8월의 강력한 부동산 규제책은?
[부동산뱅크 2005/07/22 - 조회:19,505]
주택담보대출 강화, 종합부동산세 대상 확대등의 영향으로 서울, 수도권 일부지역 아파트 매도 호가 상승세가 한 풀 꺾였다는 보도가 연일 신문지상을 떠들썩하게 만든다.
또한 우리나라 땅부자들의 상위1%가 현재 전체 개인 소유 토지 가운데 50%를 차지하고, 5%가 82.7%이상을 차지하는 통계가 연일 보도되고 있다. 이것은 점점 더 심화되는 토지편중 현상을 정부는 그대로 두지 않겠다는 의지를 보이고 부자들에 대한 서민의 분노를 일으키게 하기 위한 방안으로 정부가 공권력을 동원해서라도 부동산 값을 잡겠다는 방향 결정으로 보인다. 이것은 너무 잘못 가는 방향이다.
사실상 부동산 폭등을 불러 온 장본인이 누구인가? 이제는 부동산을 관리하고 정책을 이끌어 나가는 정부라는 사실을 모르는 사람은 아마도 없을 것이다. 그럼에도 불구하고 아직도 부동산 폭등의 원인이 일부 몰지각한 투기꾼들이라고 부동산 관련 억제책을 세금대책만 쏟아내고 있으니 뭔가 좀 이상한 생각이 든다.
생각해 보면 개발이익이 있는 곳과 수익성이 있는 곳에 반드시 돈이 몰리는 것은 당연하다. 그런데 이러한 부동산 가격 폭등의 해결책을 이상한데서 찾으려고 하는 정부의 부동산 정책은 사뭇 필자의 마음을 우울하게 만든다.
또한 부동산 값을 잡기 위해 오는 8월말에 강도 높은 부동산 억제정책을 예고해 두고 있다. 그런데 다른 지역과는 달리 강남 대치동과 압구정동 아파트 가격이 요지부동하는 이유는 무엇일까?
먼저 그 이유를 알고 보면 참으로 재미있는 점을 발견할 수 있다.
먼저 양도세를 82.5%까지 강력하게 부과하여 부동산을 갖지 못하게 하는 정책을 펴고 있다. 그러면 부자들은 세금이 무서워서 가지고 있는 부동산을 모두 팔아버릴까? 아니면 정부의 부동산 정책에 합류하여 정부가 추구하는 안정책이 과연 실현가능한 일일까?
부자입장에서 보면 해답은 아주 간단하다.
세금으로 내느니 어차피 물려줄 재산이라면 과도한 양도세 보다는 50%도 안되는 증여세를 택한다. 이런 부자들을 정부가 세금으로 잡을 수 있다고 생각하는 것이 안타깝기 그지없다.
과연 헌법과 같이 고치기 어려운 정책을 만들면 부동산 가격이 잡히는가? 아니면 하늘이 두 쪽 나도 반드시 부동산에 올인을 하여야 투기가 발붙이지 못하는가?
매일 쏟아지는 부동산 관련 발언에 국민들을 정신을 차릴 수가 없다. 강력한 부동산 세금정책을 가지고 부자들에게 협박성(?) 발언으로 부동산 가격이 잠잠해진다는 것은 더욱 어려운 일이기 때문이다.
중요한 것은 강력한 실천이 중요한 때임에도 불구하고 부동산에 대해 누구하나 발벗고 나서서 선을 그어 주는 사람은 없고, 책임지지 못할 이야기 한마디 한다고 잡힐 부동산이 아니기 때문에 필자의 마음은 찹찹하기만 하다.
만약 정부의 계획대로 8월말에 나올 부동산 관련 정책이 강력한 억제책을 발휘한다면 아파트 시장은 극심한 양분화가 이루어질 것이다. 거래가 급감하지만 인기지역의 아파트 즉, 강남권 지역은 강보합이 이어질 공산이 크다.
왜냐하면 정부의 강력한 부동산 억제책이 이미 국민의 신뢰를 얻지 못했을 뿐아니라 부자들에게 부과하는 보유세등의 강력한 세금은 월세등으로 전가가 예상되기 때문이다.
만약 정부가 전면적으로 부동산 정책을 백지상태에서 다시 검토한다 하더라도 현재와 같은 세금억제책의 범주 안에서 해결책을 찾을 것이라면 그 결과는 비인기지역과 서민들에게 부메랑으로 돌아오는 악순환이 계속되어 극심한 타격을 받는 쪽은 부자가 아니라는 사실이 확실한 것이다.
따라서 극심한 빈익빈부익부 현상으로 비인기지역 아파트는 가격이 하락하고 매수자 실종으로 서민들은 어려운 상황에 처할 수 밖에 없는 구조로 변질되게 될 것이다. 이에 비해 인기지역의 아파트는 가격 불안으로 이어져 언제든지 폭등할 가능성을 내재한 채 복지부동할 것임에 틀림이 없다.
