강남 아파트값 잡기위한 10가지 방법
[부동산뱅크 2005/06/20 - 조회:18,202]
요즘 부동산 시장을 보면 이미 예견된 일인데도 불구하고 정부책임자는 부동산 급등이 몇몇 투기자들에 의한 것이라며 책임공방으로 부동산 대책은 없고 서로 책임전가하는 일에 전념하는 것 같은 현실에 너무 가슴이 답답함을 금할 길이 없다.
또한 지난주 정부 책임자나 건설교통부 소속 국회의원들의 토론을 보며 최근 부동산 급등이 단순한 우연에서 출발하지 않았다는 것을 확신할 수 있었다. 정책 책임자의 말이 2-3년 뒤에는 공급이 확대되어 아파트 가격은 안정될 것이라는 말을 자신 있게 하고 있었으니 말이다.
이에 필자는 나의 사재를 털어서라도 부동산 관련 공무원들의 부동산 관련교육을 직접 가르켜 주고 싶고, 더 나아가 부동산 식견을 높이기 위한 해외연수를 시켜주고픈 심정으로 한주를 보냈다.
이미 필자는 올해 초 강남의 아파트가격이 급등할 것이라는 이야기를 수도 없이 반복(2005년 2월 전문가칼럼)해 왔다. 그리고 정부 당국자들의 각성과 분발을 촉구한바 있다. 그럼에도 불구하고 정부는 강력한 세금위주의 규제책만 시행하면 부동산 가격은 안정될 것이라는 한심한(?) 정책으로 2년을 소비한 것이다.
제대로 된 부동산 정책은 뒤로한 채 부동산을 정치와 연계시켜 전국을 개발단지로 만들었고 이로 인해 전국토가 투기장으로 변하고 순수한 국민들까지 부동산 투자에 가담하게 하는 우를 범하고 있는 것이다. 안이한 부동산대책은 억제책이 부양책으로 변질돼 결과적으로 정부는 아파트값이나 토지가격을 올려 세금이나 높게 받겠다는 모양으로 변질된지 오래되었다.
예를 들어보자.
재건축 단지를 잡겠다고 재건축 규제책을 내놓으면 주상복합아파트나 기존 아파트가격이 들썩거린다. 이를 규제하기 위해 양도세를 실거래로 적용하는 투기지역으로 묶어놓는다. 그러면 시장은 죽고 호가만 상승하는 결과를 초래한다.
규제책으로 급할게 없는 인기지역 해당 아파트는 팔지 않고 기다린다. 이러한 규제기간이 지속되면 아쉬운 사람은 인기지역에 들어오고자 하는 사람들이다. 따라서 세금을 부담하더라도 슬슬 거래를 시작한다. 세금으로 인한 부담이 전적으로 가격에 포함되면서 말이다. 뿐만 아니라 강남을 대체할 판교분양을 앞에 두니 주변 분당이나 용인의 아파트 가격이 급등을 한다.
만약 극도로 불안한 부동산 시장을 이대로 두고 있다가는 걷잡을 수 없는 시장혼란이 야기될 가능성이 예상된다. 저금리며 400조 원이 넘는 부동자금이며 수급 불균형등이 특정지역, 다시 말해 강남과 강남권 아파트 시장을 왜곡시켜 우리경제에 상당한 부담을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이에 필자는 강남의 아파트값을 잡는 10가지 방법을 제시하고자 한다. 여기에서 제시하는 방법은 완벽할 수는 없으나 최소한 필자가 20년을 넘게 부동산에서 경험한 것을 바탕으로 제시한 것이다. 정책입안자들의 적극적인 활용을 기대해 본다.
우선 정부가 해야 할 것이 있다.
첫번째, 부동산 정책의 불안감해소. 정부가 해야 할 것 중 가장 우선적으로 해야 할 것 중의 하나다. 이제 국민들은 정부의 부동산 정책을 믿지 않는다. 참여정부 이후 너무나 자주 그리고 빠르게 변했기 때문에 부동산 정책을 믿고 기다리는 국민은 없다. 그만큼 정부의 책임이 크다. 안전진단을 지자체에 권한 위임을 하겠다고 한지 1주일도 안돼 없었던 일로 한다든지, 재건축 개발이익환수제의 변형적 적용이라든지, 초고층아파트의 건설 번복, 임대주택사업 가구수 변경, 양도세율 적용 변경, 판교아파트 분양 변경 등등 수도 없는 변경과 유보 등으로 국민들은 정부의 부동산 정책을 믿지 않는다. 정책을 이용하여 자기의 이익을 위해 치고 빠지는 수법만 연마하고 있다.
