가격상승 보증수표, 직주근접형 아파트 잡아라
[부동산뱅크 2005/07/07 - 조회:9,508]
직장과 집이 가까운 직주근접형 아파트가 거주와 투자 목적을 동시에 만족할 수 있는 주거 상품으로 떠오르고 있다. 대부분 도심에 위치, 소음 및 교통혼잡으로 인한 불편이 뒤따르지만 수요가 끊이지 않으면서 가파른 시세 상승을 보이고 있다. 직주근접 아파트의 인기 비결과 시세 동향을 살펴봤다.
고층빌딩 밀집한 강남 아파트 고공행진
지역내 생산된 재화, 주민들에게 돌아가
참여정부 들어 몇 번의 부동산 대책이 발표됐지만 강남권 집값이 좀처럼 잡히지 않고 있다. 규제를 한다고 해도 팔려는 사람보다 찾는 사람들이 많기 때문이다. 왜 온갖 규제에 불이익을 감수하고서라도 강남에 들어오려는 사람이 많은 걸까? 이유는 간단하다. 강남이 살고 싶은 지역이기 때문. 강남은 학군 및 문화시설이 풍부할 뿐 아니라 경제 집중도가 높아 부의 창출과 재생산이 활발하다. 재생산되는 부는 지역 주민들의 편의시설, 범죄예방, 환경보호 등에 쓰인다. 일례로 강남구 논현1동은 2002년 말 전국최초로 방범용 CCTV를 설치, 범죄 발생률을 41%나 줄였다. 서초구는 주민 주도 환경보호사업인 ‘우면산 트러스트’ 기금의 절반 이상인 17억 원을 지원하기도 했다.
부의 재생산으로 인한 혜택이 주민들에게 고스란히 돌아갈 수 있는 것은 강남이 직장과 집이 가까워 공동화 현상이 없는 덕분이다. 일반업무지역의 경우 주간에는 인구가 집중하지만 정작 거주를 하는 주민은 없는 경우가 많다. 하지만 업무시설과 주거시설이 공존하는 직주근접형 도심은 지역 내 생산되는 재화가 주민들에게 되돌아가는 구조가 형성돼 있다. 이러한 구조 속에 강남은 빼곡히 들어선 업무시설로 인한 주거환경 침해에도 불구하고, 서울 중산층이 가장 살고 싶은 지역으로 남았고, 정부의 규제에도 찾는 사람이 줄지 않고 있다.
탄탄한 실수요, 시세 상승 견인
생활 불편해도 살고 싶은 지역
강남과 더불어 직주근접형 도심의 대명사로 꼽히는 영등포구 여의도동. 여의도는 방송국, 각종 금융사들과 함께 초고층 빌딩이 들어서 있는 전형적인 업무시설과 아파트, 주상복합 등의 주거시설이 혼재돼 있다. 여의도 내 주거시설은 모두 아파트(주상복합 아파트 포함)로 지어졌으며 22개 단지 9,072가구가 있다. 아파트는 대단지일수록 가격도 높고 상승률도 높다는 게 정설이지만, 여의도 내에 있는 대단지 아파트는 1,584가구의 시범아파트, 866가구의 삼부아파트뿐이다. 그나마 광장아파트가 744가구, 한양 · 미성아파트가 각각 588가구, 577가구로 중형단지로 꼽히며 그 외 아파트는 모두 300세대를 전후로 한 작은 규모이다. 또 여의도는 주민들을 위한 마땅한 편의시설도 부족한 편이다.
대단지 아파트도 많지 않고, 강남에 비해 편의시설이나 주거 쾌적성이 다소 쳐지는 여의도지만 아파트 가격만은 강세를 보이고 있다. 여의도 내 아파트 평균 평당매매가는 6월 현재 1,993만 원으로 여의도동을 제외한 영등포구 전체 평균 평당매매가인 887만 원보다 2배 이상이 높게 형성돼 있다. 매매가뿐 아니라 상승률 역시 여의도가 대세다. 본격적으로 아파트 가격이 상승하기 시작한 2002년 1월을 기준으로 여의도동의 평당매매가는 1,008만 원에서 1,993만 원으로 97%의 상승률을 보였다. 반면 영등포구 평당매매가는 587만 원에서 887만 원으로 여의도 상승률에 한참 못 미치는 51% 상승하는데 그쳤다. 영등포구와 여의도동 간 가격 격차는 점점 더 커지고 있다. 외환위기 직후 가격이 가장 낮았던 1998년 11월 여의도와 영등포구의 매매가가 각각 평당 656만 원, 432만 원으로 52%의 차이만을 보였다. 하지만 7여 년이 지난 현재는 124%로 가격 차이가 벌어졌다.
이에 대해 수정공인 나연호 대표는 “여의도의 경우는 정치, 경제, 금융, 방송, 문화의 중심지로 업무시설이 밀집돼 그와 관련된 수요층들이 많이 찾는다”며 “생활편의시설은 다소 부족하지만 실수요를 목적으로 하는 고급 수요가 몰리며 아파트 가격이 자연히 올라가게 됐다”고 설명했다.
