"청약자, 판교 위해 통장 아껴라"
[부동산뱅크 2004/08/20 - 조회:12,640]
‘블루칩 신도시’ 판교로 갈아타자
당첨 확률 낮아도 청약통장 사용해 볼 만
부동산 불황 속에 실거주와 투자 목적 모두를 만족시키는 투자처로 판교 분양을 손꼽을 수 있다. 정부 발표에 의하면 판교는 강남과 분당 사이에 위치한 ‘제2의 강남’ 신도시로 개발될 예정이다. 수도권 분양시장의 ‘블랙홀’로 자리잡은 판교 신도시 청약전략을 찾아본다.
판교는 기존 신도시보다 인구 밀도가 낮고 녹지 공간이 풍부한 쾌적한 청정 신도시로 개발된다.
판교 신도시의 인구 밀도는 기존 1기 신도시인 분당(198/ha), 일산(176/ha)의 절반 정도인 95인/ha이다. 평균 용적률을 따져보면 동판교 170%, 서판교 145%로 분당(184%)과 일산(170%) 신도시의 용적률보다도 낮으며 청정주거지로 이름 높은 용인 동백지구와 유사한 정도. 5만 평 규모의 중앙공원을 비롯해 각종 공원과 기타 녹지율은 35%로 분당(27%), 일산(24%), 평촌(16%)보다 높다.
서울과 접근성을 높이기 위해 판교로 이어지는 도로와 전철도 대거 신설될 계획이다. 교통망 신설 계획을 살펴보면 정자역~판교~강남~신사 구간 신분당선 2009년 신설, 용인 영덕~판교~양재간 고속화도로는 2007년 개통 예정이다. 판교에서 성남대로를 잇는 탄천변 도로(4차선)와 풍덕천3거리에서 분당~수서간 고속도로 연결로 등 여러 간선도로가 신설돼 현재 분당-용인 일대에 벌어지고 있는 교통대란도 해소될 전망이다.
이 밖에 초등학교 10개, 중학교 6개, 고등학교 6개 외에도 자립형 사립고 1개, IT 관련 특성화 고등학교 1개, 특목고 1개 등 우수한 교육시설을 대거 유치해 ‘강남 대체 기능’을 부여한다는 게 정부의 계획이다. 그렇다면 판교 분양에 대비해 어떠한 청약전략을 세워야 하는지 알아보도록 하자.
성남시 무주택자 국민임대로 ‘내 집 마련’
전용 25.7평 이하 청약 경쟁률 높을 듯
판교 택지지구 지정일(2001년 12월 26일) 이전에 성남시에 거주지를 두고 무주택 우선 혜택을 받을 수 있는 사람은 판교 분양에 당첨 가능성이 높다. 성남시 거주자에게는 전체 공급물량의 30%인 7,934가구가 우선 공급되고 무주택자에게는 전용면적 25.7평 이하 75%가 배정되기 때문이다.
무주택 우선 순위 혜택을 받기 위해서는 ▲만 35세 이상 ▲분양 공고일로부터 지난 5년 동안 무주택세대주인 자 ▲최근 5년간 동일 세대원을 포함해 주택 당첨사실이 없는 자 ▲일반 1순위자 등 5가지 조건 모두를 만족해야 한다.
성남시에 거주하면서 청약저축에 가입한 무주택 세대주라면 국민임대 주택으로 내 집 마련을 시도해 보자. 판교에는 전용면적 18평 이하 9,500세대 중 국민임대 6,000세대가 성남시 거주자에게 100% 우선 공급된다. 국민임대 주택 청약 자격은 전년도 도시근로자 가구 당 월평균 소득의 50~70% 이하(03년 기준, 146만~205만 원)인 무주택자에게 주어진다.
통장에 납입한 횟수가 60회 이상인 가입자를 우선 접수 받고 미달되면 24회 이상 납입한 가입자에게 돌아간다. 다만 국민임대 주택은 분양전환이 되지 않아 실거주 및 투자목적에는 적합하지 않다.
전용 25.7평 이하 75%는 무주택자에게 우선 공급된다. 전용 25.7평 이하는 실수요층이 두텁기 때문에 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 그래서 당첨 확률을 높이기 위해 전용 25.7평 이상 평형에 청약하는 것을 생각해 볼 수 있다.
수도권지역 거주자들이 전용 25.7평 이상 평형에 청약하려면 청약통장에 300만~ 500만 원, 서울 거주자들은 600만~1,500만 원이 예치 돼 있어야 하다. 내년부터 공공택지개발지구 내에 공급되는 전용면적 25.7평 이상 평형에는 채권입찰제가 적용돼 분양가가 20% 가량 오를 것으로 예상된다.
결국 분양가 인상에 따른 비싼 분양가를 감당할 수만 있다면 향후 시세 차익면에서 득이 될 수 있다. 최근 경기지역은 중소형 평형보다 대형평형의 시세 오름세가 높아 시세 차익이 더 크기 때문이다.
청약예금으로 변경해 대형평형 노려볼 만
판교, 내년부터 2008년까지 분양 예정
청약저축 가입자가 전용 25.7평 이상 민영주택에 청약하려면 청약저축 해약과 동시에 청약예금으로 전환해야 한다. 예를 들어 경기지역 거주자가 200만 원을 예치한 1순위 청약저축 통장을 보유하고 있다면 현재는 전용 25.7평 이하 평형만 청약이 가능하다.
전용 25.7평~30.8평에 청약하려면 100만 원을 증액해서 300만 원 청약예금 통장으로 변경해야 한다. 청약예금 으로 전환 후 예치금을 증액하려면 변경일로부터 1년 후 변경된 평형으로 청약할 수 있다.
아직 판교에 공급될 공공분양물량이 확정되지 않아 뚜렷하진 않지만 10년이 넘지 않은 저축통장이라면 무주택 우선순위를 노린 통장변경도 고려를 해봐야할 것이다.
청약부금 가입자도 청약저축과 마찬가지로 1순위 자격을 취득하면 전용 25.7평 이상 민영주택에 청약할 수 있는 청약예금으로 변경할 수 있다.
통장 변경은 입주자모집공고일 전일까지 해야 한다. 청약통장 예치금액이 적은 지역으로 거주지를 옮긴 경우 청약 신청일 전일까지 주소이전 사실을 은행에 신고하면 해당 평형에 청약 자격을 얻을 수 있다. 하지만 예치금을 늘린다면 1년 뒤 증액한 평형에 청약할 수 있다.
가령 3년 전 서울에서 분당으로 이사 온 사람이 300만 원 청약부금 통장을 소지하고 있는데 아직 은행에 거주지 이전 신고를 하지 않은 경우를 살펴보자. 청약 신청일 전까지 은행에 신고를 했다면 당장 전용 25.7평 이하 평형에는 청약이 가능하다.
하지만 전용 25.7평~30.8평형에 청약을 하려면 청약예금으로 변경해 600만 원으로 증액해야 한다. 청약자격은 변경일로부터 1년 후에 주어진다. 판교 분양기간이 내년부터 2008년까지이기 때문에 올해 청약통장을 변경, 증액해도 사업기간 내에 중대형 평형에 청약 할 수 있다.
단, 분양시점에 업체별 분양 단지 내역과 평형대 공급물량이 아직 구체적으로 나온 게 없기 때문에 신중히 결정해야 한다.
아직 청약통장이 없다면 당장 청약통장을 가입하면 된다. 판교 분양은 내년 첫 분양을 시작으로 2008년까지 대여섯 차례를 통해 순차적으로 분양할 계획이므로 2년 뒤인 2006년 8월부터 일반 1순위 혜택을 얻을 수 있다. 또한 판교 분양 공고일까지 무주택 우선 조건을 만족한다면 무주택 우선 혜택도 받을 수 있다.
부동산뱅크 김소진 기자 /eversojin1@neonet.co.kr
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