판교, 주공아파트 커트라인 얼마나 되나②
[부동산뱅크 2005/05/31 - 조회:11,039]
청약저축 16년 불입이 판교 공공물량 ‘커트라인’
192회 미만 불입자 경쟁률 파악한 청약 필요
11월 있을 판교신도시 일괄분양에 선 뵐 공공분양아파트와 10년 후 분양전환이 가능한 임대아파트는 모두 6,503세대다. 이중 청약저축통장 가입자가 청약할 수 있는 공공물량은 전용면적 25.7평 이하 공공분양아파트 2,889세대와 공공임대아파트 1,918세대 등 모두 4,807세대에 이른다.
또 민간임대아파트 중 청약저축통장 가입자가 청약할 수 있는 전용면적 18평~25.7평 이하 물량 952세대까지 포함하면 전체 5,759세대가 판교 청약을 기다려온 청약저축통장 가입자들에게 돌아가게 된다. 하지만 이 가운데 30%인 1,718세대는 판교가 소속된 성남시 1순위자들에게 우선 공급되며 나머지 4,031세대가 서울, 수도권 청약자들에게 돌아갈 물량이다.
그렇다면 판교신도시 청약에서 이들 공공물량의 당첨 ‘커트라인’은 어떻게 될까? 저축총액과 무주택기간 등 청약저축가입자 당첨자 선정에 사용되는 다른 요소를 고려하지 않고 단순 납입회수로만 추정할 경우 16년 이상 청약저축불입자 수는 5,274명으로, 판교 공공물량 공급수와 거의 유사한 규모인 것으로 나타났다.
즉, 서울, 수도권 청약저축 장기불입자가 모두 판교에 청약한다고 가정하면 192회 이상이 당첨 안정권인 것으로 예측된다.
하지만 실제로는 각 단지 별로 평형에 따라 청약을 하게 되는 만큼 인기 단지, 인기 평형에 청약자들이 몰리면 불입회수가 적은 청약통장 소지지자도 청약 당첨을 기대해 볼 수 있다. 이 경우 판교 공급 물량의 2배수 규모인 1만 명 이내로 예비 청약자가 압축되는 불입회수 15년(180회~191회 4,431명)이상 통장소지자들도 당첨을 기대할 수 있을 것으로 전망된다. 이 밖에 공급 물량의 3배수 규모인 불입회수 168회, 14년 이상 청약저축통장 가입자들도 경쟁률에 따라 당첨을 기대할 수 있는 청약가능권에 들어 있는 것으로 볼 수 있다.
◈192회 이상 - 당첨 안정권
서울과 인천, 수도권을 합쳐 전체 5,274명에 달하는 청약저축 16년 이상 불입자는 일단 판교에 공급될 공공분양, 공공임대 물량에 대해 당첨 안정권에 들어있는 것으로 분석된다. 하지만 일부 인기 단지에 청약자들이 몰릴 경우 낙첨될 가능성도 배제할 수 없는 만큼 204회 미만 불입자들은 인기가 높을 것으로 예측되는 블록의 30평형대는 ‘필승’을 장담하기 어렵다.
즉 204회 미만 불입자는 안정권이기는 하지만 어느 단지, 어느 평형에 청약하더라도 당첨이 되는, 이른바 ‘전천후 당첨권’은 아니라는 이야기다. 이에 따라 A급단지로 꼽히는 22-1블록, 15-1블록, 20-1블록에 공급되는 30평형대(전용면적 25.7평) 물량 1,194세대는 204회 이상 불입자가 노릴 수 있는 것 분석된다.
192~204회 사이 불입자들 중 32평형을 노리는 수요자들은 A급단지 보다 B급단지에 청약통장 사용을 가늠하는 것이 당첨에 유리할 전망. B급으로 분류되는 단지 중에서 32평형이 공급될 블록은 A16-1, 18-1, 두 개 블록이 있다. 이밖에 전용면적 18평 물량인 24~25평형대 수요자들은 204회 미만 불입자도 A급단지 청약에 기대를 걸어볼 수 있을 것으로 예측된다.
또 목돈이 충분치 않은 수요자들은 분양전환이 가능한 공공임대 아파트 청약을 적극적으로 저울질해 볼 필요가 있다. 판교의 분양전환 임대물량은 기존 공공임대물량과는 달리 10년 후 분양전환이 되는 장기 임대아파트란 특징을 갖고 있다.
이에 따라 재산권 행사를 10년 동안 못한다는 약점이 있지만 그만큼 경쟁률도 공공분양 아파트에 비해서 낮을 것이란 점도 기회요소인 셈이다. 특히 17-1블록에 나오는 32평형 공공임대아파트 208세대는 판교에서 유일한 30평형대 공공임대 물량인 만큼 청약자들의 경쟁은 한층 더 치열할 것으로 점쳐진다.
◈180회 이상 - 당첨기대권
전체 4,431명에 이르는 청약저축 15년, 180회 이상 불입자는 청약당첨을 확신하긴 어려운 순위다. 16년 이상 불입자를 포함하면 판교 공급물량의 2배가 넘어서기 때문. 하지만 청약전략에 따라 당첨될 확률도 적지 않아 당첨을 기대해도 될 만한 순위라는 게 시장의 분석이다. 이에 따라 공공분양물량이나 공공임대단지 중 청약자들의 인기가 높은 단지는 되도록 피해 청약하는 게 청약당첨에 한결 유리할 것으로 전망된다.
