서울 등 일부 수도권지역에 대한 양도세등의 첩첩규제
[부동산뱅크 2005/03/16 - 조회:13,602]
서울에 거주하거나 서울이 아니더라도 수도권 일부 지역에 거주하고 있는 주민들에 대한 주택과 관련된 양도소득세나 지방세등의 세금 상담을 받다보면 조세전문가이지만 혼란스러울 정도로 복잡한 규정 때문에 자칫하다간 실수를 할 뻔한 경험이 종종 있다. 이는 2001년 봄부터 수도권을 중심으로 가파르게 올라간 집값을 잡기 위하여 정부가 내놓은 여러 정책 중에서 가장 손쉬운 정책으로 조세 정책을 이용하면서 일관성있게 추진하지 않고 부동산 투기대책을 내놓을 때마다 그때그때 상황에 따라 일관성 없이 바꿨기 때문에 전문가조차도 이해하기 어렵게 되었기 때문일 것이다. 그러면 수도권 지역에 첩첩으로 얽혀있는 세금 규제 정책을 나열해 보겠다.
첫째로는 투기지역지정을 들 수 있을 것이다. 투기지역은 양도소득세를 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 무겁게 과세함으로서 부동산 거래로 얻은 소득을 줄어들게하여 투기행위를 억제하기 위하여 두고 있다. 투기지역은 물론 서울을 비롯한 수도권에만 적용되는 것이 아니고 전국에서 주택이나 땅값이 많이 상승한 지역에 대하여 광범위하게 고시되어 있기 때문에 꼭 서울이나 수도권지역에만 국한되는 규제정책으만 볼 수는 없을 것이다. 더욱이 최초 투기지역 지정고시도 서울을 비롯한 수도권 지역이 아니라 대전시 서구, 유성구, 천안시 등이 2003.2.27에 최초로 주택투기지역으로 고시되었으므로 투기지역은 꼭 수도권의 차별적인 조세정책이라고 말할 수만은 없을 것이다. 그러나 여기서는 서울을 비롯한 수도권 지역에 가해지고 있는 세금중과정책을 살펴보고 있으므로 투기지역지정도 일부 수도권지역에 가해지고 있는 세금중과정책으로 열거 할 수 있을 것이다.
둘째로는 수도권, 광역시 지역 및 기타 지역(광역시 지역의 군 , 기타 읍.면지역을 말함)으로서 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 주택이 3채 이상일 때 그 중 하나의 주택을 양도할 때 적용되는 60%의 세율 적용의 경우이다. 이것도 광역시 지역이나 기타지역으로 기준시가가 3억원 초과 주택을 포함하므로 굳이 수도권 주택에 대하여만 차별적으로 적용되는 제도는 아니라 할 수 있으나 수도권에 다 주택을 소유한 경우 받는 불이익으로 보아도 무방하다. 3주택으로 60%의 세율이 적용되는 경우는 장기보유한 경우라도 물가공제적인 성격이 있는 장기보유특별공제를 배제하고 있으므로 필자가 최근 상담한 바로는 고가아파트를 양도할 경우 드디어 6억원이상이나 되는 양도소득세가 부과되는 경우가 발생하므로 결국 거래를 포기할 수밖에 없어 이같은 지나친 양도세 규제가 거래를 동결시켜 공급을 위축시키는 부작용을 가져와 결국 언제가는 가격 상승요인으로 작용하지 않을까하는 괜한 염려가 되기도 했다.
셋째로는 수도권지역이지만 그 중에서 특별한 지역에만 적용되는 주택거래신고제를 들 수 있다. 이 제도는 취득세나 등록세를 실지로 거래되는 매매가액으로 과세하기 위하여 일정규모이상의 아파트(전용면적 60㎡ 이상의 경우를 말함 그러나 재건축.재개발지역은 면적 제한이 없다)의 매매계약 후 15일 이내에 매매계약서를 거래당사자 모두로 하여금 지방자치단체에 제출케하는 제도로써, 2004.4.26부터 서울 강남구(세곡동 제외), 송파구(풍납동.마천동.거여동 제외), 강동구(길동.하일동.암사동 제외 단 암사동 강동시영1.2차단지는 신고지역임)와 경기도 성남시 분당구 그리고 2004.5.28부터는 용산구와 경기도 과천시로 그 적용지역을 매우 제한적으로 특정하고 있는 규제제도이다.
