상가건물임대차보호법과 임대인의 권리의무
[부동산뱅크 2005/07/14 - 조회:7,397]
점포나 상가건물의 세입자에 대하여도 주택임차인과 같은 보호를 받을 수 있도록 하여야 한다는 취지에서 2001년 12월 29일 상가건물임대차보호법이 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행되고 있습니다. 상가건물임대차보호법이 비록 상가 세입자를 보호하는데 그 입법의 주된 목적이 있다 하더라도 임대인의 입장에서도 합법적인 임대계약과 관리 등을 위한 필요 등의 측면에서 상가건물임대차보호법에 대한 올바른 이해가 필요하고, 상가건물에 대한 투자자나 경매과정에서 낙찰을 희망하는 낙찰참가자 등의 입장에서도 정확하게 법을 이해하여야만 최적의 투자에 이를 수 있게 되는 것입니다.
상가건물임대차보호법은 모든 상가나 점포의 임대차에 적용되는 것이 아니라 세무서에 사업자등록을 할 수 있는 대상이 되는 영업용 건물에 대한 임대차 중에서 그 보증금이 지역에 따라 법에서 정하여진 일정한 금액 이하인 경우에만 적용됩니다. 위 법에서 정하고 있는 보증금의 상한기준금액은 서울의 경우 2억 4,000만 원 이하, 인천광역시와 수도권은 1억 9,000만 원 이하, 인천을 제외한 나머지 광역시는 1억 5,000만 원 이하, 광역시의 군지역과 기타 지역은 1억 4,000만 원 이하로 되어 있고, 월세가 있는 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 전세보증금에 합하여 그 합한 금액을 기준으로 위 법의 적용여부를 판단하게 됩니다. 따라서 예를 들어 서울의 경우 보증금 1억 원에 월세가 100만 원인 경우에는 환산보증금이 2억 원(1억 원 + 100만 원 x 100)이 되어 위 법의 적용을 받게 되지만, 보증금 1억 원에 월세가 200만 원인 경우에는 환산보증금이 3억 원(1억 원 + 200만 원 x 100)이 되어 위 보증금 상한기준 2억 4천만원을 초과하여 위 법의 적용을 받을 수 없게 되는 것입니다.
위 법이 적용되는 상가건물의 임차인에 대하여는 위 법에서 정한 일정한 권리와 보호가 부여되는 바, 건물의 인도와 사업자등록을 마친 경우에는 제3자에 대하여 그 임대차의 권리를 주장할 수 있는 대항력이 발생하고, 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에는 저당권을 설정한 경우와 마찬가지로 임차건물의 경매시에 후순위권리자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 주어지게 되며, 소액임차인에 대하여는 주택임대차와 마찬가지로 그 순위에 불구하고 최우선변제권이 부여되는데 그 기준은 건물가액의 1/3 범위내에서 위 월세를 환산하여 계산한 환산보증금 기준으로 서울은 4,500만 원 이하일 경우에 1350만 원, 인천과 수도권은 3,900만 원 이하일 경우에 1,170만 원, 나머지 광역시는 3,000만 원 이하일 경우에 900만 원, 기타 지역은 2,500만 원 이하일 경우에 750만 원으로 되어 있습니다.
그리고 상가임대차보호법은 임대차기간에 대하여도 상가의 특수성을 고려하여 임차인에게 일정한 기간의 보호규정을 두고 있는데, 위 법의 규정에 의하면 상가임대차의 경우에는 5년간의 범위내에서 임차인이 계약의 갱신을 요구할 권리가 있으므로 임차인이 원하는 경우에는 최초의 임대차기간을 1년으로 하더라도 그 기간을 포함하여 5년간은 의무적으로 임대를 하여 주어야 합니다. 다만, 임차인의 3회 이상 월세를 연체하거나 무단으로 전대를 하는 경우 및 임대목적 건물을 철거 내지 재건축하기 위하여 명도가 필요한 경우등에는 비록 위 5년의 기간이 되지 않았다 하더라도 계약기간의 만료시에 임대인이 계약갱신을 거절할 권리가 있습니다.
한편 위와 같이 상가건물의 임대인이 최소한 5년간 임차인의 임대를 보장하여 주어야 할 의무가 있다고 하여 월세도 계속 인상할 수 없다는 것은 아닙니다. 즉, 월세나 보증금이 임차건물에 대한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적당하지 아니하게 된 경우에는 임대인은 월세의 증액을 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 그렇지만 이 경우에도 인상을 할 수 있는 한도는 약정한 차임 또는 보증금의 연 12% 이내에서만 가능하게 되는 제한이 따르고, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에도 전환되는 금액을 기준으로 연 15% 이내로 하여야만 하는 제한이 따르게 되며, 이러한 제한은 강행규정으로서 이를 위반하여 월세를 인상하는 경우 법적 한도를 초과하는 부분에 한하여는 약정을 하더라도 무효로서 그 효력이 없게 됩니다.
위에서 본 바와 같이 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차에 있어서는 그 임대기간뿐 아니라 월세나 보증금의 인상등에 있어 법적인 제한이 따르게 되는 것이므로 상가건물의 임대인이나 투자자로서는 임대와 투자에 있어 올바른 법적 이해가 필요조건이 될 것입니다.
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