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취재기자들이 전하는 2005년 하반기 부동산

[부동산뱅크 2005/07/01 - 조회:30,676]

상반기 부동산시장은 급등세를 타면서 연초 하락 내지는 약보합 전망을 내놓은 부동산 전문가들을 무색케 했다. 여전히 풍부한 시중 유동자금과 판교 신도시 개발이 빗나간 예측을 만들어낸 변수가 됐다. 2005 년 6월 29일 부동산뱅크 취재팀 기자들이 한자리에 모였다. 내로라하는 전문가들하고는 색깔이 다른 <2005년 하반기 부동산시장 전망>을 내놓기 위한 자리였다. 현장을 누비는 이들, 누구보다도 시장 흐름에 민감한 취재기자들이 내다본 2005년 하반기 부동산시장은 어떤 모습인지 살펴보자.



2005년 하반기 부동산 ‘강복합-국지적상승’

8월 부동산 안정대책이 가장 큰 변수



길진홍 : 봄 이사철 급등세를 타기 시작한 상반기 주택시장은 판교 개발을 호재로 정점에 올랐다가 최근 정부 부동산대책을 앞두고 주춤한 상황입니다. 그렇다면 하반기 주택시장은 어떤 양상을 보일지 우선 짚어보도록 하겠습니다.



이정민 : 하반기 집값은 급등세를 접고 보합국면이 펼쳐질 것으로 예상됩니다. 먼저 공급과잉에서 그 원인을 찾을 수 있습니다. 올해에 이어 내년에도 신규 아파트 입주가 봇물을 이룰 예정으로 수급불균형으로 인한 상승세가 한풀 꺾일 것입니다. 또 강남권 아파트 재건축 사업이 마무리 단계에 접어든 데다 재건축 규제 강화, 양도세가 실거래가과세 등의 정부 부동산 안정화대책은 지속적으로 집값 안정에 영향을 미칠 것으로 보입니다.



최윤희 : 시장 전체는 보합세가 유지될 것으로 보이지만 강남권 중대형 아파트 상승세는 당분간 지속될 것입니다. 판교에서 민간 중대형 아파트를 보기기 힘들게 됨에 따라 강남 중대형 아파트 몸값이 치솟을 가능성이 커졌습니다. 반면 강북의 경우 '뉴타운특별법' 등의 개발호재로 시세 상승을 위한 발판이 마련됐지만 개발이 본격화하기 전까지는 보합세를 면치 못할 것으로 예상됩니다.



박선옥 : 전통적으로 부동산시장 비수기인 7~8월까지는 보합세를 유지하다가 정부의 부동산안정대책이 나오는 8월 이후 다시 상승무드를 탈 가능성이 큽니다. 참여정부 들어 부동산정책이 발표될 때마다 집값이 잠시 주춤하다가 다시 상승세로 돌아선 것을 고려해 봤을 때 8월 정책 발표 이후에도 상승세가 이어질 듯 합니다. 또 신규 아파트 입주물량이 늘고 있다 해도 인기지역 공급량은 한정돼 있다는 점을 감안 할 때 가격하락을 이끌어내기는 역부족이라고 봐야 합니다. 아울러 뉴타운특별법 호재가 놓인 강북도 집값 상승에 영향을 미칠 것입니다.



박영의 : 그렇습니다. 8월에 정부 정책이 발표 전까지는 관망세를 보이겠지만 특단의 조치가 나오지 않는 이상 상반기에 급등했던 지역은 상승세를 이어나갈 것으로 보입니다.



양해근 : 올 초 대다수 전문가들이 하락세를 점쳤던 이유 중 하나가 주택거래신고제, 개발이익환수제, 주택가격공시제, 부동산실거래가 신고제 등 참여정부의 4대 부동산 개혁정책이 완성되는 시기였기 때문인데요, 정부의 안이한 판단과 재건축에 후퇴하는 모습을 보이며 시장이 들썩이는 등 정부의 정책실패가 상반기 집값 급등을 가져온 원인이라고 보입니다. 2003년 10. 29대책 후 1년 3개월 간 억눌렸던 집값이 단숨에 뛰어오른 것도 집값 급등의 원인으로 꼽을 수 있습니다. 하반기 주택시장은 6~8월이 비수기이고, 8월에 강력하고 포괄적인 정책을 밝히겠다는 노무현 대통령의 언급도 있었기 때문에 오름폭이 둔화될 것으로 보입니다. 8월 정부대책의 강도에 따라서 그동안의 거품이 제거될 가능성도 있다고 보입니다.



