아파트값 잡기 위해 정부가 하면 안되는 정책
[부동산뱅크 2005/07/04 - 조회:20,114]
연일 강남 등 인기지역 아파트 값 급등이야기로 신문이나 방송 그리고 일반 국민들 사이에 회자되고 있다. 지금의 현실을 보면 모든 국민들의 관심대상은 부동산 투자로 귀결되는 듯하다. 우리 생활 경제에 직접적인 영향을 주는 듀바이 원유가격이 60달러를 넘기느냐 마느냐에는 별 관심이 없는 듯하다.
이런 와중에 필자는 ‘전세계부동산 가격이 다 오른다고 해도 대한민국의 부동산 가격은 오르면 안된다’는 노대통령의 말씀이 귀에 너무 거슬려 씁씁한 한주를 보냈다.
또한 그제는(6.30일) 투기지역에 있는 아파트를 담보로 대출을 받을 때 기존에 대출이 있는 사람에게는 대출을 제한하는 규제책도 나왔다. 더 나아가 6억원이 넘고 10년 이상의 대출에는 담보대출 인정도 40%로 낮추었다.
이러한 정책이 나왔음에도 불구하고 강남 중심의 아파트 가격에 대한 필자의 느낌은 상당한 불안함을 지울 수 없음을 고백하지 않을 수 없다. 왜냐하면 그동안 정부의 아파트 가격 규제책이 정반대로 움직이고 있기 때문이다.
신문지상에는 8월에 예상되는 고강도 부동산 규제책을 앞에 두고 강남과 분당지역에 급매물 호가 위주의 아파트가 매물로 나왔다고 한다. 더 나아가 추가적인 부동산 규제책이 나올 경우 상당한 가격 하락이 불가피하다는 언론의 보도도 눈에 거슬린다. 계속적으로 치솟기만 하던 인기지역 아파트에 매물이 나왔다고 해서 부동산 가격이 잡혔다고 판단한다면 아주 큰 오산이다. 더욱 대통령이 말씀하신 8월의 규제책 이후에 일시적으로 아파트 가격이 내렸다고 해서 부동산 가격 안정 운운한다면 부동산 정책을 차라리 포기하는 편이 낫다고 판단된다. 왜냐하면 부동산은 어느 하나의 요인에 의해 가격이 결정되는 것이 아니기 때문이다.
이러한 분위기 속에서 필자는 강남을 포함하는 인기지역 아파트 값을 잡기 위해서 현 정부가 해서는 안되는 정책을 제시하고자 한다. 필자가 제시한 부동산 관련 정책은 그동안 필자가 오래동안 부동산 시장에 몸담으며 경험한 자료와 노하우를 바탕으로 판단한 것이기 때문에 이를 적극 도입하여 국민과 정부가 바라는 부동산 가격 안정에 미력하나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 제시해 보기로 한다.
정부가 해서는 안 되는 정책은 다음과 같다.
첫째, 부동산 시장의 직접개입이다.
정부는 국민을 대표해서 나라를 이끌어가는 기관으로서 국민의 아픈 곳과 상처 난 곳을 치료해 주며 풍요로운 삶의 질을 보장해 주는 곳이기도 하다.
따라서 직접적으로 정책을 관할하고 집행하며 모든 국민의 행복한 삶을 위해 노력하고 있다. 그런데 여기서 간과해서는 안 되는 것이 있다. 정부가 국민의 재산과 직접적인 영향이 있는 항목에는 적극 개입을 하지 말아야 한다는 것이다. 특히 부동산 관련 정책등과 같이 보이지 않는 손이 지배하고 있는 곳에는 시장의 원리에 맡겨야 한다는 것이다.
만약 이를 무시하고 단기적인 직접개입 정책으로 일괄할 때 보이지 않는 손은 이러한 정책을 거부하고 부작용을 양산하는 결과를 초래할 것이다.
