부동산투자, 이제는 해외로 눈을 돌리자
[부동산뱅크 2005/04/11 - 조회:12,589]
모든 산업의 기초는 토지다. 지가가 건물 건축비용에 반영되고, 사무실의 임대료, 공장의 건설비용에 영향을 미친다. 국내 부동산 시장을 살펴보면, 1975년부터 1979년까지는 20% 이상씩 상승을 했고, 이후로도 거의 10%에 달하는 지가상승을 해왔다. 급기야 1989년에는 30%에 육박하는 상승률을 기록했다. 이후로 큰 변동이 없다가 IMF때 큰 하락을 하였다가 90년대 중반수준으로 회복하고 있다. 최근 토지공사에서 발표한 자료에 따르면, 2005년 지가는 전국평균 0.6% 상승하여 안정세가 지속될 것으로 전망했다. 국내외 경제의 성장세가 둔화될 것으로 전망되어, 정부의 부동산 정책도 현재의 안정 기조를 유지할 것으로 예상된다.
최근 건설교통부에서 발표된 자료에 따르면, 오피스빌딩의 소득수익률은 평균 6.00%, 매장용은 5.65%로 조사되었다. 전년대비 오피스 및 매장용 모두 가각 1.40%, 1.13% 낮아진 것인데, 이는 시중 금리의 하락 및 양도소득세에 대한 부담이 커졌기 때문이다. 최근 양도소득세의 부담, 실거래가 신고의무화 등 부동산의 매매에 따르는 비용이 증가할 것으로 추측되기 때문에 부동산투자대비 소득수익률은 더욱 낮아질 것으로 보인다. 특히 강남의 빌딩의 경우, 최근 소득수익률이 4%대인 빌딩이 매도물건으로 시장에 나오고 있는 실정이다.
2005년도 재정경제부 업무계획을 살펴보면, 정부의 부동산 시장 안정기조에 대한 확고한 의지를 엿볼 수 있다. 일단 작년 10.29 주택시장안정 대책을 추진한 결과, 부동산가격은 전반적으로 안정세를 유지해오고 있다. 이에 따라 재정경제부는 집값안정을 최우선 목표로 부동산투기에 강력히 대처할 계획이라고 발표했다. 그리고 부동산 조기경보시스템을 가동하여 투기조짐이 보이면 초기에 강력히 대응할 준비를 하고 있다.
최근 사람들은 너도나도 해외부동산으로 눈을 돌리고 있다. 최근 20년간 해외 투자추이를 살펴보면, 1982년에 투자규모가 1억달러(49건)에서 2004년 57억달러(3,779건)로 금액기준으로 무려 57배나 늘어났다. 1982년 1억달러에서 1991년에 10억달러를 넘어섰고, 2001년에 50억달러를 넘어섰다. 수출입은행이 집계한 ‘2005년 1월 해외직접투자 동향(투자기준)’에 따르면 투자금액이 3.4억달러로 작년 동월보다 23.3% 증가했다. 부동산업에 대한 증가율은 더욱 괄목할만하다. 건수는 2건에서 6건으로 전년대비 300%에 달하고, 금액으로는 67만 달러에서 1,455만 달러로 전년 동기대비 2,175%에 달한다. 이는 신고된 금액을 기준으로 조사된 것이기 때문에 신고되지 않은 투자를 포함한다면 가히 폭발적이라고 할 수 있다.
2005년 2월말 한국 외환보유고는 2,021.6억 달러에 달했다. IMF 이전 200 ~ 300억달러 수준에 머무르던 외환보유고는 유동성위기 이후 꾸준히 증가하여 2,000억 달러를 넘어섰다. IMF 이전에 비하여 무려 10배나 증가했다. 이러한 외환보유고의 증가가 또한 해외부동산 투자의 필요성을 뒷받침하고 있다.
또한, 이런 외환보유고의 증가를 배경으로, 최근 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 외환보유고를 적정 수준으로 유지하고 성장잠재력을 강화하기 위해 해외투자 관련 규제를 대폭 완화하는 방안을 마련 중이라고 밝힌 바가 있다. 이에 따라 앞으로 해외부동산 투자에 대한 규제가 많이 완화되고, 합법적으로 해외부동산을 취득하거나 개발하는 투자환경이 개선될 것으로 기대된다.
그렇다면, 늘어나는 해외부동산 투자, 좋아지는 투자환경을 바탕으로 이제 투자할 나라를 선택하는 일만 남은 것 같다. 선진국 부동산 투자는 안정적인 장점이 있지만, 큰 수익을 기대하기란 어려울 것 같다. 만일 큰 수익률을 기대한다면 개도국을 중심으로 투자를 검토하는 것이 좋을 듯하다. 경제성장율을 살펴보면 선진국은 2004년 3.6%, 개도국은 2004년 5.9%를 기록하고 있다. 국가별로 살펴보면, 중국, 러시아, 베트남 등 현재 시장경제를 적극 도입하면서 괄목할만한 발전을 거듭하는 국가들의 부동산 시장 전망이 밝아보인다. 중국 상해의 경우 주택가격이 평균 20% 이상 오르고 있고, 베트남의 부동산도 뜨겁게 달궈지고 있다. 개도국의 부동산에 투자한다면 많은 수익을 얻기란 그리 어렵지 않다.
하지만, 해외부동산에 투자자는 몇가지 사항을 반드시 점검하고 투자하여야 한다. 첫째, 최근 과도하게 오르지 않았는지 반드시 알아보아야 한다. 보통 부동산은 놓아두면 어차피 가격이 오른다고 생각한다. 상식적으로 틀린 말은 아니지만, 만일 시세를 정확히 파악하지 못해 너무 오른 가격에 매입을 하게 되면 큰 낭패를 보기마련이다. 최근 중국부동산이 너무 과열되었고, 중국정부에서 부동산가격을 안정시키기위해 부동산 안정대책을 계속 발표하고 있어, 주의를 요한다.
둘째, 해당국의 부동산에 관련된 법률 및 권리관계를 컨설팅사에 잘 알아보고 투자를 검토해야 한다. 한국과 같이, 소유권이나 외국인 투자를 허용하는 국가도 있지만, 중국이나 베트남과 같이 소유권이 아닌 사용권에 투자해야하는 경우도 있고, 투기를 막기위해 국가 정책상 외국인의 부동산투자를 규제하는 곳도 있다.
편법으로 명의를 빌려 투자하거나, 자금의 이동을 환치기 등 불법으로 투자하기도 하는데, 자칫 잘못하다가는 원금도 날리고 불법도 저지르게 되어 위험해질 수 있으니, 유의해야 한다. 올 하반기부터는 정부가 규제를 풀고 합법적으로 해외부동산을 투자할 길이 열릴 것으로 보이기 때문에, 해외부동산에 관심이 있다면 올 하반기를 노려볼 필요가 있다.
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