부동산 정보포털에서 거래포털로!

최근 토지 시장 현황과 토지 투자 전략

[부동산뱅크 2005/04/01 - 조회:15,392]

2~3년 동안 쉴새없이 오르던 토지시장이 예전과 같지 않다. 파주를 비롯한 경기도 북부권역과 천안아산 등 충청권 등 대형호재가 있는 지역을 중심으로 땅값이 여전히 오르고 있지만, 예전에 비해 거래가 활발하지 않다.



불과 1년 여전 전까지만 해도 토지투자의 열풍은 시장 과열을 우려할 수준이었다. 자고 나면 오른다고 하듯, 거래 때마다 땅값은 최고가를 연일 경신할 정도였다. 하지만 토지시장은 유망지역을 중심으로 비교적 안정되는 분위기가 형성되고 있다.

그런 조짐 가운데 가장 눈여겨볼 점은 거래량이 많이 줄어들고 있는 것이다. 그러나 거래량 감소는 과열되고 가격이 급등한데 대한 투자자들의 투자기피라는 자연적인 약세장과는 거리가 멀다. 거래감소는 토지투자에 대한 높은 기대감이 유지된 가운데 강화된 정책이 시장을 위축시킨데 따른 것이다. 대표적인 토지거래허가제와 투기지역 지정이다. 충청권을 비롯한 인기지역의 대부분이 토지거래허가지역에 포함돼 토지매입이 쉽지 않다. 이 때문에 거래 수요가 상당히 위축되어 있다.



토지매물도 그리 많지 않다. 여기엔 토지투기지역지정이 한몫을 하고 있다. 토지투기지역으로 지정될 경우 땅을 팔 때, 양도세가 실거래가 기준으로 과세돼 세금부담이 대폭 늘어나게 된다. 이 때문에 세금부담을 우려한 매도자들이 매각을 기피할 수밖에 없다. 실제로 땅값상승으로 높은 시세차익을 얻으려던 토지소유자들은 투기지역지정과 함께 매각을 단념하는 분위기가 형성되어 있다.



매수자와 매물이 함께 줄어든 상황에서 토지시장은 2~3년간 계속되던 1차 급상승국면을 끝내고 다소 상승은 하되 그 정도가 완만해진 2차 상승국면에 진입해 있다. 충청권과 경기도 북부권 등은 개발호재가 워낙 강한 탓에 거래시세는 꾸준히 오르는 방향으로 진행되고 있다. 오르긴 하더라도 얼마 전과 같이 단기간에 2~3배 이상의 시세차익을 얻기는 힘들다.

매도물량도 많은데다, 상당히 좋은 입지의 양호한 상황이었지만, 양호한 매물은 그리 많지 않다. 소유자들이 양도세 부담도 늘어난데다 가격상승에 대한 기대감이 더욱 높아져 있어 매각을 꺼려하고 있다. 시세차익을 원하거나, 시급히 매각할 필요가 있던 물건들은 소화가 되어 좋은 매물을 얻으려면 예전에 비해 상당한 시간이 걸릴 것 같다.



일례로 충남 당진의 경우에 한보철강의 본격 재가동과 국가공단, 평택당진항 개발 등의 개발호재로 평택지역과 함께 주요개발권역에 포함돼, 투자수요가 꾸준히 유입되고 있지만 매물은 상당히 적어졌다. 그나마 주요투자지역 가운데 토지거래허가지역에 포함되지 않아 매수세가 꾸준하지만, 투기지역 지정과 꾸준한 가격상승 기대감으로 매물이 회수된 탓에 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않다.



뿐만 아니라 급격한 상승세를 벗어난 것을 깨달은 투자자들도 중장기적으로 가격이 오를 만한 물건을 찾고 있어, 거래도 쉽사리 이뤄지지 않고 있다. 매물이 적은데 수요자들의 눈높이까지 높아져 있는 셈이다.



시장은 정책강화 속에서도 대형개발호재로 인한 꾸준한 상승국면을 이어갈 가능성이 높다. 단기간 시세차익을 얻기가 힘들고 마땅한 물건이 눈에 띄지 않아 투자도 여의치 않다면 토지투자를 하려는 수요자들은 단단히 준비를 할 필요가 있을 듯하다.



우선 단기차익에 대한 기대감을 버리고 중장기적인 관점의 투자로 가야 한다. 둘째로 시장이 무차별적으로 오르던 장세에서 벗어나 선별적으로 오를 가능성이 점차 높아지고 있으므로 시장을 꾸준히 관찰하며, 반복적인 현장조사를 통해 좋은 대상지역을 물색해야 한다. 그리고 중요한 점은 이런 면밀한 시장 탐색을 반복해야만 좋은 물건을 얻을 가능성이 커진다는 사실을 인식해야 한다.



앞서 말했듯이 지금은 시장에 나온 매물 중에 단순히 골라 투자를 할만한 상황은 아니다. 매물이 많지 않아, 좋은 매물 고르기가 쉽지 않으므로 충분히 잘 조사해 접근하는 것이 필요하다. 이렇게 해야만 양호한 매물이 나올 때에 맞춰 투자할 확률이 커진다.



토지투자가 유망하다고 해서 성급하고, 막연한 투자는 절대 피해야 한다. 거래량 감소는보통 부동산 시장에선 가격하락의 신호로 여겨지기 때문에 리스크가 다소 높아진 것으로 볼 수 있다. 그러나 거래감소는 정책변수에 의한 인위적인 측면이 강하고, 대형호재가 존재하는 지역은 상승압력이 여전히 높아 꾸준한 시세차익은 가능할 것으로 예상된다. 단, 토지가격은 급상승하긴 어렵고, 지역과 입지에 따른 차별적인 상승세로 갈 가능성이 갈수록 높아지므로 선별적인 투자가 필요하다. 개발호재가 약하고, 실현가능성이 적은 것은 피하돼, 교과서적이고, 꾸준한 현장조사를 통한 투자를 권한다.


< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >