부동산 경기침체, 개발형 리모델링이 돌파구다
[부동산뱅크 2005/01/25 - 조회:13,391]
부동산 시장의 침체로 작년에 분양을 시도했던 많은 아파트와 상가들이 미분양 상태로 남아있다.
당분간 미분양 사태가 언제 마감될지 예측하기 어려운 상황이며, 정부의 갑작스런 정책변화로 부동산의 경기가 되살아날지도 의문이 아닐 수 없다.
이런 시기에 부동산에 투자를 한다는 것은 커다란 리스크를 안는 것이라고 할 수 있다.
이런 시기에 투자를 할 수 있는 상품이 없을까?
하지만 답은 그리 쉽지 않다. 경기침체로 인해 시중의 자금흐름이 원활하지 않아 자칫 투자를 잘못하면 많은 자금이 장기간 묶일 우려가 있기 때문이다.
부동산 상품의 특징은 많은 자금이 한번에 투자되고 회수기간도 길다는 데 있다.
신축사업에 투자를 한다면 공사기간과 입주 후 임대기간을 감안해 최소한 2~3년은 예상하고 투자를 해야한다.
그러나, 당장의 경기도 짐작하기 어려운 시기에 몇 년 후의 경기를 예측하기는 힘들고 투자대상이 위치하는 지역의 상권이나 주거환경의 변화를 예측하기란 더욱 힘든 일이다.
그렇다면 이런 불확실한 시기에 투자원금의 회수기간도 길지 않고 리스크도 줄일 수 있는 방법이 없을까?
이에 대한 대안으로 최근 ‘개발형 리모델링’이 주목받고 있다.
강남의 한 사례를 살펴보자.
강남 압구정에 위치하고 있는 A상가의 건축주가 처음 컨설팅 회사를 찾았을 때 상가의 감정가는 70억 정도로 낡은 상가에 불과했다.
하지만 컨설팅사의 제안을 받아들여 엘리베이터를 설치하고 외관을 깔끔하게 새단장을 했다.
컨설팅비용에 리모델링 비용을 합쳐 모두 5억이 추가되었고, 초기 감정가 70억을 더하면 모두 75억을 투자한 셈이다.
하지만, 리모델링 후, 건물시세는 무려 140억이나 됐다. 리모델링기간 동안의 임대료 손실과 기타 손실을 모두 포함하여 10억의 손실을 가정하더라도 85억을 투자하여 140억의 수익을 창출하게 된 것이다.
공사기간은 컨설팅 기간을 포함하여 5개월 정도 소요되었다.
단순 수치로 보더라도 5개월만에 무려 64%의 수익률을 기록하게 된 것이다.
이런 개발형 리모델링 사업은 앞으로 황금알을 낳는 시장이 될 듯하다.
서울만 보더라도 20~30년 된 건물이 수두룩하다.
노후된 건물은 재건축을 하든지 리모델링을 해야하는데 재건축을 하게 되면 법적인 제약도 많고 공사비용도 만만치않다.
그리고, 더욱 문제가 되는 것은 시공 후, 임대문제다. 재건축을 하면 비용이 큰만큼 투자비용을 임대료에 반영하여 올려받기란 쉽지 않다.
결국, 앞으로 리모델링을 해야할 건물이 그만큼 많다는 이야기가 된다.
‘개발형 리모델링’으로 성공하기 위한 가장 중요한 관건은 개발여지가 많은 건물을 매입하는 것과 제대로 컨설팅을 수행하는 회사를 찾는 일이다.
최근 컨설팅 회사에서는 건물매입부터 임차인 선정까지 서비스를 제공하기도 하기 때문에 좋은 컨설팅 회사를 만난다면 의외로 손쉽게 성공적으로 투자할 수도 있다.
건물을 보유하고 있다면 컨설팅 회사에서 리모델링에 필요한 자금을 직접 대출서비스까지 해주기도 하기 때문에 부동산 경기가 침체한 시기에는 개발형 리모델링을 통해 자산가치를 증대하는 것이 확실한 전략이라 할 수 있다.
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