꾸준한 주택공급이 이루어지고 가격 상승이 크게 없을 것이라는 신뢰가 국민들에게 있어야 부동산에 사람이 몰리지 않는다.
지금과 같이 될 때까지 정부의 책임은 너무나 크다. 만약 이러한 신뢰회복을 극복하지 못한다면 어떠한 정부의 정책도 무용지물이 될 것이다. 따라서 정부는 이제부터라도 꾸준한 정책으로 인해 국민으로부터 인정받아야 한다. 이것만이 부동산의 가격 안정과 투기꾼의 게임에서 벗어나는 길이기 때문이다.
둘째, 실정에 따른 정책 책임자 문책. 우리나라 부동산 정책은 ‘아니면 말고’식이 너무 깊다. 이러한 책임없는 정책은 국민에게 불신을 낳고 어떠한 정책이 나와도 민감하게 반응하지 않고 시간이 지나다 보면 또 바뀐다는 뉘앙스를 고정시켜 놓았다. 철저한 책임정책으로 전환하여야 할 것이다. 금번 부동산 정책 전면 백지화라는 정책 등을 보면서 정부의 정책이 어떻게 손 뒤짚듯이 쉽게 할 수 있는지 이해하고 싶어도 이해할 수가 없다.
그동안 부동산 정책을 주도한 세력들에 대한 과감한 문책인사와 손해배상 등을 통하여 철저한 금전적 책임이 따라야 할 것이다. 그래야만 정책을 입안하거나 실시하는데 신중하게 될 것이고 국민들 또한 정부의 신중한 정책에 신뢰를 가지고 따르게 될 것이기 때문이다.
셋째, 강남대체지 대형평형 및 대단지 지역 개발. 현재 강남과 분당 용인의 아파트 가격이 급등하는 이유중의 하나가 적당하게(?) 부족한 공급이다.
강남을 대체할 수 있는 지역은 강남에는 없다. 그러나 강남을 대체할만한 곳을 찾는다면 그것은 그린벨트 규제 완화밖에 없다. 물론 환경단체들의 힘든 벽에 부닥쳤다 할수 있겠으나 공청회 등을 통해 국민의 합의를 이끌어 내야 한다. 그린벨트 규제 완화지역으로는 세곡동지역이나 우면산지역, 청계산 주변과 과천, 인덕원지역을 들 수 있다. 이들 강남대체지 개발도 한꺼번에 동시다발적으로 개발해야한다. 찔끔찔끔했다가는 오히려 내성으로 인한 부작용만 낳을 수 있기 때문이다.
넷째, 재건축 아파트 규제 대폭 완화. 우리는 최근 몇 년간 저밀도 재건축 지역의 가격 폭등을 보고 상대적으로 박탈감을 가지고 있을 수 있다. 그러나 이러한 가격 폭등의 원인을 보면 수급불균형이 가장 큰 원인중의 하나다.
그러나 안타깝게도 강남의 특수지역을 겨냥한 부동산 대책등이 일률적으로 규제책으로 일관되고 있다는 것이다. 특히 규제책 대부분이 거래를 마비시키는 동맥경화 규제책으로 공급은 하지 않고 세금에 따른 규제로 일관하다 보니 거래는 없고 홋가만 오르는 현상으로 나타나고 있다.
지금이라도 재건축을 통하여 공급의 숨통을 트기 위해서는 재건축 관련 분양권 전매금지나 조합원지위 양도금지, 주택거래 신고제 폐지, 안전진단 규제 완화 등을 통하여 거래와 공급을 꾸준히 지속시켜 주어야 할 것이다.
