② [서울강북] 한강변, 길음뉴타운, 강남권과 프리미엄 '맞짱'
[부동산뱅크 2005/01/21 - 조회:6,319]
주상복합 공급 물오른 도심지역 7,400여 세대 입주 러시
한강조망아파트 ‘품귀현상’타고 프리미엄 강세
종로, 중구, 마포, 용산, 성동구 등 도심지역에서는 올 한해 7,400여 세대가 입주를 시작한다. 이중 가장 많은 물량이 쏟아지는 곳은 최근 대규모 재개발사업을 통해 신흥주거지역으로 재편되고 있는 마포구다. 새해 마포구에서는 공덕동 일대 재개발단지를 비롯해 18개 단지 전체 5,000여 세대로 서울 자치구 중 성북구에 이어 두 번째로 많은 입주물량이 나올 계획이다.
재개발사업이 마무리단계에 들어간 공덕동 일대에서는 ‘공덕 래미안 타운’의 막내 격인 공덕3구역 래미안공덕4차가 11월 입주를 시작한다. 25, 31, 42평형 전체 597세대로 구성된 래미안공덕4차는 입지여건에서는 기 입주한 공덕1,2,3차보다 떨어진다는 평을 받는다. 하지만 공덕동 재개발아파트 최초로 20평형대 3베이 시스템을 적용한 선진적인 내부 평면과 마감수준이 돋보이는 아파트로 꼽힌다.
다만 너무 높은 분양가로 인해 프리미엄 실적은 그리 높지 않은 편. 평당 1,100만 원에 일반분양가가 책정된 래미안4차 42평형의 경우 일반분양물량보다 층, 동이 좋은 조합원 물량의 거래가격은 평당 1,300만 원 선으로 프리미엄 상승률은 18%선에 머물렀다. 하지만 인근 래미안3차의 매매가가 평당 1,400만 원 선에 형성돼 있음을 감안할 때 일정부분 추격 상승이 가능할 전망이다.
2000년대 초반 이후 서울지역에서 최고 인기주거지역으로 떠오르는 마포구 상암동 상암택지지구에는 상암SH빌 5, 6, 7단지 436, 484, 733세대가 6월부터 입주를 시작해 올 여름 입주 아파트 시장을 더욱 뜨겁게 달굴 전망이다. 현재 분양권 거래가 가능한 5, 6, 7단지 33평형은 평당 1,270만 원 선에서 매매가가 형성된 상태. 하지만 먼저 입주한 2단지 25평형이 평당 1,300만 원 대, 그리고 3단지 32평형이 1,700만 원의 평당 매매가를 나타내고 있어 추가 상승이 충분히 가능할 전망이다. 다만 최근 들어 호가가 서서히 올라가고 있다는 게 현지 중개업자들의 전언이다.
올해 입주 한강조망 아파트는 더욱 숫자가 줄었다. 우선 금호동에서는 1월 금호푸르지오 336세대가 입주를 시작하며, 7월에는 금호 한신휴 324세대가 입주한다. 두 단지 모두 전세대 한강조망은 불가능하지만 최근 인기주거지역으로 자리매김한 금호동 아파트인 만큼 높은 웃돈이 붙어 있는 상태다.
지난 2002년 7차동시분양에서 평당 660만 원에 분양된 한신휴 32평형의 경우 현재 거래되는 매매가격은 69%가량 오른 평당 1,125만 원에 이르렀다. 또 금호동 지역 대표 브랜드로 꼽히는 대우푸르지오도 31평형이 67%가량 분양가 대비 웃돈이 붙으면서 평당 1,160만 원까지 올라 있다.
고급형 한강조망아파트 두 곳도 올 8, 9월에 입주한다. 두 단지 모두 소규모단지이기는 하지만 대형평형 만으로 구성돼 있고, 또 아파트와 한강 사이에 새로운 건물이 들어설 자리가 없어 영구조망권이 보장된다는 장점을 안고 있다.
우선 8월에는 용산구 청암동에 청암LG자이 54, 69, 75, 82평형 170세대가 입주한 SK그룹 고위직의 주택으로 알려진 청암대 아파트 전면에 위치한 청암LG자이는 청암대와 인근 금호, 한남동 일대 한강조망 대형 빌라와 더불어 고급 주거커뮤니티를 형성하게 될 전망이다. 또 마포구 현석동 강변현대홈타운 앞에 들어서는 현석반도보라리버뷰도 영구조망이 가능한 단지. 42세대라는 지나치게 작은 단지규모가 약점으로 지적되지만 한강조망을 매개로 한 고급 아파트단지로 재편할 것이란 게 현지 중개업자의 이야기다. 46, 47, 53평형 등 중대형평형으로 구성돼 있다.
중랑천 조망에 대형근린공원 낀 장안동 신흥주거지 ‘예약’
래미안 장안2차 프리미엄 상승률 올 입주 아파트 중 최고
대규모 재건축으로 지역 부동산투자지도를 새롭게 그려내고 있는 동대문구 장안동 일대 신규아파트 래미안장안2차가 올해 입주아파트 중 최고 프리미엄 상승률 아파트로 꼽혔다. 이 아파트 21평형은 평당 560만 원 선인 1억 1,700만 원에 분양됐지만 올 1월 현재 거래되는 매매가는 평당 1,080만 원 선인 2억 2,000만 ~ 2억 3,700만 원 선에 형성돼 있는 상황.
