세금과 금리상승 앞에 선 부동산 시장
[부동산뱅크 2005/05/21 - 조회:11,924]
최근 부동산 불패론이 대세를 이루면서 투자에 대한 기대감은 여전히 높은 수준이지만, 그 전망은 그리 밝지 않을 듯하다. 그 이유는 바로 부동산세제의 개선과 금리변화의 가능성 때문이다. 정부는 최근 5.4조치와 5.6조치를 통해 과열하는 토지투자를 안정시키고, 중장기적으로 부동산 세제의 전면적인 개편을 통해 시장과열을 방지할 방안을 내놨다.
얼마 전 이상급등하는 강남권 재건축을 대상으로 세무조사 등 심리적 압박수단을 내놓은 것과는 사뭇 다른 양상이다. 선진국과 비교해 낮은 수준인 부동산 관련 세금의 부담을 높이는 등 중장기적인 의도를 담고 있다. 여하튼 부동산 시장의 과열양상은 부작용이 생기기 전에 제동을 가하려는 정책적 의도를 읽을 수 있는 부분이다. 이 때문에 최근 시장은 눈에 띄게 움츠려든 느낌이다. 실제로 강남권에선 재건축아파트의 위축이 뚜렷해지면서 거래는 안정국면으로 접어들고 있다.
하지만 향후 부동산 시장에 가로놓인 문제가 단지 세금에만 있는 게 아니다. 금리인상도 중요이슈로 부각되고 있다. 전세계적으로 지속됐던 저금리 기조가 최근 미국과 영국 등 주요국가들의 시중금리가 일제히 상승하면서 서서히 반등하기 시작했다. 중국도 지난 9년간 금리를 꾸준히 낮춰오다 2004년 10월 경에 금리를 인상했다. 인접국인 대만과 홍콩의 금리도 인상됐다. 경기회복세가 더딘 일본과 EU 정도만 금리를 동결한 상황이다.
이와 같은 세계적인 금리인상흐름 속에 국내금리는 여전히 낮은 수준을 유지하면서 국내정책금리는 3%로 미국의 3.25%와 비교할 때 0.25%가 낮아 금리가 오히려 역전되었다. 상황이 이렇게 되자 저금리에 대한 부작용을 우려하는 의견이 나오는 등 금리인상의 필요성이 조심스럽게 제기되고 있다.
금리인상 올해는 거의 어려워도 경기회복 후 상승 가능성 높아
부동산 시장의 관점에서는 금리인상은 시장흐름에 변화를 초래할 수 있는 중요요인으로 볼 수 있다. 최근까지 부동산시장에 상당한 시중자금이 투자된 근본 원인이 바로 저금리 기조이기 때문이다. 실제로 IMF구제금융사태 시기의 고금리가 단기간에 크게 하락하면서 초래된 이자수익의 감소와, 주식투자에 대한 보수적인 자세가 맞물려 시중자금이 부동산으로 유입될 수 있는 환경을 제공했다. 이런 상황에서 2001년 5.23 주택시장 부양조치는 부동산 시장으로 자금이 유입되는데 결정적인 역할을 했다. 더욱이 장기적 저금리 기조 가운데 부동산관련 담보대출금리도 크게 낮아진 점도 부동산 투자 활성화에 큰 몫을 했다.
최근까지 상당수 부동산투자자들이 낮은 은행금리로 인한 투자수익 감소로 부동산투자에 나섰다는 점을 고려할 때, 금리상승은 부동산 시장에 상당한 여파를 가져다 줄 수 있다. 우선 부동산 가격이 지나치게 높아 투자자들의 부동산 투자에 부담이 커지고 있어, 시중금리가 오를 경우 시중자금은 금융권으로 유턴할 가능성이 높다.
적지 않은 부동산 담보대출 규모도 시장에 부정적인 영향을 미칠 것은 분명하다. 기존 대출자들의 이자 부담이 높아져, 시중 매물이 늘어날 가능성이 있기 때문이다. 대출을 계획하는 잠재적 투자자들에게도 대출금리상승은 심리적 부담을 증가시켜 투자수요를 줄이는 것도 물론이다.
부동산 관련 조세 개편 후 금리변화는 시장변화 초래할 듯
현재 검토되고 있는 부동산 관련 세제 개편안으로 인해 시장안정이 가시화될 가능성이 높은 가운데 금리상승은 부동산 시장에 전면적인 영향을 줄 가능성이 높다. 세금부담의 증가가 예상되면서 시장의 움직임이 둔화되고 있는 시점에서 금리인상은 부동산 시장에 전방위적인 압박이 될 수 있다. 물론 실물경제 회복이 더딘 상황에서 올해 안에 금리를 인상할 가능성은 그리 크지 않다.
금리가 오르더라도 그 폭은 미미한 수준일 수 있다. 하지만 중장기적인 관점에서 전세계적인 저금리기조의 탈피 속에 국내금리만 낮은 수준에 묶어둘 경우 생길 부작용도 고려하지 않을 수 없다. 이렇게 보면 경기 회복의 흐름에 맞춰 금리 인상은 불가피할 수 있다. 결국 개편될 부동산관련 세금제도 1~2년내에 시행이 된 이후 경기가 회복된다면 금리인상의 움직임은 가시화될 가능성이 높다. 만약 금리인상이 거론될 경우 금리인상에 따른 심리적인 여파는 부동산시장에 복합적인 영향을 미칠 것은 분명해 보인다.
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