따라서 정부는 보이지 않는 시장을 인정하고 이를 지켜봐야 제대로 시장은 형성되고 안정될 것이다. 다만 정부가 할 일은 방향설정만 해주면 되는 것이다.
강남등 인기지역 아파트 값도 마찬가지다. 강남 등의 아파트값이 오르는 데는 그만한 이유가 있기 때문에 오른다. 정부는 이를 인정하고 과도한 시장개입을 자제하는 것이 강남등의 아파트 가격을 안정시키는 길이다.
둘째, 주택담보비율 규제 또는 축소다.
어제부터(7.1) 투기지역 아파트 담보대출 제한 정책이 실시되었다. 너무나 잘못된 정책이다. 즉시 이를 폐지해야 할 것이다. 왜냐하면 처음에 주택 담보 비율 규제 및 제한을 실시하면 일시적인 효과는 있다. 아파트를 매입하는데 대출을 이용한 아파트 매입은 일상화된 방법이기 때문이다. 특히 지금과 같은 저금리 상태가 지속되고 있는 한 대출은 아파트 매입의 가장 손쉬운 수단이기도 하다.
그러나 정작 부자들은 아파트를 매입할 경우 담보 대출 이용하기 보다는 전세를 활용하여 아파트를 매입하는 방법을 즐겨 사용한다. 따라서 아파트 담보대출 규제의 부작용은 고스란히 서민들의 몫으로 돌아갈 것으로 보인다.
예를 들어 보자.
만약 투기지역에 아파트를 매입하고자 하는 매입자가 상기와 같은 조건에 따라 대출이 규제되면 대출이 없는 가족 중의 다른 한사람을 이용하여 대출을 받을 것이다. 그런데 혹 경제등이 악화돼서 부동산 가격 하락이 이어질 경우 그 피해는 명의만 빌려준 제3자가 고스란히 부담해야 하는 상황이 연출되기 때문에 대출규제 효과는 미미하고 피해만 양산되는 결과를 초래할 것이다.
다른 측면에서 보자. 매입하려고 하는 아파트가 투기지역 아파트로서 더 이상 대출을 받지 못하게 될 경우 매입자는 이 부족분을 전세금에서 충당하려고 할 것이다. 그렇게 되면 투기지역 내 전세금은 당연 상승세로 돌아서게 될 것이고, 이러한 피해는 전세를 살고 있는 서민들에게 고스란히 전가된다.
따라서 정부는 이미 실시한 부동산 담보대출 규제 정책을 즉시 폐지해야 한다.
셋째, 국토 개발계획 남발이다.
요즈음 정부의 지방 살리기 정책을 보면 단군 이래 해 왔던 모든 정책을 한꺼번에 쏟아 붓고 있는 인상이 깊다. 행정복합도시며 혁신도시, 그리고 176개 정부 관련기관 지방이전, 기업도시 선정 등 헤아릴 수 없을 정도의 개발계획 남발로 전국토가 투기장화 되어 있다.
부동산은 개발 호재를 제일 좋아한다.
어느 지역 어떤 형태로 있던 땅이든지 개발호재가 있기만 하면 쓸모없는 땅도 금새 금싸라기 땅이 된다. 한국전력 이전 후보지로 거론되고 있는 전남 장성군의 경우 벌써 1주일 사이에 땅값이 2-3배가 치솟고 있다. 앞으로 얼마나 오를지 모를 지경이다. 정부는 이에 아랑곳 하지 않고 전국토의 균형발전이라는 명분아래 계속적인 개발 계획발표를 이어간다. 정말 큰일이 일어날 일이다.
전국토의 균형발전도 좋고 지방 활성화도 좋다. 그러나 이러한 정책들의 뒤에는 재원이 따라 주어야 이를 시행할 수 있는 것이다. 정책만 남발할 경우 그 후유증은 심각한 수준에 이르게 된다. 고스란히 국민의 몫으로 돌아올 것이다.