왜냐하면 현재와 같은 아파트시장에 산재되어 있는 수급불균형, 저금리, 풍부한 부동자금, 강력한 세금규제에 따른 수요 억제책이 변하지 않는 상태에서는 인기지역 아파트 시장은 언제든지 상승 에너지를 품고 있기 때문이다.
따라서 이러한 상황이 변하지 않는 한 8월 이후의 아파트 가격이나 2005년 하반기 부동산 가격은 불안하기 그지 없다.
8월말에 이루어질 고강도 부동산 정책에 대해 알아보자. 요약하자면 강력한 보유세와 양도세 그리고 판교 중대형 평형의 확대와 토지공개념에 따른 개발부담금제로 요약할 수 있다.
첫째, 보유세 상한제 폐지 정책
부동산과 토지가격을 잡기 위해서 양도시 실거래가로 세금을 부과하는 투기지역 지정만으로는 투기를 잡을 수 없다고 판단한 정부가 보유세를 대폭 인상할 것으로 보인다. 재산세와 토지세를 현재는 전년도 대비 50%이상을 올리지 못하게 되어 있는 규정을 상한선을 없애 200-300%까지 부과하여 과도한 보유세를 통하여 부동산과 토지를 갖지 못하게 하는 정책을 필 것으로 보인다.
또한 보유세 세율 인상도 올해 0.15%에서 2013년 0.5%로 하기로 했고 1%까지는 2017년까지 지속적으로 유지할 것이었으나 이를 대폭 단축하는 방법을 쓸 것으로 보여 토지나 부동산을 보유하는 자에게 많은 세금을 부과하겠다는 취지다. 그러나 이러한 보유세 강화책은 보유세 이상을 전세에서 월세로 전환하여 세입자에게 전가시킬 가능성이 매우 높아 실패할 가능성이 매우 높다.
둘째, 종합부동산세의 과세대상 확대
종합부동산세 과세 기준을 주택의 경우 현재 기준싯가 9억원에서 6억원이상 주택으로 확정 될 것으로 보인다. 따라서 현재 기준싯가 9억원일 경우 2만2천7백명이던 대상자가 8만7천6백4십 가구로 예상된다. 그러나 내년이 되면 10만명을 훨씬 넘을 수 있는 것이다. 또한 현재 개인별로 되어 있는 부과대상을 세대별로 했을 경우 그 부담하는 자는 상당할 것으로 보인다.
셋째, 양도세 실거래가 조기 과세
실거래가 6억원을 초과하는 고가주택과 1가구 3주택, 투기지역등에 적용되고 있는 양도소득세 실거래가 신고제를 2007년에 하기로 했던 것을 조기 전면 확대로 도입할 가능성이 높다. 이렇게 조기 확대할 경우 일정기간 유예기간을 둘 것으로 보인다. 그리고 1가구 2주택자도 중과세할 것을 검토하고 있다.
특히 1가구 3주택자들에게는 82.5%라는 초강력 양도세 환수조치를 단행함으로서 부동산 이익을 철저히 환수하겠다는 의지를 보일 것이다. 그러나 이러한 양도세 과세는 이를 매수자에게 떠넘길 가능성이 매우 높기 때문에 규제책으로 효력이 없다는 사실을 경험한 바 있음에도 불구하고 도입하는 이유를 아직까지 잘 모르겠다.
넷째, 판교 중대형 아파트 공급 확대
중대형 택지공급을 중단시킨 판교신도시에 중대형 평형이 추가로 공급될 것이다. 그 규모를 보면 최소 10%인 664가구에서 최대 30%인 2,000가구는 될 것으로 보인다. 그러나 판교의 중대형 평형의 주관을 공공개발 형식의 주택공사에서 하게 된다면 강남의 대체효과는 반감될 것으로 보아 별 효과가 없을 것으로 보인다.
판교의 중대형 평형 주택물량을 확보하기 위해서는 공동주택의 용적률을 높이거나 다른 용지를 용도 변경하는 경우를 예상할 수 있다. 이럴 경우 용도변경등의 기간이 상당기간 소요될 것으로 보여 올해 11월 일괄분양은 불가능할 것이다.
다섯째, 토지공개념 도입
토지공개념이란 토지의 소유권은 인정하지만 사용수익권 및 처분권을 국가가 관리하는 제도다.
이는 과거 1980년대 후반 노태우 정권 때 전 국토 땅값이 확산 되면서 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제등 3가지가 도입되었고, 이중 전자 2개가 위헌판결을 받은바 있다. 그러나 이번에 도입될 토지공개념은 개발이익분담금제를 중심으로 이루어질 공산이 크다.
특히 부담금을 통한 개발이익환수는 현재 진행중인 것(농지조성비,대체초지조성비,광역교통시설부담금,학교용지부담금,개발제한구역훼손부담금제)을 적극 강화할 것으로 보이며, 개발부담금의 충청권 확대도 포함될 것으로 보인다.
