상반기 경매시장 분석 및 하반기 전망
[부동산뱅크 2005/07/19 - 조회:6,947]
2005년 상반기 분석
올 상반기 법원 경매시장은 98년 국제통화기금 체제 이후 ‘제2의 봄’이라는 명성에 걸맞게 뜨겁게 달아올랐다.
지난 1월 하순 서울 중앙지방법원에서 점화된 경매열기는 수도권을 넘어 개발 재료를 따라 들불처럼 전국으로 번져나갔다.
연초에는 강남소재 재건축 재료 아파트와 판교 분양 수혜 지역인 분당 아파트가 가격 급등을 선도하였다. 그러나 부동산 시장이 요동치자 통제에 부담을 느낀 정부에서 판교 분양일정을 연말로 연기하면서 시장은 더욱 꼬이기 시작했다. 용인과 평촌, 일산 등으로 걷잡을 수 없을 정도로 가격 급등 지역이 동심원을 그리면서 확산되었다.
특히 판교와 무관한 평촌과 일산지역으로까지 열기가 다변화되었다.
이는 경매 정보 제공업체의 자료에서도 뚜렷이 나타나고 있다.
법원 경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 올 들어 6월까지 전국에서 경매에 부쳐진 물건은 총 23만 1,081건이며 그 가운데 7만 7,396건이 낙찰됐다.
평균 응찰자수는 2.96명으로 지난해 상반기의 1.97명보다 약 1명이 더 늘어나 최근 경매 열풍을 그대로 보여줬다.
응찰자의 급증은 낙찰가를 끌어올리는 동력으로 작용해 총 낙찰가는 6조 9,421억원을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간의 5조 1,575억원보다 34.6 %포인트가 급증한 금액이다. 이런 추세라면 월 평균 매출액 1조원을 달성할 수 있을 것으로 보인다.
반면 낙찰가율은 66.4 %로 지난해 같은 기간(68.2 %)에 비해 소폭 하락했다. 이는 경매 시장에서도 양극화, 차별화 바람이 거세게 불면서 투자자들이 돈 되는 물건에 한해 제한적․ 선택적으로 참여한 결과로 보여진다.
경매시장 쌍두마차 중의 하나인 토지의 낙찰가율은 84.8 %로 지난해 상반기 81.2 %에 이어 연속 80 %대를 넘겼다.
이는 토지가 경매시장의 주요한 투자처 중의 하나로 확실히 자리 매김 했다는 것을 보여준다.
▼ 왜 올랐나
부동산 가격이 오를 것이라는 기대심리가 중요한 요인으로 작용했다. 이에 따라 투자자들이 부동산 시장이 상승기에 접어들기 전 선점투자의 효과를 극대화하기 위해 ‘묻지마 경매’ 대열에 나섰기 때문이다.
덤으로 학습이론으로 검증된 ‘한 번 오른 부동산 가격은 떨어지지 않으며 설령 떨어진다 할지라도 조금밖에 떨어지지 않는다’는 ‘부동산 불패신화’와 정부의 설익은 정책이 시장에 내성만 길러주자 너도나도 경매시장에 뛰어들어 낙찰가를 잔득 끌어올렸다.
여기에 갈곳을 잃은 시중의 풍부한 유동자금(약 420조원) 중 일부가 가세하고 손쉬운 담보대출 제도와 초 저금리 현상이 맞물리면서 경매 열기를 더욱 부추겼다.
제도의 수혜도 빼 놓을 수 없다. 각종 개발 호재에 노출된 지역은 예외 없이 토지거래허가구역으로 묶여 외지인은 주소이전을 하지 않는 한 정상적인 거래가 불가능하다. 그러나 경매로 취득시에는 이와 같은 규제를 비껴갈 수 있어 인기를 끈 원인으로 보인다.
그밖에 경매 대중화 바람을 타고 경매 인구의 급증도 한 몫 하였다. 각종 경매 교육 기관에서는 ‘경매 대망론’에 따라 매월 수백명의 신규 투자자들을 시장에 쏟아내었다.
급기야 '지역불문', '가격불문', ‘종목불문’하고 우선 낙찰 받고 보자는 ‘3불문’ 현상이 재현돼 한 동안 용도 폐기된 ‘묻지마 경매’ 라는 망령이 다시 기승을 부렸다.
2005년 하반기 전망
올 하반기 부동산 시장 최대의 화두는 오는 8월 말 발표가 예정된 정부의 부동산 안정 대책일 것 같다.
사실 그 동안 한 달이 멀다하고 쏟아진 부동산 안정 대책은 말이 안정대책이지 실은 부동산 급등책이었다.
투기 수요는 정부정책에 공생하면서 최고의 수익을 자랑해 오지 않았던가?
그러나 이번만은 다를 것 같다. 아니 국가 경제를 위해서 진짜 달라야 한다.