이 제도는 해당지역 아파트를 사고자하는 사람에게 이 제도가 시행되기 이전보다 등록세나 취득세를 심하게는 3배 이상 무겁게 과세되게 함으로써 주택의 수요 자체를 억제하여 투기를 막고자 하여 만든 것이다. 이 제도가 시행된 2004. 4.26 이후 당해 지역의 아파트 거래가 실종돠거나 거래를 급감시켜 실질적으로 투기를 억제하는데 가장 효율적이고 강력한 조세규제정책이라는 찬사를 받았는가 하면 소수의 특수한 지역을 지나치게 차별하여 아파트 거래시장을 왜곡시켰다는 호된 비판을 받기도 했다.
넷째로는 1세대 1주택 비과세요건을 3년 보유에서 2년 거주요건을 추가한 경우를 들 수 있다. 이 규정이 적용되는 지역은 서울의 전지역과 과천시 그리고 택지개발촉진법에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시지역으로 2004. 1. 1부터 시행하고 있다.
그런데 2년 거주규정을 규정한 내용이 매우 탁상공론적이어서 그 내용을 자세히 들여다보면 실소를 금할 수 없을 것이다. 법을 만들고 고치고 하는 권한이 주어졌다고 하여 꼭 이런 식으로 법을 만들어야만 하는가에 대한 의문이 든다.
예를들어보자. 분당신도시와 일산신도시는 그 지역적인 범위가 매우 넓고 택지개발예정지구로 지정한 당시의 지역적인 범위를 훨씬 넘어 아파트 등이 건축되어 그 지역에 살고 있는 주민이라도 그 지역의 어느 범위까지가 택지개발지구고 어느 범위는 그 지역에 해당되지 않는지 구별하기란 쉽지 않을 것이다. 그래서 그 지역의 일부 주민들 중에서는 주택을 양도하려고 할 때 자기 아파트가 택지개발 지역안에 있는지 여부를 행정기관에 일일이 문의해야하는 불편이 따를 뿐만이 아니라 택지개발지역 밖에 있는 주택 소유자도 2년 거주 요건이 해당되는 줄 잘 못 알고서 2년이 될 때까지 거주하면서 집도 못팔고 이사도 가지 못하는 경우가 발생하는 경우를 본적도 있으니 참 딱한 노릇이 아닐 수 없다.
더 문제가 되는 것은 어떻게 동일 행정기관 내에 있고 아파트 가격도 동시에 오르락 내리락 하는 동일 생활권지역을 지도에 금 긋듯이 구분하여 길 한쪽은 꼭 2년을 살아야 비과세하고 불과 몇미터도 안 떨어져 있는 다른 한쪽 주민은 당해 아파트에서 살지 않고 전세를 주고 있다가 3년만 보유하면 비과세한다니 이런 식으로 법을 만들어도 되는 것인지 한번 더 생각해볼 문제라 하겠다. 2년을 안살아도 되는 지역의 주민은 엄청난 시세 차익에도 비과세하고 길 한쪽 편의 주민은 2년을 살지 못해 똑같은 양도차익에도 엄청난 양도세와 주민세를 부담해야한다니 세금을 내야하는 당사자 입장에서는 분통터지는 일일 것이다. 관계기관에서는 이같은 문제를 인식하고 문제점을 보완하겠다고 하고 있으니 그나마 다행이라 할 것이다.
그러므로 2년 거주 규정은 아예 삭제하던지 아니면 그 적용 지역 범위를 더 넓혀 특수지역에만 차별하는 일은 없어야 할 것이다. 왜 하필이면 서울을 비롯한 일부 지역만 2년 거주요건을 추가해야하는지 이해할 수 없다. 투기 지역이 주택 등의 가격이 급등하여 투기적 요인을 세금으로 흡수하기 위하여 두고 있는 제도라면 2년 거주요건도 마땅히 투기지역으로 고시된 지역과 일치시키는 것이 누가 보아도 합리적이고 명분에 합당하다 할 것이다.
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