길진홍 : 대체적으로 하반기 집값은 강보합 국면 속에 국지적인 상승으로 요약되는 것 같습니다. 8월 정부 정책발표 후 집값 동향이 하반기 주택시장을 점치는 바로미터가 될 것이라는 느낌이군요. 그렇다면 하반기 집값을 좌우할 변수로는 어떤 것들이 있을까요?



박선옥 : 하반기 눈을 떼서는 안 될 변수는 역시 8월에 나올 부동산안정대책이 될 것입니다. 강남권 아파트에 초점이 맞춰진 지금까지의 부동산 대책과 달리 부동산을 전반적으로 안정시킬 수 있는 정책이 나온 다면 보합세를 보이겠지만, 시장의 예상보다 약한 정책이 나온다면 오히려 집값이 다시 뛰어 오를 것입니다. 판교 또한 애초에 서민들을 위한 주거지로 계획된 곳이기는 합니다만 공영개발로 가치를 떨어뜨리게 되면 용인, 분당 등 주변 지역의 상승세는 결코 꺾이지 않 을 것입니다. 또 하반기에도 호가위주의 급등장세가 재현될 경우 금리 인상과 같은 조치가 취해질 가능성도 배제할 수 없지만 부동산 시장에 큰 영향을 미칠만큼 큰 폭의 금리 인상도 단행되기 힘들 것입니다.



최윤희 : 강북 뉴타운사업, 주택담보대출한도축소 등도 시장에 미치는 영향이 클 것입니다. 뉴타운특별법, 복합도시건설 등의 호재를 등에 업고 강남 대체 고급주거지역을 예고하고 있는 강북 뉴타운의 경우 사업진행 속도가 빠른 곳에서는 주변 아파트에 가격 반영이 본격화 될 것입니다. 주택담보대출한도가 축소될 경우 일부 가수요를 무너뜨릴 것은 분명하지만, 시장 유동자금이 넘쳐나고, 마음만 먹으면 어디서든 주택구입자금을 끌어올 수 있다는 데에서 투기수요를 크게 억제하지는 못할 것으로 예상됩니다.



박영의 : 정부 부동산대책과 판교 중대형아파트 공영개발, 강북 뉴타운사업은 하반기 집값 향방을 좌우할 큰 변수임에 틀림없습니다. 그러나 주택담보대출한도 축소가 시장에 미칠 영향에 대해서는 다시 한번 생각해 볼 필요가 있습니다. 그동안 무리하게 은행 대출을 일으켜 집을 사들인 서민들도 많다는 점을 감안한다면 주택담보대출한도 축소가 시장에 미치는 체감효과는 상당히 크다고 봐야합니다. 또 아직 확정된 바는 없지만 강남대체 신도시로 거론되고 있는 서울공항, 세곡.우면지구 등도 주변 주택시장을 들썩일 대형 호재로 남아 있습니다.



양해근 : 오는 12월 부과될 종합부동산세도 놓쳐서는 안 될 변수입니다. 최고 세액을 지난해 1.5배로 상한선을 둠에 따라 세금이 크게 늘어나지 않고, 강남 보다는 강북에 더 큰 영향을 미치겠지만 주택 소유자들에게 심리적인 압박을 주는 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 또 중개업법 개정으로 내년부터 도입되는 부동산 실거래가 과세는 장기적으로는 거래를 위축시킬 것입니다. 다만 내년부터 실거래가 과세를 앞두고 올 하반기에 세액 절감을 위한 거래 증가가 다소 있을 것으로 판단됩니다. 경기도 무시할 수 없는 변수인데요, 수출이나 내수 등 경기가 얼마나 빨리 회복될 것인가가 집값에 영향을 미칠 것입니다.





실수요 내집 마련은 빠를수록 좋아

투자자 8월, 11월이 기회



길진홍 : 하반기 부동산 시장을 움직일 여러 변수들을 지적해 주셨는데요, 이같은 변수들을 고려해봤을 때 주택 구매를 원하는 사람들이 언제쯤 집을 사는 것이 적절하다고 생각하십니까?