그간 부동산 대책에 관한 정부 정책은 이솝 우화의 ‘양치기 소년’ 행보였었다. 정부정책을 믿은 순진한 국민만 부의 축적과정에서 따돌림을 당해야 했다. 그러나 이제는 진짜 늑대가 나타날 시기라는 것이다. 그동안은 속았을지언정 이번만은 아니라는 것이다.
정부정책에 맞서서 이길수 있는 자는 자본과 정보력을 공유한 사람만이다. 그렇지 않다면 정부 정책에 순응할 시기이다.
이번 안정 대책은 그동안 나온 대책 중에서 가장 강력하고 지속 가능한 정책일 확률이 높다. 단기 급등 지역 아파트의 경우 30 % 내외에서 또는 그 이상의 조정도 예상할 수 있다.
따라서 당분간 입찰참여자 특히 강남, 분당, 용인, 평촌, 일산 등 급등 지역 소재 아파트에 참여하려는 투자자들은 시장 상황을 예의 주시할 필요가 있다.
우리나라 부동산 시장은 객관적 지표보다는 주관적이고 심리적 요인에 더 휘둘리는 때가 많았다. 한 번 상승 곡선이 꺾이면 그 어느 누구도 막을 수가 없다는 점이다.
우리 부동산 시장은 밀물처럼 요란하게 밀려왔다가 썰물처럼 흔적없이 사라져버린다는 점을 기억해야 한다.
아직도 일부 투자자들이 정부 정책에 용감하게 맞서고 있으나 이는 장렬한 전사만이 기다린다는 점을 기억하라.
오죽하면 한국은행 총재까지 나서서 부동산 거품을 경고할까? 다양한 경로(?)에서 나오는 시그널을 진지하게 받아들여야 한다.
필자는 지난 2003년 10.29 부동산 안정 대책 발표에 임박해서 낙찰 받은 투자자 중 일부가 눈물을 머금고 잔금 납부를 포기한 사례를 생생히 기억하고 있다.
지금 이 순간 똑 같은 우를 시차만 달리해서 투자자 이름만 갈아타고 반복하려는 자들이 우리주위에는 너무 많은 것 같다. 꼭 소금을 입어 넣어 맛을 확인하려는 사람은 시장의 혹독한 댓가가 기다린다는 점을 기억해야 한다.
대박의 꿈을 안고 경매 시장에 참여했다가 쪽박만 차고, 산토끼 잡으려다 집토끼까지 놓친 사람이 되지 말자.
마치 내일은 법원 경매 시장이 문을 닫을 것처럼 오늘에 올인하는 사람들, 반드시 부동산 시장의 냉혹함을 뼈저리게 느낄 것이다.
아무리 어둠이 깊을지라도 내일은 해가 다시 뜨듯 법원 경매 시장은 부동산 담보 제도가 존속하는 한 영원하다는 점을 기억해야 한다.
물론 태산명동에 서일필이라고 시끄럽기만 요란하고 알맹이 없는 대책일 수도 있다. 그렇더라도 지금은 인내할 시기이다.
▼ 어떻게 해야하나
하반기에는 그 어느 때보다 투자자의 힘쏠림 현상이 더욱 두드러져 종목과 지역에 따른 양극화와 차별화 현상이 심화될 것으로 보인다. 특히 주거용 부동산에서 이탈한 수요 중 일부가 가세할 것으로 예상되는 토지시장은 치열한 경합이 예상된다. 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 건설 등 굵직굵직한 재료가 줄줄이 대기하고 있고 개정된 농지법은 진입 장벽을 누그러뜨려 그 어느 때보다 치열한 경합이 예상된다. 이미 수도권 일부 지역에서는 집중 현상이 나타나고 있다.
그밖에 강남과 분당 등 일부 지역에서는 아파트의 경우 상반기에 시장 반전에 따른 경매 신청 건수가 줄어들어 우량 물건의 신규 유입 품귀 현상도 예상돼 실수요자들은 그만큼 열띤 경합을 벌여야 할 것으로 보인다.
특히 재건축 개발 재료와 자체 재료 없이 오로지 판교에 편승해 단기 급등한 지역 물건은 심한 몸살이 예상되기 때문에 실거주 목적이 아니라면 시장 흐름을 예의 주시할 필요가 있다.
단 실거주 목적이라면 찬 바람이 살랑거릴 때 나서는 것은 괜 잖을 것 같다. 이 맘때면 거품도 적당히 빠졌을 테니까?
이전의 낙찰 사례에 의존하거나 현장 분위기에 휩쓸리기보다는 시장 추이를 지켜봐야 한다. 그 어느 때보다 소신입찰이 요구되는 시기라고 하겠다.
7월과 8월은 경매시장에서 ‘3재’가 낀 비수기에 해당한다. 3재란 장마철과 휴가철 그리고 무더위를 말한다.
조만간 한 바탕 광풍이 휘 몰아 칠 것 같다. 그저 폭풍우 앞에서는 잔득 엎드리고 기다리는게 상책일 수도 있다.
올 여름은 아무 생각말고 휴가나 떠나자.
설익은 경매투자가 평생 화근 덩어리가 될지도 모르니까?
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