취∙등록세, 양도세 어떻게 달라지나
[부동산뱅크 2005/05/15 - 조회:5,580]
부동산 거래에는 ‘세금’이라는 꼬리표가 항상 붙어다닌다. 부동산을 사고 팔 때는 취∙등록세와 양도소득세를 물어야 한다. 따져봐야 할 사항도 많고 금액도 만만 치 않은 부동산 매매 관련 세금과 앞으로 달라질 세제 정책에 대해 알아본다.
취∙등록세는 등록세와 함께 부동산을 매매, 교환, 증여 등에 의해 취득했을 때 내는 세금이다. 부동산을 취득하면 취득세를 내야 하고, 취득 사실의 권리를 보장 받기 위한 등기를 할 때는 취 등록세를 내야 한다. 주택의 경우 취∙등록세는 매매, 교환, 신축, 상속, 증여가 이뤄질 때 부과된다.
과표인상 따라 실질 세부담은 늘어
취 등록세의 납부 과정은 다음과 같다.
주택 취득했다면 잔금청산일로부터 30일 이내에 관계 서류를 갖춰 관할 시∙군∙구청에 신고∙납부해야 한다. 이때 제출할 서류로는 분양 계약서(아파트 입주시), 사용검사필증(건물 신축시), 검인계약서(매매계약시) 등이 있다.
등록세의 경우는 등기를 신청할 때 납부하면 된다. 등기는 부동산 소유권 이전 시 계약의 효력이 성립되는 날로부터 60일 이내에 신청해야 한다. 취∙등록세를 내지 않거나 덜 납부했을 때는 20%의 가산세가 부과된다. 납부 지연시기가 2개월 미만인 경우 등록세액의 5%, 12개월 미만이면 25%의 과태료를 물어야 한다.
주택의 취∙등록세액을 가늠하기 위해서는 과세표준과 세율을 알아야 한다. 과세표준이란 세금을 부과함에 있어 그 기준이 되는 것을 말한다. 지난해까지 취∙등록세 과세표준은 실거래가액의 35%~40%선인 시가표준액이었다. 하지만 올들어 실거래가액의 70~90%수준인 국세청기준시가로 과세표준이 크게 오른 상태다. 이에 따른 과세부담을 우려한 정부가 등록세율을 개인간 거래의 경우 전용면적 25.7평 이하 3.8%, 25.7평 초과는 4.0%로 낮췄지만 납세자들의 세부담 가중이 불가피한 실정이다.
올해 영등포의 38평형 아파트를 5억 2,000만 원(국세청기준시가 4억 7,000만 원)에 매입했다면 부담해야 할 취∙등록세는 1,880만 원(국세청기준시가 4억 7,000만 원×4%)이다. 만일 지난해에 주택을 구입했다면 취∙등록세는 1,055만 원(지자체 과세표준 1억 8,200만 원×5.8%)이다. 세율인하에도 불구하고 과표인상에 따라 세액이 825만 원정도 증가한 것이다.
한편 주택거래 신고지역(강남, 송파, 강동, 분당, 서초, 용산, 과천, 용인시 5개 동)에서는 취∙등록세의 과표로 실거래가가 적용된다.
취등록세율 변경 전후 비교
양도세 예정신고하면 10% 세액공제
양도세는 주택의 양도차익에 대해 부과되는 국세이다. 여기서 양도란 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 말한다. 따라서 2억 원에 사서 2억 원에 팔아 차익이 없을 때에는 양도세를 물 필요가 없다.
양도는 토지와 건물, 부동산에 관련된 권리(지상권, 전세권, 임차권, 분양권, 토지 및 주택상환채권, 청양통장) 등에 매겨진다.
양도세는 계약 체결 후 양도일이 속하는 다음해 5월31일까지 구비서류와 함께 주소지 관할 세무서에 양도신고 납부를 하면 된다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 양도세 예정신고 후 납부를 하면 10%의 세액 공제를 받을 수 있다. 이때 갖춰야 할 서류로는 양도계약서, 취득계약서 필요경비, 거래사실확인서(실거래가 신고시 매수인 인감1통), 등기부등본, 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서, 양도소득금액 계산명세서 등이 있다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액을 말한다. 필요경비는 기준시가를 기준으로 취득세 과세표준(국세청기준시가)의 3%가 적용된다. 여기에 장기보유특별공제와 양도소득기본공제(250만 원)을 차감, 세율을 적용하면 산출세액이 나온다. 마지막으로 산출세액에 주민세 10%를 더한 게 최종적으로 납부해야 할 양도세액이다.
일반적으로 양도가액은 국세청기준시가를 기준으로 삼는다. 그러나 고가주택(6억 원 이상), 분양권, 미등기 부동산, 취득 후 1년 이내 매도, 투기지역에 소재하는 주택 등을 양도할 경우는 실거래가를 적용한다. 또 허위계약서를 작성했거나 3주택 이상 소유한 1세대가 주택을 팔 때도 마찬가지다. 이때 필요경비는 취∙등록세, 부가가치세, 기타 비용 등이 추가적으로 인정된다.
양도소득세 세율 구조
내년부터 부동산 세금 크게 늘어날 듯
정부는 각종 부동산 안정책에도 주택시장이 안정될 기미를 보이지 않자 ‘5.4 대책’을 내놓았다. ‘5.4 대책’의 핵심은 내년부터 1가구 2주택자가 살지 않는 집을 팔 때나 외지인이 농지 임야 나대지 등을 팔 때 양도소득세를 실거래가로 매긴다는 것. 투기수요를 최대한 억제하고 실수요자 위주로 시장을 재편해 집값을 안정시키겠다는 의도다. 내년부터 서울,경기, 충청 등 주택투기지역이 아닌 곳에서 1가구 2주택자가 살지 않은 주택을 팔 경우 양도소득세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다.
정부는 한걸음 더 나가 2007년부터 모든 부동산 거래시 양도소득세를 실거래가로 과세하겠다는 방침을 5월 12일 밝혔다. 2007년부터 비과세 요건을 갖춘 집을 제외한 모든 부동산 거래에 대해 실거래가로 양도세를 물리면 양도세 부담은 20% 가량 늘어날 것으로 예상된다. 물론 시가반영률이 낮은 주택은 세부담이 2~3배까지 늘어날 수도 있다. 따라서 한번 사들인 부동산은 최소 2년 이상 보유하거나 1가구 2주택자인 경우 살지 않는 주택은 올해 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다.
부동산뱅크 취재팀
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