되돌려 받을 수 있는 양도세 있다
[부동산뱅크 2005/05/12 - 조회:11,653]
최근 심판청구사례 중 납세자가 진 불복사례를 살펴보다가 관점만 달리 주장한다면 이길 수 있다고 판단되어 어렵게 수소문하여 고충처리를 통해 8000만 원 정도의 양도세를 환급해 준 사례가 있다.
최근 몇 년 사이 부쩍 이러한 사례를 많이 접하게 되는데 이것은 양도세 규정을 정확히 이해하여 신고한다는 것이 결코 쉽지 않다는 것을 반증해 주는 사례이다. 특히, 개인적으로 재건축이나 재개발 관련 양도세를 많이 다루면서 관련 양도세 규정이 몇 개 조문밖에 되지 않아 해석에 따라 세금의 폭이 큰 사례를 많이 접하게 된다. 이 경우 납세자가 본인에게 유리하게 해석하여 적용할 수 있는데도 논리를 제대로 세우지 못해 과다납부한 사례가 많이 있다.
또한, 양도세에는 정책적인 목적 등을 달성하기 위하여 납세자에게 유리한 특례규정을 두고 있는데 이러한 특례규정을 잘 몰라 과다납부한 사례도 많이 있다.
어떤 원인에 의해 과다납부가 되었든지 과다납부한 양도세를 되돌려 받기 위해서는 일정절차를 거쳐야한다. 절차는 경정청구가 가능한 기간내에 있는 경우인가 아닌가에 따라 다르다. 경정청구 가능한 기간내에 있다면 과세관청에 경정청구를 하면 되고, 경정청구가 받아들여지지 않으면 심판청구나 심사청구 및 행정소송을 순차로 진행하여 승소하면 과다납부한 양도세를 되돌려 받을 수 있다. 경정청구가 가능하지 않은 경우라면 고충처리 절차를 활용하면 된다. 고충처리절차의 아쉬움은 고충처리가 받아들여지지 않으면 법적 구제방법이 사라진다는 것이다.
예를들어, 납세자와 동일한 상황의 다른 사람의 승소사례가 국세심판원이나 법원에서 나왔다고 하더라도 개별사안이기 때문에 당해 사건이 아닌한 과세관청은 꼭 수용할 필요는 없다. 만약, 경정청구가 가능한 기한내에 있다면 승소사례를 가지고 경정청구를 하고 받아들여지지 않더라도 심판청구나 심사청구 및 행정소송을 순차로 진행할 수 있다. 하지만, 고충처리신청이 받아들여지지 않으면 추가적인 구제절차가 존재하지 않고 과다납부한 세금을 되돌려 받지 못한다는 것이다. 여기서 경정청구기한이란 법정신고납부기한일로부터 2년 이내를 말한다.
결국 현재시점에서 과다납부한 양도세가 있는 경우 2000년과 2001년 양도분은 고충처리절차밖에 진행할 수 없다. 하지만, 2002년도 이후 양도분부터는 경정청구 등의 절차를 모두 거칠 수 있다. 단, 2002년 양도분의 경정청구기한은 2005년 5월31일까지이므로 2002년에 양도한 분은 경정청구기한이 종료되기전에 서둘러 양도세 과다납부금액이 있는지 점검 받는 것이 바람직하다.
구체적으로 점검할 필요성이 있는 사례를 살펴보자
1. 조합원입주권을 매도하는 경우
조합원입주권은 분양권이기 때문에 사실상 매도하는 경우 비과세제도가 없었으나, 1999년부터는 다음의 2가지 요건을 충족한 경우 주택으로 보아 양도세 비과세가 가능하도록 하였다 2가지 요건이란 첫째, 재건축 사업시행인가일(종전 사업계획승인일)․ 재개발은 관리처분계획인가일 현재 또는 철거일이 빠른 경우에는 철거일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고, 둘째 매도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 해당되어야한다.