다섯째, 층고제한 완화 및 초고층아파트 허용으로 공급 확대. 강남지역의 가격 급등은 공급부족에서 오는 것이 가장 크다. 이를 해결할 수 있는 것이 그린벨트를 완화시켜 강남대체지를 개발하는 방법이 있으나 상당한 시간과 법규개정 그리고 환경단체등의 반대에 부닥쳐 어려움이 예상된다.
그러나 현재 재건축 방향을 변경하여 초고층아파트로 개발한다면 상당한 효과를 볼 것으로 본다. 잠실5단지 상업지역 고시에서 보듯이 초고층아파트 조합원들에게 막대한 이익을 주기 때문에 반대하는 사람이 있을 수 있겠으나 이를 개발 이익환수제를 통하여 적절하게 재분배한다면 특별히 억울한 사람은 없으리라 본다.
재건축 층고제한 완화책도 곁들여 시행한다면 상당한 토지이용도도 올라갈 것으로 보인다.
특히 재건축을 초고층으로 할 경우 스카이라인의 재편으로 관광 및 토지 효율적인 면에서 서울이 경쟁력 있는 도시가 될 수 있기 때문이다.
여섯째, 1가구 3주택자 중과세 폐지와 일반 주택자와 동일한 세율적용이다. 투기와 투자는 구별하기가 매우 힘들다. 무조건 동일한 잣대를 대고 획을 그을 수 없다. 그럼에도 불구하고 다주택자들에 대한 정부의 입장은 대부분 투기자로 몰고 있는 느낌을 지울 수 없어 씁씁하다.
과거 IMF 외환위기 때를 기억해 보자. 우리나라 정부에 달러가 바닥나 국가 부도위기가 닥치게 되었다. 부동산은 걷잡을 수 없는 상황까지 왔다. 그 당시 50억원 하던 빌딩이 15억원까지 급락하여도 매매되지 않는 상황이었으니 말이다. 달러 막기에 급급한 정부는 부동산 정책에 관심 갖기가 어려웠던 시절이었다. 이때 정부는 부동산을 더 이상의 폭락을 막기 위해 25.7평 이하 아파트 매입 후 5년내 팔 경우 양도세를 비과세하는 법규을 만들어 시행하였다. 그러나 국가 부도 위기가 접했을 때 정부의 이러한 부동산 정책을 신뢰하고 실천할 사람은 그리 많지 않았을 것이다.
세월이 지나 지금의 현실은 어떤가? 외환위기 시절 정부의 정책을 믿고 실천한 사람들이 아파트에 대한 막대한 양도 가격 차이를 갖게 되자 이들을 부동산 투기혐의자로 몰고 있지 않은가?
정부의 정책은 일관성을 가져야 한다. 1가구 3주택자 이상자에게 60% 양도세 중과는 당장 폐지하여야 한다. 일반주택자들과 동일한 과세적용을 하여야 한다. 다만 다주택자들에게는 보유세 누진적용으로 이를 관리해야 할 것이다. 주식을 많이 가지고 있다고 해서 매매시 세율을 달리 적용하지 않듯 말이다.
일곱째, 거래세(등,취득세 및 양도세)세율 대폭 인하. 부동산은 물의 흐름과 같다. 물이 흐르지 않고 고이게 되면 썩기 마련이다. 부동산의 거래세인 등.취득세와 양도세를 과도하게 인상함으로서 부동산을 썩게 만들어서는 안된다. 활발한 거래가 있어야 부동산으로 인한 부작용을 막을 수 있기 때문이다.
주택거래를 막는 주택거래신고제 도입은 최악의 부동산 정책중의 하나였다. 결국 이 정책은 실패하고 서민들에게 내집마련의 고통을 가중시키는 결과를 초래한 정책으로서 당장 폐지하여야 할 정책 중의 하나다. 요 즘 거론 되고 있는 특정지역 주택거래 허가제등은 아예 생각하지도 말아야 한다.
여덟째, 강남지역이외에 좋은 교육시설, 문화시설 설치 및 지하철 건설. 강남이 현재와 같이 불패신화를 가지게 된 것도 좋은 학교와 교통 및 문화시설 등으로 편리한 환경이 조성되었기 때문이다. 따라서 강남이외의 지역을 개발 할 경우 이러한 시설들을 적극 유치 내지 설치해야 할 것이다.
