⑤올해 입주아파트 어디가 가장 많이 올랐나?
[부동산뱅크 2005/01/24 - 조회:16,214]
강남권 고급 주상복합 프리미엄 ‘올인’
지역간 양극화 현상은 예년보다 덜해
올해 입주를 시작할 아파트들의 프리미엄이 예년만 못한 것으로 나타났다. 이는 2003년 5.23조치 이후 분양권을 매매할 수 있는 아파트가 조합원 물량 등으로 크게 줄어든 데 첫번째 원인이 있는 것으로 풀이된다.
또 부동산 활황기를 틈타 각 업체들이 분양가를 대폭 올린 것도 입주 아파트 가격 상승률 저조에 영향을 끼친 요소. 분양가가 주변 시세보다 높았던 아파트는 예외 없이 낮은 분양가 대비 가격 상승률을 기록한 것으로 나타났다.
그간 분양권 시장에서는 분양가가 높을수록 프리미엄도 높다는 공식이 있었지만 올해 입주 아파트시장에서는 완전히 ‘옛날 이야기’가 돼버린 상태. 주변시세를 웃도는 높은 분양가를 책정한 아파트 대부분이 여지없이 낮은 웃돈이 붙어 사실상 이제부턴 가격경쟁력도 아파트를 고르는 새로운 기준이 될 전망이다.
한편 주상복합 시장은 지역과 고급화 정도에 따라 웃돈도 차별화 된 양상이 예년에 비해 한층 심화된 것으로 나타났다. 기존 주상복합 밀집지역에 들어선 물량은 적지 않은 프리미엄을 보인 반면 주상복합촌에 합류하지 않는 ‘나홀로 주상복합’의 경우 적은 웃돈에 그쳤다.
실제로 잠실저밀도 재건축단지 인근 잠실동, 신천동 일대에 공급된 고급형 주상복합 아파트의 경우 70~80%에 이르는 프리미엄을 기록했지만 청약 당시 높은 인기를 끌었던 서초구 서초동 트라팰리스는 주변의 저층 주택지와 어울리지 않는 ‘부조화’가 대두되면서 15% 미만의 상대적으로 낮은 프리미엄을 기록했다.
서울지역 2005년 입주아파트 평균 웃돈 6,630만원
입주 아파트 프리미엄 송파구 가장 높아
2005년 서울지역 입주 아파트 웃돈의 평균을 산출해 본 결과 서울지역 입주아파트의 평균 프리미엄은 6,630만 원으로 나타났으며, 평균 분양가 대비 웃돈 상승률은 13.8%로 나타났다.
자치구별로 살펴보면 가장 많은 웃돈이 붙은 지역은 초대형 평형을 포함한 고급 주상복합 아파트 두 곳이 입주하는 송파구로, 세대 당 평균 2억 4,500만 원의 프리미엄을 기록했다. 다음으로는 청담-도곡지구 재건축 아파트 네 개 단지가 입주를 시작하는 강남구로 1억 6,486만 원의 평균 웃돈을 기록했으며, 영등포구(1억 3,756만 원), 성동구(1억 1,928만 원) 등이 1억 원이 넘는 평균 프리미엄을 보였다.
또 분양가 대비 웃돈 비율인 상승률로 살펴보면 한강 조망권 아파트 두 개 단지가 입주하는 성동구가 평균 47.3%로 1위를 차지했다. 뒤이어 송파구(27.5%). 강남구(26.8%), 성북구(25.8%), 양천구(21.2%) 등이 20%대가 넘는 높은 매매가 상승률을 보이며, 그간 뚜렷했던 강남, 비강남권의 양극화 현상은 예년에 비해 다소 줄어 든 것으로 나타났다.
예전과 같은 독보적인 강세는 없지만 강남, 송파구 입주아파트가 여전히 최상위 수준의 프리미엄을 기록하며, ‘체면치레’를 한 반면 초대형평형 소규모 아파트가 난립한 서초구는 평균 6,533만 원의 프리미엄과 전체 9.2%가량의 매매가 상승률을 나타내는 등 서울시 평균에 못미쳤다.
대치동부센트레빌 웃돈 만 7억 3,000만 원 선 붙어
동부센트레빌 45평형은 평당 1,620만 원 선인 7억 3,200만 원에 분양된, 당시 최고가 분양물량. 이에 따라 분양 당시에는 너무 높은 분양가로 인해 투자가치가 없다는 분석이 나오기도 했다.
하지만 올 1월 입주를 예정하고 있는 이 아파트 45평형의 매매가는 13억 8,000만 ~ 15억 1,000만 원으로 분양가대비 프리미엄은 무려 97.4%에 이르는 것으로 나타났다.
또한 이 아파트 53평형은 상승률은 84.1%로 45평형에 비해 낮았지만 7억 3,100만 원의 웃돈이 붙어 올해 입주 물량 중 프리미엄이 가장 높은 아파트로 나타났다.
강남구와 송파구 입주 아파트들이 높은 프리미엄 상승세를 보인 반면 소규모 단지가 주로 공급된 서초구의 입주 아파트들은 평균 30~40%정도의 비교적 낮은 프리미엄을 기록해 대조를 이뤘다.
