① [서울강남] 주상복합, 새로운 고급 아파트 트렌드 되나
[부동산뱅크 2005/01/28 - 조회:1,829]
새해 전국 548 단지 23만 8,000세대 입주 채비
서울-수도권 입주물량 작년보다 줄어
부동산뱅크 리서치센터의 조사에 따르면 2005년 한해동안 입주하는 아파트, 주상복합 물량은 전국 548개 단지, 23만 8,162세대인 것으로 나타났다. 이 중 서울지역은 183개 단지, 5만 3,413세대가 입주하며, 경기, 인천지역에서는 각각 160개 단지 6만 6,448세대와 30개 단지 1만 5,415세대가 입주할 채비를 갖추고 있다.
이에 따라 올해 수도권지역에 입주하는 아파트는 전체 13만 5,300여 세대로 집계됐다. 이는 98년 이후 최고치를 기록했던 지난해 수도권지역 입주 아파트 16만 7,400세대보다 다소 줄어든 물량이다.
올해 입주물량은 지난 해보다는 줄었지만 큰 차이는 없는 만큼 지난 해부터 가속화되고 있는 공급과잉 현상은 더욱 심화될 전망. 특히 입주물량이 집중되는 수도권 택지지구를 중심으로 전세가 약세 현상이 두드러질 것으로 예측된다. 반면 서울, 수도권 지역의 경우 알짜 물량이 많아 내집마련 수요자들은 낮은 집값과 초저금리를 활용해 내집마련 전략을 수립하기에 적절할 것으로 보인다.
서울지역
부동산 불황 속 알짜 물량 넘쳐
실수요자, 매수 타이밍 저울질해 올 해 안 집 마련 노려볼 만
내집마련을 꿈꾸는 서울지역 수요자라면 새해 공급되는 아파트를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 2002년까지 꾸준히 공급됐던 재개발, 재건축 대단지가 올해 대거 입주를 시작할 예정이기 때문이다. 서울지역의 택지가 고갈되고 주요 업무지역 접근성과 입지여건이 뛰어난 우량 재개발, 재건축 물량도 대부분 사업이 완료됐다는 것을 감안하면 대단지, 인기브랜드 아파트를 노리기에 올해가 적기일 것으로 예측된다.
1년이 넘게 이어지고 있는 집값 약세 현상은 정부의 부동산규제책으로 촉발됐지만 집값 하락세가 지속되는 가장 큰 원인은 바로 공급량 과잉이란 게 전문가들의 지적. 반면 서울지역은 아직 주택보급률이 100%를 넘지 않은 만큼 타지역과는 달리 공급과잉 현상이 첨예화되지 않은 것으로 평가된다.
이에 따라 정부의 부동산정책이 친시장적으로 우회하면 즉각적인 오름세로 돌아설 가능성이 타진되고 있는 상황인 만큼 초저금리를 활용한 내집마련 계획을 세워볼 만 하다는 이야기다. 특히 2003년 10.29 대책 발표이후 나타난 서울지역 집값 하락세가 여전히 맹위를 떨치고 있는 올해가 매수 시기로도 적절하다는 게 전문가들의 조언이다.
올해 입주아파트 가격 동향을 살펴보면 기존 아파트시장과 마찬가지로 강남지역의 집값 강세현상이 한 풀 꺾였음을 알 수 있다. 우선 분양가 대비 프리미엄상승률을 보면 강남권에서는 고급주상복합아파트 두 단지가 입주하는 송파구가 평균 30.3%의 상승률로 서울 전체지역 중 두 번째로 높은 상승률을 보였다. 하지만 강남구는 21.7%, 그리고 투자가치가 적은 대형평형 소규모 단지 입주가 봇물을 이룬 서초구는 10.3%의 상승률에 그친 상태다.
반면 한강조망 아파트 2개 단지가 입주하는 성동구가 평균 상승률 48.9%의 높은 수치를 나타낸 것을 비롯해, 뉴타운 주변 대단지 입주물량이 선뵐 성북구가 27.2%의 평균 상승률을 나타내는 등 강북, 도심지역 아파트들이 강남지역 못지 않은 프리미엄이 붙고 있는 실정인 것.
특히 강남구는 대치동부센트레빌 등 재건축과정 때부터 인기가 높았던 청담-도곡지구 대단지 물량들이 입주를 예정하고 있기 때문에 이와 같은 상승률 저조는 눈길을 끄는 부분이다.