정부의 개발계획을 그대로 믿기도 어렵지만 정부가 부동산 가격을 올리는 일에 앞장서고 있는 느낌은 숨길 수 없는 현실이다.
넷째, 주택거래허가제 실시다.
주택거래허가제는 정부의 강력한 주택 안정책으로 실시 가능성은 그다지 크지 않지만 만약 이를 실시할 경우 부동산 거래를 위축시키는 것은 물론 산업 경제에 심각한 부작용을 양산할 것으로 보인다. 만약 주택거래 허가제가 실시되면 부동산 시장은 급랭할 것이고, 거래는 사라지며 왜곡은 더 심각해져 장시간이 지나면 매물부족으로 인해 폭등이라는 심각한 암초를 만나게 될 임에 틀림이 없다.
이 허가제는 과거 시행했던 주택거래 신고제와는 강도 면에서 비교할 바가 못 된다. 또한 주택거래허가제 실시는 부동산 자금의 흐름을 차단하게 되어 시중 자금 경색 현상을 일으킬 가능성이 높다. 이는 부동산만이 아니라 산업과 경제에 상당한 영향을 끼쳐 가득이나 어려운 경제에 먹구름을 초래하는 결과를 가져다 줄 것으로 보인다.
또한 사유재산 침해라는 위헌 요소도 내포되어 만약 헌법재판소에 위헌이 이어진다면 실시도 하기 전에 부작용만 나타나는 제도로 전락할 가능성이 높기 때문에 실시하면 안 될 정책 중의 하나다.
다섯째. 금리 인상이다.
지난번 미국 금리를 0.25% 인상함으로서 우리나라 금리와 미국 금리가 동일한 금리가 되었다. 따라서 외화가 유출될 가능성이 높다는 이야기도 들린다.
그러나 이러한 금리 인상설은 기우에 불과할 것이다. 만약 정부가 부동산을 잡기 위해서 금리를 올리게 된다면 약 2%정도 이상의 금리를 급등시켜야 한다. 만약 그렇게 되면 산업 및 경제에 끼치는 영향이 치명적이기 때문에 쉽게 결정할 문제가 아닐 것이다.
상징적인 측면에서 약간의 금리인상은 가능하나 급진적 금리인상은 부동산가격 안정보다는 경제에 더 큰 악영향을 끼칠 수 있기 때문에 신중하게 대처해야 할 것으로 판단된다.
여섯째, 강남대체신도시 조성유보다.
현재 강남등의 아파트 가격이 급등하게 된 이유 중의 하나는 공급부족에 따른 상대적인 불안감에서다. 따라서 이러한 불안감을 해소하지 않고서는 강남등과 같은 인기지역 아파트가격을 잡을 수 없을 것이다.
그런데 이러한 불안감 해소는 꾸준한 정부의 공급에 대한 신뢰관계가 이루어져야 가능하다. 따라서 강남 등의 인기지역 아파트 가격 급등을 막으려면 강남과 동급의 신도시를 지속적으로 건설하여야 한다.
신도시예정지역을 살펴보자.
과천 갈현동 인근 지역과 백운호수 근처라든지 청계산 주변 청계역사 남쪽지역이나 고등동 및 세곡동 그린벨트 지역등이 강남대체 신도시 지역으로 꼽을 수 있다.
그러나 세금정책으로 일관한 현 참여정부가 강남 대체신도시 조성을 미룬 채 강도 높은 세금 규제책을 지속할 경우 강남 부동산 가격은 또 한번의 급등시기가 도래할 것이고 세금 규제책은 반드시 실패할 것임에 틀림이 없다.
일곱째, 재건축 규제강화다.
단기적으로 강남지역 아파트 공급을 할 수 있는 유일한 방법은 재건축 규제를 과감히 풀고 이를 적극 활성화 시키는 것이다.
