공유토지분할을 간편하게 할수 있는 제도와 방법
[부동산뱅크 2005/03/11 - 조회:12,616]
이번호에서는 한필지의 토지를 여러 사람이 공유지분의 형태로 공동소유하고 있으면서 그 지상에는 여러 개의 건물이 위치하고 있는 경우에 그러한 공유토지를 쉽게 분할할 수 있는 방법에 대하여 알아보기로 한다.
분당에 사는 정씨는 최근 신촌부근에 있는 상가점포건물 1채를 구입하였는데 매매계약을 하고 계약금을 지급한 후 확인한 바에 의하면 그곳은 약 500여평의 토지위에 등기된 상가건물 5채와 미등기 무허가건물 3채가 들어서 있고 토지는 8명이 각기 다른 면적의 공유지분으로 공동소유하면서 지상에 각자 자신 소유의 지상 건물을 소유하고 있지만 소유자중 1명은 전혀 그 소재도 파악할 방법이 없는 형태인데 이러한 경우에 이를 매수한 후 공유지분으로 소유하고 있는 토지에 대한 분할이 가능한지와 그 절차 및 방법이 궁금하다고 한다. 이처럼 한필지의 토지를 여러 사람이 공유지분으로 소유하고 있는 공유토지인 경우에는 원칙적으로 분할을 원하는 공유자가 등기상 나머지 공유자 전원을 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 그 판결에 따라 토지를 분할하여야 한다. 그러나 위와 같이 토지에 대한 공유자가 많은데다 공유지분 소유자들이 각자 건물들을 소유하고 있고 일부 소유자는 그 소재도 파악이 어려운 경우에는 소송의 기술상 소장 송달등의 어려움도 클 뿐만 아니라 많은 소송비용과 많은 시간을 낭비하면서도 그 목적을 달성하기도 어려운 경우가 발생할 수 있다.
위와 같이 한필지 토지에 수개의 건물이 있고 각자 자신의 건물을 소유하면서 그 건물에 부속된 토지를 점유하여 오고 있지만 토지가 공유지분으로 되어 있는 경우에 발생하는 현실적인 재산권행사의 제한과 이용 및 처분상의 곤란등에 따라 이를 법원을 통하지 않고 현재의 점유상태를 기준으로 간편한 절차에 따라 분할할 수 있게 함으로써 토지에 대한 소유권행사와 토지의 이용에 따른 불편을 해소하기 위한 목적에서 2003년 12월 31일 공유토지분할에관한특례법이 제정되었다. 2004년 4월 1일부터 시행되고 있으므로 이를 활용하여 법원에 소송을 제기함이 없이 간편하게 공유토지를 분할하는 것이 가능하다. 다만 위 특례법은 2006년 12월 31일까지만 한시적으로 시행되는 법이라는 점에 유의하여야 하고 그 절차를 쉽게 설명하면 분할을 원하는 공유토지소유자가 토지가 소재한 관할구청에 분할신청을 하면 공유토지분할위원회에서 분할개시결정을 하며 이에 기하여 조사와 측량절차를 거쳐 분할조서가 확정되면 법원의 판결과 동일하게 곧바로 확정된 분할조서의 내용대로 지적분할을 하고 새로운 지번이 부여되는 것이다.
그러면 위 특례법의 주요내용을 구체적으로 살펴보기로 한다. 우선 위 특례법을 적용하여 분할할 수 있는 토지는 공유자총수의 3분의 1이상이 그 지상에 건물을 소유하면서 1년 이상 자기지분에 상당하는 토지부분을 특정하여 점유하고 있는 토지인 경우와 아파트단지중에서 주택법상으로는 하나의 단지이나 실제로는 도로등으로 분리되어 각각 관리되고 있는 아파트 단지내 토지인 경우이다.
다음으로 위 제도를 이용하여 토지분할을 신청하기 위해서는 토지공유자 총수의 5분의 1 이상 또는 20인 이상의 동의를 얻는 것이 필요하며 위 동의요건이 구비되면 해당 토지가 위치하고 있는 관할구청에 공유토지분할신청을 하면 되는 것이고 신청에 필요한 양식이나 구비서류등에 대하여는 관할 구청에서 서류를 교부받거나 인터넷에서 법령검색을 통하여 그 법령에 첨부된 신청양식을 다운받으면 된다.
이러한 공유토지분할은 법원의 소송을 거치지 않고 간편하게 처리하는 제도인 관계로 공유토지분할에 관한 사무를 공정하게 처리하기 위하여 소관청에 판사가 위원장이 되고 9인의 위원으로 구성되는 공유토지분할위원회를 두어 분할신청과 각종 이의신청 및 분할조서등을 심의·결정하도록 하고 있다.
위 특례법에 의한 공유토지의 분할은 각 공유자가 실제로 점유하고 있는 현재의 점유상태를 기준으로 하되 서로 인접한 토지부분을 점유한 공유자가 그 점유상태와 달리 분할하기로 합의한 경우에는 그 합의에 따라 분할하도록 하고 건축법이나 국토계획법에 의한 분할최소면적이나 도시지역에서의 토지분할제한규정이 적용되지 않은 점도 장점이라 할 수 있다. 또한 위 특례법에 의한 공유토지분할의 경우에는 분할개시결정이 되면 소관청에서 적극적으로 현황조사와 측량절차를 거쳐 합리적인 기준으로 분할결정을 함은 물론 분할조서가 확정되면 소관청에서 등기소에 등기촉탁을 함으로써 분할등기까지 완료될 수 있는 등으로 모든 절차와 등기절차가 소관청에 의하여 원스톱으로 이루어지는 메리트가 있다. 나아가 공유자나 이해관계인에 대한 통지나 서류의 송달은 등기부상의 주소에 등기우편으로 서류를 발송한 날로부터 1주가 경과하 면 송달된 것으로 보며 특히 우편물이 반송이나 주소불명등의 사유로 송달이 불가능한 경우에는 소관청 관할 사무소의 게시판에 2주간 이를 게시하면 송달된 것으로 보아 공유자중 일부가 없더라도 분할절차를 진행할 수 있는 것이다.
한편 분할이 완료된 후 분할받은 면적과 등기상의 지분면적과 차이가 발생한 부분에 대하여는 감정평가금액을 기준으로 공유자들 상호간에 금전청산을 하는 것으로 정리가 되도록 규정하고 있다. 따라서 위 특례법은 공유자들의 상호간의 토지분할에 대한 불편과 재산권행사의 불편을 해소하기 위한 차원에서 한시적으로 인정되는 것으로서 위에서 최근에 공유토지상에 위치한 상가건물을 매수한 정씨의 경우에도 이에 따라 간편하게 분할절차를 이용할 수 있을 것이다.
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