하지만 입주 아파트 평균 프리미엄 금액은 송파구가 2억 4,500만 원 선이며 강남구가 1억 6,000만 원 선으로 1, 2위를 나란히 차지해 여전히 강남지역에 대한 시장의 투자심리가 살아 있다는 것을 증명했다. 한편 상승률 1위 성동구는 1억 2,000만 원의 평균 프리미엄으로 이보다 낮았으며 성북구는 5,600만 원 대의 평균 프리미엄을 나타냈다.
강남구 역삼동의 한 중개업소 관계자는 “강남지역 입주 아파트는 워낙 높은 가격에 분양된 터라 상대적으로 상승률은 떨어지지만 공급과잉과 상관없는 지역인 만큼 투자가치는 아직 살아 있다”라고 말했다.
하지만 최근 들어 강남지역 주택시장의 최대 난제로 떠오른 종부세 도입으로 인해 강남집값의 약세 현상은 한층 더 심화 될 것이란 의견도 많아 강남시장의 귀추가 주목된다.
강남권, 불패신화 균열 속, 그래도 '최강'자리 고수
고급 아파트 ‘새로운 기준’ 고급주상복합 입주 봇물
강남, 서초, 송파 등 강남 주요지역에서는 올 한 해 1만 860세대가 입주를 시작한다. 올해 강남지역 입주 물량은 주로 초고층 고급 주상복합아파트가 많아 주상복합단지가 새로운 고급아파트의 기준으로 자리잡게 될지 귀추가 주목된다.
우선 1월에는 올해 입주 아파트 중 전국 최고 프리미엄 아파트인 강남구 대치동 대치동부센트레빌 805세대가 입주를 시작한다. 45, 53, 60 세 개 평형으로 구성된 대치동부센트레빌은 국내 최고급 아파트촌을 형성하는 도곡동 주상복합촌과 인접해 있는 입지면에서 후한 점수를 받고 있다. 더욱이 타워팰리스 등 도곡동 주상복합 아파트가 너무 높은 밀도에 따른 주거 불만이 나오고 있어 밀도가 낮은 일반 아파트인 대치동부센트레빌의 인기는 더욱 올라갈 전망이다.
대치 동부센트레빌은 초기 재건축의 장점을 톡톡히 누린 아파트로 꼽힌다. 2001년 말 시행된 재건축 아파트 중소형평형 30% 의무비율 적용을 피해간 때문에 대치동부센트레빌은 강남권에 찾기 힘든 중대형 평형 만으로 구성된 고급 아파트로 자리매김하게 될 전망. 실제로 도곡렉슬 등 강남권 아파트 수요자들에게 인기 높은 청담-도곡지구 재건축 아파트들은 전용 25.7평 이하 중소형 평형이 30% 이상 들어서 있어 고급 아파트 경쟁에서 대치동부센트레빌에게 뒤쳐질 것으로 예상된다.
현지 K부동산 관계자는 “강남에서 인기가 높은 40~60평형대로만 구성돼 있어 주거커뮤니티면에서 타워팰리스 등 기존 고급 주상복합촌에 못지 않을 것” 이라며 “입주와 동시에 전국 최고가 아파트 자리에 오를 것”이라고 내다 봤다.
평당 매매가 3,000만 원 선을 넘어선 대치동부센트레빌은 이미 도곡동 타워팰리스를 앞질렀으며, 평당 3,200만 원 대를 돌파한 삼성동 아이파크삼성동에 이어 전국 두 번째로 높은 가격대를 형성하고 있다.
AID차관아파트 재건축이 임박한 삼성동에는 구 주택공사 연수원 부지에 들어서는 하이츠빌리지 299세대를 눈 여겨 볼 만하다. 대로와는 떨어져 있지만 대로변 상업용도의 주거 침해가 덜해 주거환경이 양호한 점이 최대 장점으로 꼽힌다. 25, 32, 58 세 개 평형 모두 1억 8,000만 원 선의 웃돈이 붙어 평당 2,000만 원 선에서 거래되고 있다.