출퇴근 수월한 아파트 구입 늘어
업무지역 주변, 고급 주거지 변모
인근에 대규모 산업단지나 업무시설이 있을 경우 신흥 주거지역이 탄생하기도 한다. 수원 영통동, 망포동이 대표적인 예. 영통지구와 망포동은 영통동에 위치한 삼성 공장과 입지상으로는 가까웠지만 실제 동선은 멀어 낙후 지역으로 남아 있었다. 하지만 영통택지지구의 개발과 망포동 개발이 동반되며 일대 변화가 일어나기 시작했다.
수원 경제에 비중이 절대적인 삼성전자와 인 접한 곳에 있는 영통지구, 망포동 개발 후 삼성전자 직원들이 대거 이 지역으로 유입됐기 때문이다. 기흥에 있는 삼성반도체를 가기 위해서도 영통을 거쳐야만 해 삼성에서 파급되는 경제효과가 더욱 커지게 됐다. 경제효과는 직접적으로는 고용창출 효과부터 간접적으로는 소비 확대로 인한 경제 활성화까지 나타나며 영통동, 망포동을 신흥 주거지로 부상시켰다.
영통지구와 망포동의 개발로 영통구는 수원에서 부촌으로서의 지위를 확고히 할 수가 있었다. 6월 현재 권선구와 장안구가 각각 평당 536만 원, 594만 원에 거래되며 팔달구가 607만 원에 시세가 형성된데 반해 영통구는 690만 원을 나타내고 있는 것. 특히 삼성전자와 직주근접 지역인 매탄동을 비롯, 영통동과 망포동은 영통구 내에서 가장 높은 매매가를 보이며 영통구가 부촌으로 자리매김 하는데 톡톡한 역할을 하고 있다. 세 동을 제외한 영통구의 평균 평당매매가는 575만 원 선. 이 경우 영통구의 평당매매가는 장안구, 팔달구보다도 낮게 나타나 직주근접 아파트가 지역 내 아파트 시세를 이끌고 있음을 알 수 있다.
대전 정부청사, 서구 둔산 시대 열어
쾌적하고 살기 편한 고급도시 거듭나
정부대전청사가 들어선 대전 서구 둔산동 역시 전형적인 직주근접 지역이다. 정부대전청사는 1997년 12월 중앙행정기관의 지방이전으로 균등한 지역 발전을 위해 세워졌다. 정부청사에만 4,200명의 공무원이 근무. 주변 아파트에 대한 수요를 높였으며 각종 관공서 및 편의시설과 함께 시너지 효과를 내고 있다.
대전은 정부청사 설립 이전까지는 대전역에서 중구 은행동 문화의 거리, 대전시청과 충남도청이 있었던 중구 선화동에 이르는 중앙로 일대가 지역의 중심이었다. 하지만 당시 논밭이었던 서구 둔산동 일대를 개발해 정부청사가 들어서며 지역 중심축이 달라지게 됐다. 정부청사의 착공 공사가 1993년 시작되면서 대전교육청과 서대전세무서가 ’93년과 ’94년 들어섰다. 선화동에 있던 대전시청 역시 1995년부터 공사를 시작, 정부청사가 들어온 후 2년 뒤인 1999년 11월 이전했다. 뒤이어 대전지방법원, 검찰청, 대전선관위가 들어가면서 둔산동에 대전의 행정타운을 형성하게 됐다.
각종 관공서가 들어서며 행정타운이 형성되자 그와 관련된 업무 및 상업시설이 밀려 들었다. 주변 아파트와 유동인구가 많아지자 편의시설도 속속 입점했다. 현재 둔산동에서 이용 가능한 편의시설만 해도 갤러리아 • 롯데백화점 및 이마트를 포함한 4개의 대형 할인마트가 있다. 을지대학병원을 비롯한 병 • 의원도 많으며 지난 5월에는 인근에 대전의 센트럴파크라 하는 한밭수목원이 개장했다. 둔산동에 살고 있는 이상철 씨(남, 28세)는 “10년 전만 해도 은행동이 가장 잘 나갔지만, 지금은 대전에서 둔산동이 가장 잘 나간다”며 “아무래도 행정타운 근처 공무원 및 변호사, 세무사 등 소득 수준이 높은 사람들이 살다 보니 둔산동 하면 잘 사는 동네라는 인식이 많은 것 같다”고 전했다.
둔산동의 아파트 매매가를 살펴보면 둔산동이 가장 잘 사는 것 같다는 막연한 생각이 사실임을 알 수 있다. 둔산동의 평균 평당매매가는 692만 원으로 둔산동을 제외한 서구 전체 평균 평당매매가 475만 원보다 46% 높게 나타난다. 한참 행정타운이 들어서기 시작한 2000년 1월 이후 둔산동은 평당 335만 원에서 692만 원으로 2배가 넘는 가격 상승률을 보였다. 반면 같은 기간 서구와 대전시의 상승률은 1.7배에 불과해 행정타운이 아파트 가격에 반영되는 사실을 알 수 있다.
직주근접 아파트는 직장과의 거리가 가깝고 편리해 실거주를 하기에도 안성맞춤이지만 가격이 상승도 꾸준해 투자를 하기에도 뛰어난 상품이다. 직주근접으로 태어날 지역에 미리 들어가 선점한다면 편리함과 투자성 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있을 것이다.
부동산뱅크 박선옥 기자pso9820@neonet.co.kr
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