부부공동명의로 양도세,종부세 줄일 수 있어
[부동산뱅크 2005/05/28 - 조회:12,747]
아파트 값 상승, 2007년부터 실거래가 과세 전면 도입 등의 영향으로 세금에 대한 부담감이 커지고 있는 가운데 절세 방법에 대한 관심이 높아지고 있다. 부부공동명의는 합법적으로 절세할 수 있는 대표적인 경우. 공동명의를 통해 과세 표준을 반으로 줄일 수 있기 때문이다. 특히 과세 표준에 따른 누진세율를 적용하는 양도소득세와 종합부동산세는 과표는 물론 세율도 낮출 수 있어 효과적인 절세 방법으로 이용할 만하다.
◆ 양도소득세 절세 효과= 아파트를 공동명의할 경우, 매도 시 양도소득세(이하 양도세) 절세 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 부부공동명의를 통해 개인 당 보유과표가 절반으로 나뉠 뿐만 아니라 기본공제액 250만 원이 부부 두 사람에게 적용되기 때문이다.
양도세는 보유기간을 기준으로 1년 미만은 50%, 1∼2년 미만 40%, 2년 이상은 9∼36%의 세율로 과세된다. 2년 이상 경우 차익이 1,000만 원 이하는 9%, 1000만 원 초과~4,000만 원 이하 18%, 4000만 원 초과~8000만 원 이하 27%, 8000만 원 초과는 36%의 세율이 적용된다.
2년 이상 보유한 주택이 단독명의로 돼 있을 경우 양도차익이 1억 원이라면 36%의 세율이 적용된다. 여기에 예정신고 납부로 공제된 금액에 10% 주민세를 적용하면 양도세는 2,316만 원 가량 산출된다. 그러나 부부공동명의를 할 경우 차익 1억 원은 두 사람 분으로 분산돼 과세표준은 5,000만 원이 된다. 적용되는 세율은 27%. 위와 마찬가지로 예정신고와 주민세를 포함하면 한 사람 당 양도세는 약 824만 원 정도 산출된다. 따라서 부부가 내야 할 세금은 모두 1,648만 원. 한 사람 명의 시보다 668만 원이 절세되는 셈이다.
양도세뿐만 아니라 종합부동산세(이하 종부세)도 낮아진다. 6월 1일부터 적용되는 종부세는 과표가 클수록 세금이 늘어나는 누진구조. 공동명의 시 과표가 분산돼 세율이 낮아지는 효과를 볼 수 있다. 주택 종부세는 개인별 주택의 기준시가를 합쳐 9억 원 이상일 경우 부과된다. 기준시가 16억 원인 아파트의 경우, 부부공동명의를 하면 개인당 보유과세지표는 8억 원이 된다. 따라서 종부세 대상에서 제외될 수 있다.
◆ 분양권은 잔금 치르기 전 등기해야= 공동명의를 염두에 두고 분양권을 산다면 반드시 그 지역이 투기과열지구인지 점검해 봐야 한다. 부부공동명의는 전매 가능한 투기과열지구 이외 지역에서만 가능하기 때문이다.
분양권은 공동 명의가 불가능하므로 일단 당첨자 이름으로 분양 받아야 한다. 분양권의 공동명의는 증여를 통해 변경해야 한다. 이 때 공동명의는 잔금을 치르기 전에 해야 한다. 잔금을 치르고 단독 명의로 등기하게 되면 공동명의 변경 시 취·등록세를 한번 더 내야 하기 때문이다. 분양권은 특히 법인과의 거래이므로 취·등록세율이 개인간 거래 시 4.0%보다 높다. 국민주택규모(전용면적 25.7평형) 경우 4.4%, 그 이상 규모일 경우 4.6%가 적용된다.
◆ 분양권 명의 변경 방법= 분양권을 부부공동명의로 변경하려면 부부 간 지분 분할에 따른 증여계약을 체결해야 한다. 증여계약은 관할구청 지적과의 검인을 받는다. 검인 받은 계약서 원본은 인감증명서, 매수자 주민등록등본 등과 함께 아파트 건설사에 제출한다. 만일 아파트를 담보로 중도금 대출을 받았다면 해당 금융기관과 대출금에 대한 명의변경을 협의해야 한다. 증여계약 체결 후 다시 해당 건설업체에 부부가 함께 분양권 명의를 변경, 시·군·구청 지적과에서 주택공급계약서에 검인 받아야 한다.
◆ 기존 아파트 명의 변경 방법= 기존 단독명의 주택의 부부공동명의 변경은 일반적으로 증여를 통해 이루어진다. 이 때 등기 변경 절차는 증여에 의한 소유권이전등기절차와 동일하다. 우선 관할구청 지적과에 부부가 작성한 증여계약서를 검인 받는다. 구청에서 토지대장,건축물관리대장을 발급 받은 후, 관할등기소에 소유권이전등기신청서를 납부하면 된다.
이 때, 명의변경은 증여에 의해 이뤄졌으므로 증여세를 고려해야 한다. 증여세는 배우자 간 10년 동안 3억 원 내의 증여 시 과세대상에서 제외된다. 따라서 공동명의 시 증여지분과 과거 10년 이내에 증여재산의 합계가 3억 원 미만인지 꼭 확인해야 한다.
또한 증여를 받는 사람은 재산취득이 대가 없이 이루어지는 셈이므로 취·등록세를 납부해야 한다. 증여 받은 사람이 납부해야 하는 취득세는 취득가액의 2.2%, 등록세는 1.8%가 적용되기 때문에 부담하는 취득세와 등록세는 총 4%가 된다. 실제 공동명의를 통해 절세되는 금액은 양도세에서 줄어들은 금액에 증여세와 취·등록세를 감한 금액이다.
◆ 공동명의 시 고려할 사항= 단독명의에서 공동명의로 변경하는 방법은 증여 형식이므로 3억 원 이상 배우자에게 증여할 때 증여세와 감면 세액을 잘 따져봐야 한다. 증여세율이 10~50%로 종부세율 1~3%보다 훨씬 높기 때문이다.
또한 아파트를 3년 이상 보유한 1가구 1주택자라면 양도세를 면제 받는다.(단 서울, 과천 및 5개 신도시는 2년 거주) 그러므로 비과세 대상에 해당하는 경우라면 굳이 부부공동명의를 하지 않아도 된다. 양도 차익이 작은 경우도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의 할 필요가 없다. 오히려 취·등록세 지출만 생길 수 있다.
◆ 내년 실거래가 부과돼도 효과 여전= 내년부터 양도세와 취·등록세가 실거래가로 부과될 예정이다. 코리아 베스트 주용철 세무사는 “세금이 실거래가 기준으로 부과되더라도 부부 공동명의 시 지금과 큰 차이점이 없다”고 말했다. 절세 혜택은 그대로 보장된다는 말이다. 그는 “부부공동 명의는 5년 내 보유 시 최대 1,200만 원까지 절세가 가능하다”며 “명의 변경 시 취·등록세나 증여세만 제대로 따져본다면 세금 면에서 크게 손해 보는 일은 없을 것”이라고 말했다.
부동산뱅크 취재팀
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