토지 투자의 몇가지 원칙
[부동산뱅크 2005/02/11 - 조회:17,152]
2004년 초 쯤인가 필자는 화성시에 있는 지인의 땅을 살펴본 적이 있다.
관리지역(이전의 준농림지)내이라 개발이 가능한 이 땅은 미개발지에 속했지만 땅값이 무려 500만 원까지 올라 있었다.
토지를 소유한 지 20여년 동안 땅값이 크게 올라 높은 수익을 얻은 탓에 필자의 지인은 기쁜 속내를 감추지 못했다.
90년대 초만도 평당 7~8천 원에 불과한 땅값이 10여년 동안 700배가 올라, 투자 수익률은 주식시장의 폭등세를 연상케 했다.
하지만 그 지인은 기뻐하는 것도 잠시, 그동안 많은 우여곡절을 겪었다고 털어놨다.
IMF사태에는 헐값에도 팔기가 어려웠고, 그나마 높은 수익도 최근의 상승세에 힘입어 얻게 됐다는 등 지금까지 오기까지 맘고생이 결코 적지 않았다고 말했다.
최근 부동산 시장이 약세에도 토지만 높은 관심을 끌고 있지만, 여기서 보듯 토지는 성공하기 까지 넘어야 할 난관이 적지 않다.
왜냐하면 토지투자는 법적 제약이나 권리관계 뿐만 아니라 개발 전망 등 다양한 변수와 위험요인이 존재하기 때문이다.
이런 다양한 요인들을 잘 살펴보지 않으면 토지투자는 성공할 수 없다.
이러한 요인들 가운데 법률적, 권리적 측면을 제외하고 투자에 필요한 몇 가지 기본사항을 살펴보자.
우선 토지 투자에 성공하려면 가급적 가격이 상대적으로 낮은 미개발지역을 찾는 것이 유리하다.
물론 뚜렷한 개발호재가 있거나, 개발이 진행되면서 토지수요를 뒷받침할 인구 유입이 이뤄지는 지역이어야 하는 점은 물론이다.
하지만 가격수준을 파악하는 것도 투자수익률을 좌우하는 매우 중요한 변수가 되고 있다.
토지를 투자할 때는 가능한 한 땅값이 낮은 토지를 노리는 것이 유리하다.
그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문이다.
실제로 평당 4~5만 원대인 땅값은 평당 10만 원 정도로 쉽게 올라 가지만 평당 2~3백 만 원대는 4~5백 만 원까지 오르긴 쉽지 않다.
앞의 경우는 가격비율을 따질 때는 두 배 정도로 올라 있지만, 후자의 경우는 그렇지 못하다.
가격이 낮을수록 오르는 폭이 크지 않아도 가격비율로 봐선 두 배 이상 오를 수 있어 높은 수익률을 달성할 수 있다.
또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은 투자금으로 땅값이 비싼 곳보다 더욱 넓은 땅을 살 수 있다.
예를 들어 투자금액은 1억 원인 투자자가 평당 10만 원의 토지를 구입한다면 1,000평을 구입할 수 있다.
가격도 낮은 만큼 10만 원이 오르면 땅값은 바로 20만 원이 되면서 투자수익은 1억 원으로 수익률은 100%에 달하게 된다.
반대로 평당 땅값이 100만 원이라면 투자 가능 면적은 100평으로 줄어드는데다 가격이 평당 20만 원 오르더라도 전체수익은 2,000만 원, 수익률은 20%에 불과하다.
실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있다.
결국 토지는 미리 개발호재가 있는 미개발지를 잘 선별해 초기에 투자하는 것이 중요하다.
그러나 반대로 토지가격이 큰 폭으로 올라 있는 곳은 추가상승여력이 있더라도 가격이 쌀 때에 비해 높은 수익을 기대하기 어렵다.
또한 투기를 우려해 정부가 투기지역지정이나 토지거래허가제와 같은 각종 규제책을 시행해 매입이 쉽지 않은 것은 물론 팔기도 여의치 않은 상황이 될 수 있다.
두 번째로 토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 한다.
최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있다. 이로 인해 전국에 호재가 없는 지역이 없다고 할 정도이다.
이와 같은 개발 호재는 토지가격과 투자흐름을 견인하는 중요한 요인이 된다.
그러나 반대로 호재를 틈타 호가만 올리고, 기획부동산 같은 부도덕한 일부 중개업자들이 이를 편승하는 문제가 생기기도 한다.
개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문이다.