저밀도지구 2종의 층고제한도 풀고 60층 이상의 초고층아파트도 허가해 줌으로서 공급의 숨통을 틀어주어야 할 것이다. 만약 현재의 재건축 규제 용적률을 완화하여 50%만 늘려 주어도 판교와 같은 신도시 5개 물량을 건설하는 효과가 있다.
또한 재건축 관련 안전진단을 지자체에 과감히 이관하여야 한다.
더불어 원활한 주택 공급의 신뢰성 확보를 위해 분양권 전매금지와 같은 효과를 내는 조합원지위 양도금지 규제도 과감히 풀어 주택 공급에 충분한 거래가 이루어지도록 정부는 적극 나서야 할 것이다.
여덟째, 특정지역을 겨냥한 대책 및 양도세 강화다.
강남의 아파트가 급등하였다고 해서 세금으로 환수하겠다는 정부의 생각은 전면 바뀌어야 할 것이다.
1가구 3주택자에 대한 세금을 완화해 줌으로서 과도한 양도세율 때문에 팔고 싶어도 팔지 못하는 강남지역 다주택 소유자에게 거래할 수 있는 기회를 주어 공급을 원활하게 해야 할 것이다.
특히 강남과 같은 특정지역을 대상으로 강도 높은 세금규제책을 시행한다든지 양도세등을 더욱 강화 한다면 거래는 위축될 것이고, 거래는 없고 호가만 올라가는 현상이 계속돼 부동산 왜곡현상은 심각하게 될 것이다. 따라서 양도세와 취득세등 거래세를 낮추어 줌으로서 원활한 부동산 거래가 이루어지도록 제도보완을 해야 할 것이다.
아홉째, 투기지역 및 투기과열지구 유지 및 지정이다.
정부는 부동산 가격이 급등한 지역을 투기지역으로 지정하고 이를 양도세 실거래가로 부과하며 부동산을 관리해 왔다. 그런데 그 결과는 정반대인 투기지역이 투기장려 지역이 돼 버린 것이다.
과거의 자료를 보면 투기지역으로 지정되는 곳만 부동산 가격이 올랐고 비투기지역은 가격 하락으로 이어져 팔고 싶어도 팔 수 없는 지역으로 남게 된 것이다.
정부의 계속적인 투기지역 지정으로 전국토의 부동산 가격은 급등에 급등을 더하고 특정지역이외의 지역은 급냉하는 극과극 현상이 나타나고 있는 것이다.
따라서 정부는 투기지역 및 투기과열지구 지정을 즉각 중단하고 오히려 이미 지정된 지역을 적극적으로 해제하여야 거래의 숨통을 터 주어야 한다.
왜냐하면 투기지역이나 투기과열지구의 지정은 이미 가격이 오를 대로 오른 뒤에 지정되고 이미 과열이 휩쓸고 지나간 자리에 사후적으로 지정하기 때문에 지정 효과가 반감되기 때문이다. 또한 규제라는 것도 동일한 선상의 규제 측면에서 본다면 인기지역은 이미 규제가 아니라는 점이다.
부동산은 살아 움직이는 보이지 않는 손에 의해 가격이 결정되고 유지 되어야 한다. 인위적으로 정책을 동원하여 가격을 조절한다고 해도 복합적인 요인에 의해 결정되는 부동산 가격은 정부의 힘으로도 쉽게 결정되지 않는다.
또한 한번 올라버린 부동산 가격은 하방경직성이 강하기 때문에 쉽게 가격이 내려가지 않는다. 인기지역 부동산은 더더욱 그러하다.
따라서 정부가 부동산을 안정시키려면 상기에 기술한 정책을 면밀히 검토하고 시기적절하게 도입하여 적극 반영함은 물론 강남지역과 같은 특정지역은 시장의 역할에 맡김으로서 자유시장 원리에 따라 가격이 결정되는 여유를 가져야 할 것이다.
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