서초구에서는 방배동 무지개아파트 재건축 물량인 344세대 방배래미안이 가장 높은 웃돈 상승세를 나타냈다. 4억 6,250만 원에 분양됐던 방배래미안 37평형은 1월 현재 6억 6,000만 ~ 7억 5,000만 원의 매매가를 나 타내며 52.7%의 프리미엄 상승률을 기록했다.
반면 서초동 롯데캐슬리버티, 서초대림e-편한세상 등 다른 소규모단지의 프리미엄 상승률은 20%선에 머물렀다.
장안 삼성, 금호 한신휴 高수익률 아파트 대열 합류
강북지역에서는 인기브랜드 대단지 아파트가 여전히 높은 인기를 끌었던 것으로 나타났다.
최근 서울 동부지역의 새로운 주거중심지로 떠오르는 중랑천변 동대문구 장안동 일대 집값 상승세가 예사롭지 않은 상황. 이 곳에는 장안시영 아파트를 재건축한 장안삼성래미안2차 1,786세대가 2월부터 입주에 들어갈 예정이다. 평당 560만 ~ 640만 원 선에 분양됐던 장안삼성래미안2차는 지난 2003년 입주한 인근 장안현대홈타운과 유사한 평당 1,100만 원 선에 거래되고 있는 상황.
이 중 1억 1,763만 원에 분양된 아파트 21평형은 웃돈만 1억 1,000만 원 가량이 붙어 분양가 대비 프리미엄 상승률은 94%로 나타났다. 이는 올해 입주물량 중 대치동부센트레빌 45평형에 이어 두 번째로 높은 상승률. 장안삼성2차는 입지여건에서 보다 후한 점수를 받는 인근 2,182세대 장안현대홈타운과 지역 내 최고 아파트 자리를 놓고 치열한 경쟁을 벌일 전망이다.
또 성북구 길음동 길음푸르지오와 성동구 금호동 금호한신휴, 그리고 노원구 중계동 한화꿈에그린 등도 70%가 넘는 프리미엄 상승률을 기록하며 지역집값을 견인했다.
길음뉴타운에 자리잡고 있는 길음푸르지오는 23~50평형, 전평형이 7,000만 원 이상의 프리미엄을 기록하며 분양권 가격 상승률 상위권에 올랐다. 길음푸르지오는 인접해 있는 대림e-편한세상과 함께 길음뉴타운 재개발구역 중 비교적 입지여건이 떨어진다는 평을 받고 있는 상태. 이에 따라 내년 입주할 삼성래미안2,3차의 가격 상승세는 더욱 높아질 것으로 전망된다. 현재 길음푸르지오는 길음뉴타운지역에서는 가장 먼저 입주한 래미안길음1차 매매가인 평당 1,100만 원 선 보다 다소 낮은 평당 950만 ~ 1,000만 원 선에서 거래가 되고 있다.
경기-인천, 삼산지구 신성미소지움 상승률 최고
경인지역 입주아파트는 서울과는 달리 중대형평형의 강세가 두드러졌다. 특히 그간 경기지역 아파트보다 상승세가 현저히 떨어졌던 인천지역 아파트들이 초강세를 나타낸 것이 특징. 또 수원, 안양, 부천 등의 분양가가 낮았던 역세권 소형 아파트단지는 분양가 대비 프리미엄이 붙었다.
올해 수도권 지역 입주아파트 중 최고 프리미엄을 보인 아파트는 지난 2002년 서부수도권지역 아파트촌 붐을 일으켰던 인천 부평구 삼산택지지구 내 유일한 대형평형 아파트인 신성미소지움.
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현재 5억 4,340만 ~ 5억 5,430만 원에 거래되는 이 아파트 53평형은 웃돈만 2억 원이 붙어 상승률(59.7%)과 프리미엄 두 부문 모두 경인지역 최고 아파트로 나타났다. 삼산 신성미소지움은 나머지 평형도 40%이상의 높은 프리미엄 상승률을 기록하면서 올해 경인지역 입주 아파트 시장을 주도한 것으로 나타났다.
인천에서는 연수구 동춘동 송도신도시 중대형 평형도 높은 프리미엄을 보였다. 3월 입주를 시작할 풍림아이원 6블록 46평형은 분양가대비 웃돈 1억 원이 붙어 32.3%의 프리미엄 상승률을 기록했다.
또 한강조망권을 내세운 남양주 와부읍 593세대 쌍용스윗닷홈리버도 강세를 띠었다. 이 아파트 32평형은 9,050만 원의 웃돈이 붙는 등 55.9%의 상승률을 기록하며, 경기도 지역 최고 프리미엄 상승 아파트로 떠올랐다.
분양가가 낮았던 아파트들의 프리미엄 상승세도 거세다. 평당 475만 원 선인 1억 3,300만 원 선에 분양된 안양시 동안구 호계동 신성미소지움 28평형은 6,100만 원의 프리미엄이 붙어 프리미엄 상승률은 45.9%를 기록했다. 또 최근 공급 물량의 분양가가 평당 900만 원 이상인 광명시에서는 평당 560만 원 선에 분양된 광명롯데낙천대가 웃돈 6,000만 원으로 43.4%의 상승률을 나타냈다.