특히, 기반시설부담금제(토지부담금)의 도입도 예상된다. 이것은 모든 건물의 신축,증축 및 개발행위에서 발생하는 개발이익을 예외 없이 환수해 도시사회기반 건설비용에 충당하는 제도다.
여섯째, 주택거래허가제
강남권등 특정지역에 토지거래허가제와 같은 맥락으로 도입될 수도 있다. 물론 도입하기까지는 상당한 논란이 예상되지만 주택거래허가제를 정부의 강력한 주택 안정책으로 실시할 경우 부동산 거래를 위축시키는 것은 물론 산업 경제에 심각한 부작용을 양산할 것으로 보인다.
또한 주택거래 허가제가 실시되면 부동산 시장은 급랭할 것이고, 거래는 사라지며 왜곡은 더 심각해져 장시간이 지나면 매물부족으로 인해 폭등이라는 심각한 암초를 만나게 될 것임에 틀림이 없다.
이러한 주택거래허가제는 과거 시행했던 주택거래신고제와는 강도 면에서 비교할 바가 못 된다. 또한 주택거래허가제 실시는 부동산 자금의 흐름을 차단하게 되어 시중 자금 경색 현상을 일으킬 가능성이 높다. 이는 부동산만이 아니라 산업과 경제에 상당한 영향을 끼쳐 가득이나 어려운 경제에 먹구름을 초래하는 결과를 가져다 줄 것으로 보인다.
또한 사유재산 침해라는 위헌 요소도 내포되어 있다. 이를 해결하기 위해 무주택자에게는 허가제 대신 신고제로 하고, 다주택자가 기존주택을 매각할 수 없을 경우 국가나 지자체에서 매수청구권을 인정해 위헌시비를 없애겠다는 구상이지만 그러나 실효성이 있을지는 미지수다.
일곱째, 뉴타운 사업 특별법 제정
강북개발이라는 목표아래 뉴타운을 통한 18만가구의 추 가 공급이 이루어질 전망이다. 이는 제2기 신도시의 규모와 맞먹는 규모로서 중대형을 50%만 공급을 한다면 8만여 가구가 공급이 되기 때문에 강북개발이라는 명분으로 인해 적극 추진될 정책으로 보인다.
특히 뉴타운 전략구역을 지정하여 1,000억원이 넘는 재정을 우선 지원하는 정책을 발표할 것으로 보인다.
여덟째, 강남의 재건축 일부 완화
우선 재건축 규제완화 정책은 즉시 시행하기 힘들 것으로 보인다. 그 대신 재건축 소형의무비율(가구수 60%이상, 연면적50%이상, 전용25.7평 이하로 건축)을 신축성 있게 완화할 것으로 보인다. 그러나 소형평형의무규정 탄력적용을 하더라도 공급확대는 크게 개선될 것으로는 보지 않는다.
다만 일부 중층아파트단지나 저층단지의 가격 상승이 예상된다. 그러나 재건축 인,허가사항 기간 단축이나 용적률 규제완화 그리고 층고제한 완화 같은 실질적인 규제완화는 제외될 것으로 보여 강남의 아파트 공급에는 큰 영향을 주지 못해 강남의 아파트 가격은 강세를 유지할 것으로 보인다.
예를 들어 개포지역 현재 용적률은 177%로 제한되어 있다. 이를 50%상향 시켜 준다면 2,000여 가구를 추가 공급할 수는 있으나 재건축 수익률을 높여 가격상승으로 이어질 것으로 보기 때문에 기대하기 힘든 제도로 보인다.
상기와 같이 8월말 정부가 구상하는 고강도 부동산 규제책을 알아 보았지만 가장 중요한 수급불균형해소라는 공급정책이 빠질 것으로 예상되어 있어 필자의 마음은 찹찹하가만 하다.
아무리 강한 정책과 세금 규제도 부동산 시장의 원리 앞에서는 두 손을 든다는 사실을 정책입안자분들은 알았으면 한다.
필자는 지난번 두 번에 걸쳐 ‘강남의 아파트값 잡는 방법’과 ‘정부가 해서는 안되는 정책’에 대해 이미 이야기 한 바 있다. 그럼에도 불구하고 8월의 강력한 부동산 정책이 과거 2003년 10,29대책의 연장선에서 세금 위주의 강력 정책이라면 아마도 1년도 못가서 또다시 아파트 가격은 폭등할 것이고, 전국은 토지 투기장으로 전락하여 부동산 정책을 실패로 돌아설 것이 눈에 선하다. 아마도 그때가 되면 이미 때가 늦었다는 사실을 알아야 할 것이다.
다만 필자가 바라는 것은 필자의 예상이 빗나가기를 바라는 이상한 자리에 서 있어서 무척이나 안타깝기 그지없다.
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