강북의 뉴타운들이 건설되고 있으나 과거 재개발 수준에 머물게 될 경우 강남 집중현상을 계속 이어질 것으로 본다. 따라서 강남 이외의 개발시에는 단순한 아파트공급만 우선할 것이 아니라 주변 인프라 구성에 더욱 역점을 두고 개발해야 할 것이다. 특히 지하철 등의 교통문제는 많은 개발비가 들어가기 때문에 이에 따른 건설비용 등은 강남지역 재건축을 초고층으로 할 때 생기는 개발이익을 환수하여 낙후지역 개발에 투자하면 될 것이다. 단지 현재와 같이 개발이익환수금을 임대아파트 짓는 곳에 쓴다든가 임대아파트를 섞어짓는 곳에 투자하지 말고 강남이외의 지역 인프라 구성에 적극 투자해야 할 것이다.
아홉째, 소형평형의무제도 지역별 탄력적용. 소형평형의무제도는 신규 아파트를 건립할 경우 전용면적 25,7평 이하의 아파트를 전체가구수 중 60% 이상 짓고, 전체 연면적 50% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 지어야 하는 제도다.
우리나라 아파트는 지역에 따라 가격 편차가 매우 심하다. 지역마다 대표아파트가 있고 대표 평형이 있는 것이다. 강남의 아파트는 대형평형에 인기가 많다. 그럼에도 불구하고 소형평형의무규정을 지역에 상관없이 적용하다보니 막상 강남과 같이 대형평형에 인기가 많은 지역에 소형이 많이 공급이 되고 대형이 줄어 들다보니 희소가치가 있는 강남의 대형평형은 시장에서 자취를 감추고 가격은 급등을 하게 된다. 당연한 원칙이다.
우리나라의 소형평형의무제도가 도입된 것은 주택건설을 촉진하기 위해서였고 서민 주택 공급을 위해 도입되었다. 그러나 이제는 주택도 양적인 승부보다는 질적인 승부의 시대로 변화 되었다. 따라서 주택법이 등장하게 되고 어떤 질 좋은 아파트를 공급하느냐에 따라 아파트 가격이 천차만별 차이로 나타나게 된 것이다.
각 지역마다 특색이 있듯이 소형평형의무제도는 아예 폐지하거나 지역적으로 지자체에 위임하여 탄력적용을 하여야 한다.
열번째, 건설경기진작으로 투자 및 소비, 고용 촉진. 경제에 가장 민감하게 반응하는 것이 건설경기다. 건설에는 온갖 산업이 연결되어 있기 때문에 건설경기의 활성화는 산업 여러 곳에 막대한 영향을 줄 수 있다. 그럼에도 불구하고 건설경기에 관계없이 부동산은 반드시 잡겠다는 대통령의 말씀에 상당한 우려를 가지게 된다.
정부는 우선 400조나 되는 부동자금을 건설경기 등에 투입하는 시스템을 만들어야 한다. 부동산이 죽게 되면 이사를 가지 않아 이사짐 업체가 어려움에 처하고 심지어 도배, 장판업체까지 영향을 받는다. 따라서 건설경기와 부동산 개발을 연계하여 정책을 추진해야 한다. 건설이 살아날때 건전한 소비문화와 국민경제에 영향을 받는다. 국민들은 반도체 수출보다는 건설경기 활성화가 직접적인 영향을 받고 있기 때문에 건설경기의 진작이 가장 시급한 문제이다.
상기에서와 같이 강남의 아파트 폭등은 단순한 한가지 이유로 인해 이루어지지 않고 복합적인 요인에 의해 이루어 왔음을 알 수 있다. 따라서 정부가 강남의 아파트를 잡으려면 극심해진 수급불균형을 해소하고 대형평형을 늘림과 동시에 강남대체신도시를 5개이상 적극적으로 건설하여 국민이 불안감으로부터 해방되는 일관된 정책을 유지해야 만이 가능하다.
임기응변식의 정책으로는 절대 될 수 없다. 세금규제책은 더더욱 아니다. 이를 위해서 정부는 부동산관리청을 신설하여 체계적이고 일관된 정책을 펼쳐나가야 할 것이다.
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