이 밖에 수원 율전동 율전주공, 망파동 망포주공, 파주 금촌주공 등 분양가가 낮았던 주공 뜨란채 아파트는 예외 없이 높은 웃돈 상승률을 나타내 기존까지 분양시장을 지배하던 “높은 분양가=높은 프리미엄” 공식은 올해 입주아파트 시장에서는 실종된 것으로 나타났다.
대전 노은지구, 대구 수성구 입주아파트 초강세
비수도권지역에서는 행정수도 이전 특수가 작용했던 대전 노은지구 아파트들이 초강세를 띤 가운데, 아파트 공급 물량이 수도권 지역보다 많지 않았던 대구광역시도 높은 프리미엄을 나타냈다. 반면 최근 2년간 공급물량이 집중됐던 부산광역시 입주아파트는 상대적으로 낮은 프리미엄을 보이는 데 그쳤다.
또 지방지역에서는 실수요층이 탄탄한 경남 창원, 양산 등 부산 지역 인근 아파트들이 큰 폭으로 올랐으며, 아파트 공급이 재개된 전주지역 입주물량도 강세를 보였다.
지방광역시 중 가장 높은 프리미엄을 보인 단지는 대구광역시 수성구 수성4가 664세대 대림e-편한세상으로 나타났다. 수성 대림e-편한세상은 평당 665만 원 선에 공급된 66평형이 평당 200만 원 이상 오르며 프리미엄 1억 3,500만 원으로 지방광역시 중 최고 프리미엄 아파트로 올랐다.
또한 대전 유성구 노은택지지구 반석계룡리슈빌도 57평형이 1억 3,500만 원의 웃돈이 붙는 등 전 평형에 걸려 1억 원이 넘는 프리미엄을 기록하며, 행정수도 위헌 판정 이후에도 대전시 분양권 시장을 주도한 것으로 나타났다.
이밖에 2지구 5블록에 공급된 양지마을 예미지, 9블록 호반리젠시빌 등 유성구 노은1,2지구에 공급된 아파트는 모두 높은 웃돈을 기록하며 프리미엄 상위 아파트 대열에 합류했다. 또 수성구와 더불어 대구광역시내 고급 주거지역으로 자리잡은 달서구 도원동의 롯데캐슬레이크도 49평형이 1억 500만 원의 웃돈을 기록하는 등 전평형이 8,000만 원 이상 프리미엄이 붙었다.
반면 부산지역에서는 부산 최고 인기주거지역으로 꼽히는 센텀시티 내 더샵 센텀파크 만 상위권에 올랐을 뿐 대부분의 단지가 낮은 프리미엄을 보이는데 그쳐 부산지역에서의 분양권 투자는 별다른 ‘재미’를 보지 못한 것으로 나타났다.
지방대도시도 택지지구 아파트가 강세
경남 창원 성주지구 유니온빌리지1차 전평형 웃돈 1억 3,000만 원 붙어
전체 91개 단지, 4만 6,803세대가 입주하는 비수도권 지방지역에서는 창원, 진해 등 인구가 많은 경상남도 공업도시 입주물량이 높은 상승세를 보였다.
투자수요보다는 실수요 위주로 이루어진 지방주택시장은 수요-공급의 원칙이 수도권 지역에 비해 뚜렷히 나타나는 특징이 있다.
더욱이 지방도시도 구 시가지 보다 택지지구 아파트가 강세를 보이는 등 전반적인 주거패턴이 직주근접성보다 주거쾌적성을 더 따지는 추세로 변했음을 여실히 보여주고 있다.
지방지역에서 가장 높은 웃돈이 붙은 아파트는 경남 창원시 성주동 성주택지지구에 들어선 유니온빌리지1차 66평형. 3억 7,200만 원 선에 분양된 이 아파트는 10월이나 입주가 시작될 예정이지만 현재 거래되는 분양권 매매가는 5억2,500만 ~ 5억 8,500만 원 선으로 1억 8,000만 원 가량의 웃돈이 붙어있는 상태다.
이 밖에 유니온 빌리지는 전평형에 걸쳐 평균 1억 3,000만 원 선의 프리미엄을 기록하며 경남지역 분양권 시장을 주도했다. 또 아파트 공급이 뜸했던 전주시 효자동 888세대 더샵효자 64평형도 5,400만 원 가량의 웃돈이 붙었다.
광역시 시장에서 부산지역 입주아파트가 힘을 못쓴 것에 비해 경남지역 아파트는 창원, 진해 등 주요 공급처와 진주 등 공급물량이 적었던 곳의 아파트가 모두 웃돈이 붙어 대조를 이뤘다.
또 천안, 청주 등 '행정수도 이전' 특수를 누렸던 충청지역 아파트는 지난해와 같은 상승세를 보이지는 못했지만 와촌동 신동아파밀리에 등 대단지를 중심으로 오름세를 나타내며 여전히 수요자들의 관심이 적지 않음을 반영했다.
부동산뱅크 이동훈기자/inkeiser@neonet.co.kr
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