펀드는 전 형적인 부동산펀드이지만 대출을 해주는 대상은 아파트, 토지, 기타 사업에 이르기까지 다양하다. 한일투자신탁운용의 ‘한일드림모아부동산1’은 송파구 가락동 성원상떼빌 주상복합아파트 개발사업에 투자를 한다. 환매는 안되지만 투자기간이 10개월로 짧다. 목표수익률은 7% 전후였으며, 실제 수익률도 7.2% 선이다. 마이애셋자산운용 ‘마이애셋부동산’도 화성 봉담 해밀임광아파트 신축공사에 대출 해준다. 투자기간이 33개월로 목표수익률을 채운 8%의 수익률을 보이고 있다.

동양투신운용의 ‘동양 해운대콘도미니엄부동산1’은 콘도사업에 투자해 5.8%의 수익률이 나왔으며, KTB자산운용의 ‘KTB컨피던스부동산2’와 ‘KTB파주신도시부동산’은 파주 운정신도시 토지에 투자해 각각 7.7%와 7.8% 수익을 냈다.

맵스자산운용의 ‘맵스프런티어부동산4’는 테헤란로에 위치한 퍼시픽타워 임대사업에 뛰어든 펀드다. 임대사업이라 투자기간이 60개월로 비교적 긴 편으로 목표수익률은 8.4%이다. 현재까지의 수익률은 6.7%지만 만기가 다가올수록 수익률은 커진다는 게 맵스자산운용측의 설명이다.

경·공매로 부동산을 취득 후 임대료 배당과, 부동산 처분 후 배당을 하는 펀드 상품도 있다. 와이즈에셋자산운용의 ‘현대경매부동산1’이 그 주인공. 지난 1월 27일 설정된 이 펀드는 목표수익률이 8~9%이지만 아직까지 임대 수익이 없어 수익은 없다는 게 회사 설명이다. 하지만 차차 임대수익이 발생하고 추후 부동산을 처분하게 되면 목표수익률은 충분히 달성 가능하다고 한다.

다양한 부동산펀드의 등장으로 간접투자자에게도 폭 넓은 기회가 주어지고 있다. 하지만 펀드는 환매가 되지 않는데다 투자기간이 2~3년, 길게는 5년 정도로 자금이 오랜 기간 묶일 수가 있다는 것을 염두에 둬야 한다. 단기 차익을 기대하기 보다는 장기적으로 내다보고 여윳돈으로 투자를 해야 손해를 면할 수 있다.

또 부동산펀드와 리츠가 소유한 부동산에 종합부동산세가 부과되므로 유의해야 한다. 리츠는 상품별로 별도의 회사이기 때문에 분리과세 혜택을 볼 수 있어 수익률에 크게 영향을 미치지 않는다. 하지만 부동산펀드는 개별 회사 형태가 아닌 투자 신탁 형태가 대부분으로 한 회사가 운용 중인 부동산펀드 내 모든 부동산을 합쳐 종부세 누진세율이 적용된다. 업계는 이 경우 년 수익률 0.05% 가량의 떨어질 것으로 파악하고 있다. 따라서 부동산펀드에 투자하려는 사람은 이 같은 장단점을 고려한 신중한 결정이 필요하다.