이 구간에 해당하는 청약자들은 경쟁률이 낮을 것으로 예견되는 B급단지에서 상대적으로 인기가 낮은 전용면적 18평 이하 25평형대 물량에 관심을 기울여 볼 만 하다. 이 가운데 25평형대 소형평형 물량만 공급될 A18-1블록이 이들 청약자들이 적극적으로 청약통장을 사용해 볼 단지로 꼽힌다. 그리고 같은 B급으로 분류되는 A16-1블록도 25평형대 물량이 공급될 예정이라 이 블록에 대한 청약희망자들의 발빠른 분석자료 수집이 요구된다.
또 동판교와 달리 고급형 주거지로 개발될 서판교 일대에 공급되는 민간임대아파트 25평형대도 이 기간에 해당하는 청약자들이 노려보기에 부족함이 없을 것으로 예측된다. 서판교에 들어설 민간임대 물량 중에서는 하천조망권이 형성돼 있고 판교에서 안양 인덕원으로 연결되는 57번 지방도가 인접해 있는 A11-1, 11-2블록이 가장 투자가치 있는 단지로 지적된다.
이들 단지에서는 20평형대에서 30평형대 아파트 371세대와 270세대가 각각 공급된다. 57번 지방도 북측 녹지대와 접해 있는 A3-1, 3-2블록은 이보다는 다소 떨어지는 것으로 인식되지만 동판교 일대에 건립될 주공의 공공임대물량보다는 우위에 있다는 평이다.
서판교지구인 A5-1, 5-2블록에서는 주공이 공급하는 공공임대 아파트 전용면적 18평 이하 물량이 각각 511세대와 520세대가 청약자들을 찾아간다. 이들 블록들도 민간임대물량에 못지않은 입지여건을 갖춘 것으로 평가되고 있어 이 구간 25평형대 청약자들이 관심을 가져볼 만하다.
이들 블록은 180회 초반대 불입자들이 청약을 하기에 적절한 것으로 예측된다. 분양가는 다소 높더라도 브랜드면에서 주공뜨란채보다 다소 우위로 평가되는 민간임대 물량에 좀 더 많은 장기 불입자가 몰릴 것으로 전망되기 때문이다.
◈168회 이상 - 청약가능권
상위권 불입자들까지 포함할 때 판교 공공물량 공급세대수의 세 배 수에 해당하는 약 1만 4,800여 명 정도가 경쟁상대가 될 청약저축통장 14년 이상 168회 이상 가입자들은 사실상 당첨가능성은 낮은 것으로 분석된다.
하지만 청약저축가입자를 대상으로 한 공공물량 당첨자는 납입회수와 저축총액 외에도 무주택기간 등도 가산되기 때문에 당첨이 전혀 불가능한 것은 아닌 만큼 이 구간에 해당하는 청약자들은 상황에 따라 당첨을 기대해 볼 수 있는 청약가능권으로 분류할 수 있다. 이 구간에 해당하는 불입자들은 단지의 등급에 따른 청약보다는 경쟁률을 우선으로 청약물량을 선택할 것이 요구된다.
이들 청약자들에겐 B급으로 분류되는 단지들의 소형평형을 중심으로 동판교에 공급될 공공임대 물량을 노려보는 전략이 요구된다. 동판교에서 공공임대물량이 나오는 지역은 A17-1블록 한 곳으로서 이 블록에서는 전용면적 18평 이하 물량 679세대와 18~25.7평 이하 208세대가 청약시장에 나선다.
특히 이 블록은 에듀파크가 인접해 있어 입지 등급은 오히려 높은 것으로 평가되고 있다. 이 가운데 32평형대는 어렵지만 25평형대는 청약이 가능할 전망. 서판교에 공급될 25평형 공공임대에 장기불입자들이 더 많이 몰릴 것으로 예상되기 때문이다.
또 공공분양을 노리는 청약자들은 A16-1, 18-1에 공급될 20평형대를 중점적으로 고민해보는 게 청약당첨에 유리한 것으로 지적된다. 이 밖에 청약저축 13년 불입 이하는 청약당첨이 어려운 것으로 예측되는 만큼 무주택자의 경우 통장 변경이나 무작위추첨을 통해 당첨자를 선정하는 민간임대아파트 32평형대를 노려보는 것도 감안해 볼 만하다.
◈국민임대아파트
판교에서 공급되는 국민임대아파트는 모두 4개 단지 5,784세대에 이른다. 분양전환이 안되는 국민임대 물량인 만큼 입지여건은 공공분양, 공공임대물량에 비해 다소 떨어진다는 평을 받는다. 동판교에 나올 국민임대아파트는 A17-2, 18-2, 24-1, 25-1 블록에서 공급된다.
모든 평형이 25평형대 미만으로 구성돼 있고 동판교 외곽에 입지해 있는 국민임대단지 중에서는 A17-2블록이 가장 많은 임대수요자들의 인기를 끌 것으로 예측되는 단지. 이 블록은 에듀파크가 인접해 있어 초등학교, 중학교 자녀를 둔 세대가 택하기에 적절하다는 평을 받는다. 또 A24-1블록도 동판교지구 중심부와 가까워 주거 편의성이 높아 임대아파트 수요자들이 노리기에 부족함이 없을 전망이다. 다만 A25-1블록은 신도시 외곽에 자리하고 있어 다른 블록에 비해 임대수요자들의 인기가 다소 낮을 것으로 전망된다.
부동산뱅크 이동훈기자,길진홍기자/inkeiser@neonet.co.kr
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