상가 후분양제도 시행과 쇼핑몰 시장 전망
[부동산뱅크 2005/06/29 - 조회:6,745]
후분양 제도 시행이후 전국적으로 분양승인 신청 요건을 갖춘 곳이 단 한 곳도 없어 상가 분양 시장 분위기가 크게 위축되고 있다. 그동안 내수 침체와 부동산 경기의 침체로 동반 추락한 상가 시장은 도심지나 택지개발 지구, 세대수가 보장된 단지내 상가 외에는 분양이 어려워 가격 할인 공급 현상까지 발생되어 상가 공급자들이 상당한 애로를 호소하고 있는 실정 인데다 후분양 요건을 갖추지 못하면 그나마 상가 용지를 확보하고 있다 하더라도 사업 자체가 불투명 하기 때문에 상가 공급 시장은 더더욱 침체 속으로 빠져들 것으로 예측할 수 밖에 없다.
특히 쇼핑몰 시장은 일반 근린 상가등 보다도 사업규모가 방대하고 또한 도심지 활성화된 지역이 아니면 분양이 어렵기 때문에 대부분 토지 매입 금액부터 막대한 자금이 소요되고 건축비 또한 건축 규모가 큰 만큼 많은 액수가 소요 될 수밖에 없다. 따라서 향후 쇼핑몰 시장은 타 상가 시장 보다도 공급량 감소 기간이 장기화 될 것으로 보이고 예전 공급물량에 비해 제로에 가까운 현상이 지속될 것으로 예측할 수 있는 것은 금융권에서의 신탁계약이나 분양보증(업체 부도시 사업책임)에 대한 부분을 꺼리는 것이 주된 원인이라 볼 수 있겠고 대부분 토지매입과 건물을 3/2이상 짓고 분양을 할만한 업체가 많지 않기 때문으로 풀이 할 수 있다.
또한 상가의 공급 특성을 들여다 보면 단지내 상가나 근린 상가의 경우 택지 개발 지구내 위주로 공급이 되고 있어 택지개발 주체가 필요에 의해 단지상가를 공급하게 되고 근린 상가역시 택지 내에 상업용지를 조성하여 상주인구와 각종 업무시설에 종사하는 인구가 필요로 하는 업종이 들어설 수 있도록 근본적인 공급 목적을 가지고 있다. 즉 일상에 필요한 업종들이 들어서 상권을 형성하게 된다.
그러나 쇼핑몰의 경우 대형 할인점이나 백화점, 지하상가,등 과 최근 각 브랜드별 이월상품을 취급하는 형태의 로데오 거리가 증가하고 있어 이들 과의 경쟁을 피할 수 없는 판매 시설 위주의 업종으로 대부분 구성되어 있으며 필요성 보다는 개발 공급자 위주로 도심 권에서 공급이 되고 있는 것이다. 즉 상권이 좋으므로 개발을 하게 되면 그동안 원할하게 분양이 진행 되어 왔고 따라서 막대한 분양수익이 발생 하기 때문에 쇼핑몰이 얼만큼 공급되어야 하는지 정확한 근거 자료 없이 공급이 되어 왔다고 볼 수 있다.
현재 공급되고 있는 쇼핑몰 들은 분양법 시행 이전에 공급된 상가들로써 분양 법에는 적용이 되지않는 현장들이다. 해당 관청에 분양법 요건을 갖추고 분양 승인 과정을 거치지 않았다는 얘기다. 따라서 사업체가 잘 못 되었을 경우 피해자가 양산 될 수 있는 가능성은 여전하기 때문에 투자자 들이 주의가 요구되는 시점이다. 분양법 시행 이후 투자자 들이 분양승인 여부를 따져 안정성을 확보하려고 한다면 분양율이 저하될 수도 있기 때문이다.
덧붙여 상가는 희소 가치를 논하는 부동산 상품으로 볼 수 없다. 나홀로 상가가 꼭 독점 한다는 보장이 없다는 얘기다. 최근에는 불과 4,5년전 과는 다른 빠르게 진행되는 다양한 유통구조의 변화와 소비자들의 소비성향이 변하고 있고 상가들이 밀집되어 있는 대형 상권이 경쟁력을 확보해나가고 있으며 소비층의 구분이 점차 뚜렷해지는 경향이 짙어져 젊은층, 중장년층, 전문 판매시설, 전문적인 유흥 시설 등으로 상권이 전문성을 지니고 있는 상권내 상가들이 활성화 되기가 용이하기 때문이다.
여기에 쇼핑몰 시장의 급격한 공급량 감소에 따른 희소성을 내세운 마켓팅이 등장할 가능성은 충분하다고 보기 때문에 투자자들의 주의가 요구되며 안정성을 확보 했다고 해서 근본적인 상가의 특성은 변하지 않는다는 것을 간과 해서는 안된다. 즉 상가가 접근성이나 입점후 향후 활성화 비젼, 환금성, 등을 면밀히 따져 보아야 할 것이다.
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