여기서, 가장 빈번한 견해차이는 입주권 비과세 조건에서 주택의 비과세 특례조항을 수용해서 적용가능한지 아니면 무조건 배제해야하는지이다.
예를들어, 입주권을 보유한 사람이 다른 주택을 추가 구입한 후 매도하는 경우 등이 대표적인 경우이다.
또한 6억 원을 초과하는 고가 조합원입주권에 대한 양도세 산출과 조합원입주권의 양도세 계산시 장기보유특별공제 적용 및 조합원입주권을 소유한 경우 주택수에서 제외되는 시기와 다른 주택의 비과세 및 양도세 60% 중과 배제 등 많은 문제들에 대해 과세관청과 심판원 및 판례의 견해가 통일되지 않고 있다. 따라서, 국세심판원이나 법원을 논리적으로 설득할 수 있다면 과다납부한 양도세를 되돌려 받을 수 있다.
2. 1998년 5월22일부터 1999년 12월31일 사이에 분양받은 주거용 오피스텔, 2001년 5월23일~2002년 12월31일 사이에 최초 분양받은 주거용 오피스텔을 등기후 매도하는 경우 오피스텔 양도세 계산을 하여 이미 신고납부한 경우라면 다시 되돌려 받을 수 있는지 점검해 볼 필요성이 있다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 나누어 볼 수 있는데 주거용이라면 주택으로 취급한다는 것이 세법의 입장 및 과세관청의 해석이다, 따라서, 주택으로 취급되는 경우 받을 수 있는 혜택를 받을 수 있는지를 점검해 보는 것이 좋다.
3. 완성된 재건축 재개발 주택을 매도하는 경우
완성된 재건축에 있어 논의될 수 있는 부분은 비과세 받는 조건 따질때와 세금계산을 실거래가계산을 할때이다. 비과세 판단시 쟁점되는 부분은 당초 조합원과 승계조합원의 차이 로 인한 보유기간 산정 방법의 차이가 대표적인 경우이다. 특히, 사업계획승인후에 취득한 분양권이 완성되어 매도하는 경우 비과세 여부 판단시 보유기간 산정방법, 재건축 재개발 주택의 다시 주택으로 보는 시기와 재건축 주택 등 완성시 일시적 2주택 유예기간 적용을 통한 양도세 비과세 적용 방법, 실거래가 양도세 계산 등은 반드시 점검해 보아야한다.
4. 소수지분으로 소유한 상속주택을 포함하여 3채인 경우 일반주택 매도시 실거래가 신고를 해야하나?
현재 1세대 3주택 이상 소유자는 2주택이 될 때까지 먼저 매도하는 주택은 무조건 실거래가로 양도세를 게산하도록 되어 있다. 이 경우 소수지분으로 소유한 상속주택이 주택수에 포함되는가에 따라 기준시가 신고가능여부가 달라진다. 이 경우 법상 명문규정이 없지만 심판례는 취지로 보아 소수지분으로 소유한 상속주택은 주택수에서 제외하고 판단을 하도록 하고 있다. 따라서, 실거래가 신고한 사람이라면 납부한 세금을 되돌려 받을 수 있는지 점검해 볼 필요성이 있다.
5. 해외이주시 2주택인 경우와 해외이주후 재건축완성된 주택을 매도하는 경우 비과세
해외이주 당시 1세대 1주택인자가 주택 매도시 보유기간이나 거주기간과 상관없이 비과세 가능하나 해외이주당시 또는 해외이주후 추가취득한 후 순차적으로 매각하는 경우 나중에 매도하는 주택의 비과세 가능여부를 판단함에 있어 과세관청은 과세를 주장하고 있지만 이 해석이 반드시 옳은 것은 아니다. 또한, 해외이주당시 1세대 1주택인 사람이 재건축 등으로 조합원입주권으로 전환되는 경우 비과세 가능한가 등이 쟁점이다.
이 이외에도 많은 사례가 있으니 반드시 세무전문가를 통해 다시 한번 살펴보는 것이 바람직할 것으로 보인다.
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