최윤희 : 판교 중소형 아파트 동시분양이 예정된 11월 전에 매수하는 것이 좋을 듯합니다. 비록 중대형 아파트가 해를 넘겨 임대아파트로 공급되긴 하지만 연말 치러지는 판교 동시분양은 주변 아파트값을 끌어 올릴 가능성이 큽니다.



박선옥 : 정부의 솜방망이 정책이 나온다 해도 규제에 따른 심리적 압박은 시장을 위축시킬 것입니다. 따라서 하반기 집을 산다면 8월 정부 부동산대책 발표 직후를 노리는 것이 가장 좋을 듯합니다.



양해근 : 최근 부동산시장에 두드러진 양상은 비인기지역을 제외하고는 집값이 오르면 그 값을 유지하려 하고, 떨어졌더라도 회복하는 기각이 짧아졌다는 점입니다. 아무래도 앞으로는 집값 하락을 기대하기는 어려울 것으로 보이니 내집을 마련해야하는 실수요자라면 빠르면 빠를수록 좋다고 봅니다.



박영의 : 내집 마련과 투자를 함께 고려한다면 정부 규제 윤곽이 드러나는 8월이 적절한 시기라고 생각합니다. 실수요자라면 7~8월이 여름 비수기이고 정부 정책 발표를 앞두고 관망세를 보이고 있는 지금이 적기라고 판단됩니다.



이정민 : 판교 분양 계획이 잡혀 있는 올 연말 정도가 적당할 것으로 예상됩니다.



길진홍 : 하반기 매수 타이밍은 정부 부동산대책이 나올 예정인 8월과 판교 동시분양이 치러지는 11월을 전후한 시기로 압축이 되는군요. 하반기에 부동산 투자를 계획하고 있는 사람들에게 유망한 투자종목과 투자처는 어디가 될까요?



박선옥 : 아파트와 토지가 될 것입니다. 아파트는 파주 운정 신도시와 서울숲 주변 수혜 아파트들이 가격 오름세가 두드러질 것입니다. 또 정부규제에 상관없이 강남권 아파트의 경우 지속적인 상승세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 토지의 경우 기업.혁신도시, 행정중십복합도시, 공기업 이전지 등의 주변 지역의 오름세가 가파를 것으로 예상됩니다.



최윤희 : 토지의 경우 수도권 일대에서 파주, 문산 등 접경 지역이나 신도시 예정지, 신설도로 주변을 중심으로 오름세가 가파를 것입니다.



이정민 : 강북 재개발 지분도 투자가치가 클 것으로 예상됩니다. 특히 3차 뉴타운 지정을 신청해 놓은 상계동 3,4동의 경우 열악한 주거여건으로 지분시세가 저평가 돼 있어 뉴타운으로 선정된다면 오름폭도 클 것입니다.



양해근 : 하반기 지방 토지시장이 강세를 보일 가능성이 크지만 지방 공기업 이전, 혁신도시, 행정도시 등 굵직굵직한 개발 호재들이 아직까지 첫 삽도 뜨지 못하고 있다는 점을 깊이 새길 필요가 있습니다. 경우에 따라서는 정치논리에 휩쓸려 계획이 백지화 될 수도 있으므로 장기투자로는 적절치 않다고 판단됩니다. 굳이 토지 투자에 나서겠다면 토지거래허가제 등의 규제를 피해 경매물건을 노리는 것도 하나의 방법이 될 것입니다. 또 강북발전이 새로운 화두로 떠오르면서 강북 뉴타운에 있는 재개발 구역, 특히 사업 진척이 많이 된 지역이 수혜를 입을 것으로 예상됩니다. 이와 함께 폭등이라고 해도 과언이 아닐 만큼 기록적인 상승세를 보이고 있는 강남 재건축 단지도 여전히 매력적인 투자 상품이라고 할 수 있습니다. 그러나 개발 호재가 대부분 반영된 문정동, 서울숲 주변 아파트는 단기차익을 기대하기 보다는 장기간 실거주 위주의 측면에서의 접근해야 할 것입니다.



길진홍 : 그렇군요. 하반기 유망 투자종목은 아파트와 토지로 요약되는 가운데 철저히 개발호재가 있는 지역 위주의 접근이 필요할 것 같습니다. 오늘 수고 많으셨습니다.







정리: 부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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