재건축이 한창인 송파-잠실권역에는 두 곳의 고급 주상복합이 입주한다. 잠실 5단지 맞은 편 갤러리아팰리스가 1월 오피스텔 162실을 시작으로 2월 주상복합 아파트 741세대가 차례로 입주를 시작한다. 초대형 평형없이 33~69평형으로 구성된 갤러리아팰리스는 재건축을 통해 고급 아파트로 거듭날 잠실주공단지와 동일한 주거 커뮤니티를 형성하고 있는 것이 장점으로 꼽힌다. 2억8,920만 원 가량의 웃돈이 붙은 33평형을 필두로 전평형에 걸쳐 분양가 대비 프리미엄 상승률이 50%를 상회하고 있다.
또 오피스텔의 경우도 30~40평형대 등 중형규모 오피스텔의 경우 2,500만 ~ 3,000만 원 선의 프리미엄이 붙어 있는 상태다.
12월에는 잠실대교 사거리에 위치한 400세대 롯데캐슬 골드가 입주를 시작한다. 이 일대는 성남, 광진구 등에서 발생하는 대량 교통이 밀집하는 만큼 주거지역으로서는 갤러리아팰리스가 있는 잠실주공단지 인근보다 떨어진다는 평을 받지만 롯데캐슬골드는 외관을 황금빛으로 장식하는 등 고급화를 높인 점이 돋보인다. 이에 따라 12월에 입주하는 물량임에도 불구하고, 50~60평형대는 4억 원이 넘는 높은 프리미엄이 붙어 수요자들의 기대 심리를 반영했다.
또 2월 가락동에는 가락쌍용스윗닷홈3차 258세대와 동부센트레빌 206세대가 각각 입주한다. 가락동은 최근 문정지구 개발이 가시화됨에 따라 지역 발전가능성에 후한 점수를 줄 수 있다. 가락시영아파트 인근 송파역 역세권에 들어서는 송파동부센트빌 32평형의 매매가가 4억 3,000만 ~ 5억 원 선으로 4억 2,000만 ~ 4억 6,000만 원 선에 매매가가 형성돼 있는 가락쌍용3차를 앞지르고 있다. 하지만 가락 쌍용은 단지 전면으로 근린공원이 위치해 있어 주거쾌적성은 가락농수산물시장 인근 동부센트레빌보다 높은 점수를 받는 단지다.
서초구에서는 1월 입주를 시작하는 방배래미안3차가 가장 높은 프리미엄을 기록했다. 무지개 아파트 재건축 물량인 방배래미안3차는 37, 47평형 두 개 평형 모두 2억 원의 프리미엄이 형성돼 있다. 단지 내 전세대에 걸쳐 우면산 조망이 가능하다. 반면 단지 전면으로 남부순환도로가 지나고 있어 이에 따른 소음발생은 불가피할 전망.
이 밖에 서초동에서는 대형평형으로 구성된 소규모 단지들이 잇따라 입주채비를 갖춘다. 우선 2월에는 서울고 인근 서초대림e-편한세상 2차 32~46평형 159세대가 입주를 시작하며, 4월에는 지하철 3호선 양재역 인근에 20~30평형대로 구성된 78세대 두산위브와 남부터미널에 위치한 132세대 롯데캐슬리버티 24~45평형이 입주를 시작한다.
서초동 일대 소규모 입주 단지의 경우 대부분 대로 안쪽에 위치해 있어 투자가치는 다소 떨어질 전망. 대부분의 소규모단지의 분양가 대비 프리미엄은 10% 안팎에 머물고 있다.
영등포구 여의도에서도 주목할만한 고급 주상복합 두 개 단지가 입주한다. 4월 입주를 시작하는 롯데캐슬엠파이어는 43~96평형 406세대로 구성된 주상복합 단지. 다만 이 단지는 샛강 생태공원 방면에 위치한 만큼 한강조망권은 작년 입주해 여의도 주상복합 아파트 중 최고가를 형성하고 있는 금호리첸시아에 비해 다소 떨어질 전망이다. 또 12월 입주할 롯데캐슬 아이비도 엠파이어와 유사한 입지여건을 갖춤에 따라 한강 조망권은 낮은 것으로 평가 된다.
서로 분양가격은 유사한 가운데 웃돈은 엠파이어가 다소 높다. 평당 970만 원 선에 분양된 엠파이어 48평형은 7억 ~ 7억 5,000만 원에 거래돼 50%가 넘는 분양가 대비 웃돈 상승률을 보였다. 반면 롯데캐슬아이비는 평당 1,600만 원 선에 거래되고 있으며 분양가 대비 프리미엄 상승률은 20~30%선에 머물고 있는 상태다.
부동산뱅크 이동훈기자/inkeiser@neonet.co.kr
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