부동산 관련 세법 개정 내용 중 주목할 만한 규정
[부동산뱅크 2005/02/25 - 조회:15,014]
2005년도부터 시행되는 부동산 관련 세법 중 납세자에게 유리하게 바뀌는 규정 몇가지를 소개하고자 한다. 다만, 시행령에서 언급된 내용들은 반드시 공포된 시행령을 다시 한번 확인하고 최종적으로 의사결정을 하길 바란다.
첫 번째 투기지역에서 일정요건을 갖춘 부동산이 수용되는 경우 기준시가 신고 가능하다. 여기서 투기지역이란 주택투기지역과 토지투기지역을 모두 말한다. 주택투기지역은 주택과 부수토지, 토지투기지역은 주택과 부수토지를 제외한 모든 부동산에 대해 양도세를 실거래가로 계산해야한다. 따라서, 투기지역내 부동산은 공익사업으로 수용되는 경우라도 실거래가 차익에 대한 양도세를 부담해야했다. 보통 실거래가로 계산한 양도세가 기준시가로 계산한 양도세보다 훨씬 많으므로 과중한 양도세부담은 공익사업의 원활한 진행을 어렵게 했고, 이를 해소하기 위해 수용의 경우에는 투기지역안에 소재한 부동산이더라도 기준시가로 양도세계산을 할 수 있게 하였다.
하지만, 이러한 배려대상은 당해 공익사업의 예정지구/지역 등을 지정하기 전에 취득한 경우 등 일정한 요건을 충족하고 2006년 12월 31일까지 공익사업시행자에게 양도하는 경우에 한한다. 또한, 이 규정은 투기지역으로 묶여 양도세신고를 기준시가가 아닌 실거래가로 신고해야하는 사람에 대한 구제책이기 때문에 다른 원인으로 인해 실거래가로 신고해야하는 경우는 이러한 구제대상이 되지 않는다.
예를들어 주택투기지역인 곳에서 1세대 3주택 이상 소유자나 6억원 초과 고가주택 및 1년 미만 보유 주택이 수용되는 경우라면 반드시 실거래가로 신고해야하고, 토지투기지역에서 1년 미만 보유한 부동산을 매도하는 경우 양도세를 실거래가로 신고해야한다.
한편, 2005년도 이후에 매도한 것뿐만아니라 2004년도에 매도한 것도 이러한 혜택을 받을 수 있으므로 2004년도에 이미 실거래가로 신고한 사람은 기준시가로 경정청구를 하거나 확정신고(2005.5.1- 5.31)를 하면 세금차액분에 대해 되돌려 받을 수 있다.
두번째 주택투기지역에서 소형주택기준에 해당하는 주택을 매도하는 경우 기준시가 신고 가능하다. 주택투기지역에 소재하는 주택 양도시 앞으로 일정요건을 충족한 소형주택에 대하여는 실거래가가 아닌 기준시가로 양도세를 산출할 수 있도록 하였다. 다만, 주택에 따라 면적과 기준시가의 한도를 두고 있으므로 반드시 이를 점검하여야한다. 또한, 이 규정은 주택투기지역으로 묶인 지역에서 소형주택을 매도시 양도세신고를 기준시가가로 할 수 있도록 배려를 해주는 것이기 때문에 다른 원인으로 인해 실거래가로 신고해야하는 경우는 이러한 구제대상이 되지 않는다. 예를들어 주택투기지역인 곳에서 1세대 3주택 이상 소유자가 소형주택을 먼저 매도하는 경우나 1년 미만 보유한 상태에서 매도를 하는 경우라면 양도세를 실거래가로 신고해야한다.
소형주택에 대한 판단기준은 다음과 같다. 우선, 아파트는 전용면적 60㎡ 이하이고 양도당시 국세청 기준시가가 4천만원 이하에 해당되어야한다. 연립주택, 다세대주택은 전용면적 85㎡ 이하이고 양도당시 국세청 기준시가가 1억원 이하에 해당되어야 한다. 단독주택은 대지면적 170㎡ 이하이고 주택의 연면적 85㎡이하이며 양도 당시 국세청 기준시가 1억원 이하에 해당되어야한다. 다만, 다가구주택은 단독주택이기는 하나 전체기준이 아닌 구획된 부분을 기준으로 적용한다.
세번째 1세대 1주택 양도세 비과세 판단시는 예외다. 서울, 과천시 및 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에 1주택을 소유한 60세 이상의 연로자가 자기가 소유하고 있는 주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 양로원 등으로 거주를 이전하여 당해 담보주택에서 거주하지 못하는 경우에도 만기에 대출금 상환을 위해 당해 담보주택 처분시 1세대1주택으로 양도세를 비과세한다. 또한 자녀와 합가함에 따라 1세대 2주택이 된 경우에도 장기저당담보로 제공된 주택은 자녀주택과 분리하여 1세대1주택으로 인정하도록 하고 있다. 즉, 장기저당담보주택을 소유한 부모님과 별도 세대구성 가능한 자녀가 합가한 상태에서 자녀주택을 매각하는 경우 세대분리를 하지 않더라도 자녀 소유주택의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 매도일 현재 3년 보유요건(서울 등은 2년 거주요건)을 충족한 경우 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다.
네번째 특수관계자가 공동으로 부동산 임대시 합산과세에서 지분별과세로 전환된다. 2004년까지만 하더라도 특수관계자가 공동으로 부동산임대를 하면 종합소득세 산출시 지분이 높은 사람에게 모든 소득을 합산하여 세금을 산출하도록 하였었다. 하지만, 2005년부터는 특수관계자간의 공동사업에 대해 원칙적으로 지분비율에 따라 개인단위로 과세하되 예외적으로 특수관계자간 공동사업에 대해 합산과세하도록 소득세법이 개정되었다. 이 법 개정은 임대부동산을 소득이 적거나 없는 특수관계자가 50% 미만 지분으로 공동 소유한 경우 2005년 종합소득세 절세에 도움이 된다. 그 이유는 종전에는 소득이 적은 쪽이나 없는 쪽의 지분이 50% 미만이면 소득이 높은 쪽에 모두 합산되어 종합소득세가 산출되다보니 지분으로 소유하는 것이 종합소득세 절세에 아무런 도움이 되지 않았다.
즉, 절세를 위해서는 소득이 적거나 없는 쪽의 지분이 50%가 초과되도록 해야 했고, 이러한 지분율을 만들기 위해서는 증여세를 내야하기 때문에 포기하는 경우도 많았다. 하지만, 소득이 적거나 없는쪽의 지분이 50%가 넘어가지 않은 경우라도 지분으로 소유하면 소득이 적거나 없는 쪽의 지분에 대한 소득부분에 대해서는 낮은 종합소득세 세율이 적용되어 절세가 가능하게 되었다.
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