하지만 개발계획도 막대한 예산이 필요한데도 계획추진을 확실하게 뒷받침해줄 특정 재원없이, 민자유치를 기반으로 한 개발 계획이 많아 주의가 필요하다.
민자유치를 기반으로한 개발 계획들은 사실상 실현이 불가능하고, 추진이 된다고 해도 상당한 기간이 걸려 장미빛 환상만 심어줄 수 있다.
이런 내용을 파악하지 않은 채 개발 호재만 보고서 가격상승에 대한 헛된 기대감으로 토지투자에 나선다면 부정적인 결과를 가져올 것은 분명하다.
그러므로 대형 개발 호재라 해도 재원 등을 고려해 충분히 실현가능성을 살핀 다음 선별적으로 지역을 선정해 투자에 나서는 것이 필요하다.
셋째, 현장조사는 꾸준히 충실하게 그리고 가능한한 많이 해야 한다.
토지 투자는 일단 질러놓고 본다는 ‘어리석 은’ 부동산 투자론과는 거리가 멀다.
수익이 높을수록 많은 노력이 필요한 현명한 일반론과 딱 맞아 떨어진다. 준비 덜된 과감한 토지투자는 곧바로 실패할 확률이 매우 높다.
토지 가운데 동일한 토지는 지상에 단 하나도 없다. 위치에 따른 가치는 물론 법적 제약도 큰 차이를 보이는데다, 활용가능성 등 내재가치도 다 다르다.
그러므로 현장조사는 어떤 경우라도 반드시 여러 번에 걸쳐 해야 한다.
여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에 따른 미래상황에 대한 냉철한 상상력도 필요하다. 전문가일수록 투자수익에 대한 막연한 환상은 버리고 가급적 객관적인 내용을 최대한 수집해 향후 가치를 냉정하게 살펴야 한다.
특히 중요한 것은 불확실성에 따른 리스크인데, 리스크는 자신의 능력 내에서 충분히 관리가 가능해야 하는 것은 어떤 투자처에서도 적용되는 원칙이다.
토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한 조사를 거쳐 리스크를 피할 수 있다는 확신이 들어야만 투자를 고려해 볼 수 있다.
예를 들어 그린벨트해제 가능성과 같은 변수들은 중개업소의 얘기만 듣다간 매우 위험할 수 있다. 이런 불확실한 변수를 명확히 하려면 해당 행정관청을 방문해 의견을 듣고, 현장답사를 통해 현황을 파악해야 한다. 그리고 다시 향후 개발 방향을 예측하는 등 면밀한 조사를 통해 구체적인 해제 가능성 등을 타진해봐야 한다.
결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 판단한 후, 충분히 대응할 수 있다는 확신이 들 때까지 반복적으로 현장조사에 임해야 한다.
현장조사 없이 중개업소나 전문가만 전적으로 신뢰하는 것은 투자실패로 이어질 가능성이 매우 높다.
전문가는 투자를 위한 자신의 판단에 대한 자문을 얻거나, 자신의 충분한 조사를 거쳐 판단된 자신의 의견을 최종적으로 검증하는 차원에서만 활용하는 것이 바람직할 것이다.
넷째, 토지는 가능한 한 장기투자목적으로 투자에 임해야 한다.
최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못한다.
그리고 그러한 투자를 원하는 대부분의 경우는 높은 수익을 얻는 경우도 거의 없다.
이런 점에서 보면 양도세를 줄일 수 있고, 시세차익도 큰 폭으로 나도록 투자기간은 최소 2년 이상으로 보돼, 4~5년 이상 장기투자를 충분히 고려하는 것이 좋다.
물론 구입 전에 투자기간을 중장기로 미리 설정해 놓고 여기에 맞춰 투자금액이나, 현금흐름을 잘 판단해 놓는 것이 중요하다. 토지는 시장흐름에 따른 매수세나 가격격차가 크게 나기 때문에 중장기적으로 개발전망이 좋은 곳으로 투자해야 한다.
앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있다.
이러한 측면에서 보면 토지는 한번에 많은 돈이 투자대상에 묶이기 때문에 투자금을 한번에 몰빵한다거나, 대출을 받아 투자하는 것은 절대로 금해야 한다.
돌발 변수가 생길 때 투자자금이 묶이거나 가격이 하락해 손실을 본다면, 몰빵투자나 대출을 통한 투자는 의외의 손실이 생길 경우 맞닥뜨리게 될 어려움이 예상을 넘어 심각해질 수 있기 때문이다.
그러므로 토지는 중장기라는 투자특성상 반드시 여유자금으로 해야 한다.
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