이에 따라 래미안장안2차 21평형은 1억 1,000만 원 선의 웃돈이 붙어 분양가 대비 프리미엄 상승률은 97%에 이른다. 이 밖에 이 아파트 40평형은 1억 5,000만 원 가량의 웃돈이 붙어 강남 아파트 못지 않은 상승세를 나타냈다.
장안동의 가장 큰 장점은 대규모 인기 브랜드 단지가 잇따라 들어선다는 점. 앞서 입주한 현대홈타운이 평당 1,100만 원 선에 거래되고 있고, 래미안 장안1차 558세대도 평당 1,050만 원 선에 매매가가 형성돼 있음을 감안하면 이 일대 대단지 아파트는 동반상승하는 양상을 보일 예정이다. 입주를 앞두고 저가매물이 나오고 있어 향후 전망 밝은 아파트를 매입하려는 실수요자들이라면 노려볼 만 하다는 게 현지 중개업자들의 이야기다.
이 밖에도 그간 주택시장에서 외곽지역 취급을 받았던 동대문구 입주물량이 강세를 보이고 있어 눈길을 끈다. 우선 약령시장 인근 제기동 브라운스톤 제기 299세대의 인기가 눈에 띠는 부분. 23, 31, 32평형으로 구성된 이 아파트는 내부순환도로가 단지 옆을 지난다는 약저에도 불구, 전평형에 걸쳐 6,000만 ~ 8,000만 원의 프리미엄이 붙으며 평균 50% 이상의 높은 웃돈 상승률을 보였다.
또 답십리동에 들어서는 231세대 32평형 단일 평형인 세양청마루도 4,000만 원 가량의 웃돈이 붙었으며, ‘균형발전촉진지구 특수’가 예상되는 전농동의 385세대 신성미소지움도 3,000만 원 선의 프리미엄이 붙으며 동대문지역 분양권 시장을 주도했다.
주상복합촌으로 탈바꿈하고 있는 종로구 일대도 주상복합 아파트 신영로얄팰리스 438세대가 5월부터 입주대열에 합류한다. 12~56평형까지 고른 평형으로 분포된 신영로얄팰리스는 현재 평당 1,500만 원 대까지 매매가가 치솟은 상황. 반면 10평형대 소형 평형은 높은 웃돈을 기록한데 비해 중대형평형의 웃돈은 10% 밑으로 낮게 붙어 아직 탄탄한 수요층이 형성돼 있지는 않은 것으로 평가된다.
강북지역 대단지, 인기브랜드에 프리미엄 편중 현상 나타나
길음뉴타운 입주물량 고가 프리미엄 대열 ‘합류’
강북지역에서는 길음뉴타운 일대를 중심으로 길음동, 정릉동, 돈암동 일대에 재개발 물량 입주가 이어질 예정이다. 이 일대는 현재는 학군 등 입지여건 면에서 다소 낮은 점수를 받지만 전반적인 발전가능성이 높고, 특히 대단지 인기브랜드 아파트단지가 집중돼 있어 서울 도심 출퇴근 수요가 노려볼 만한 아파트로 꼽힌다.
우선 1월에는 길음동 대우푸르지오 2,278세대가 입주한다. 23평형의 경우 분양가 대비 프리미엄 상승률이 70%를 넘는 등 소형평형의 경우 8,000만 원 가량, 그리고 41, 50평형은 1억 원 이상의 웃돈이 붙은 상태다. 다만 길음뉴타운에서 입지여건이 다소 떨어진다는 평을 받고 있어 평당 1,100만 원 선에 거래되는 인근 래미안길음1차나 평당 1,000만 원 선인 돈암 동부센트레빌 보다 다소 낮은 평당 900만 원 선에 매매가가 형성돼있다.
또 길음뉴타운 대림e-편한세상 23~43평형 1,881세대도 1월 중 입주를 시작할 예정. 삼양로 접근성이 뛰어난 길음대림은 길음푸르지오 유사 평형에 비해 다소 높은 가격에 거래되고 있다. 반면 평당 40만 원 이상 높은 분양가로 인해 분양가 대비 매매가 상승률은 35%선으로 50%이상 뛰어오른 길음푸르지오 보다 다소 떨어진다.
5월에는 성북구 돈암동 689세대 일신휴먼빌이 입주에 들어간다. 단독, 빌라 밀집지역에 위치해 있어 대로와 거리가 멀고 단지진입도로가 좁은 등 입지여건은 다소 떨어진다는 평을 받지만 단지규모가 작지 않고 길음뉴타운과도 가까워 향후 투자가치를 염두에 둔 실수요자들이 노려볼 만 한 아파트로 꼽힌다. 22~49평형으로 구성돼 있으며, 현재 거래되는 가격은 평당 850만 ~ 900만 원 선으로 분양가 대비 프리미엄 상승률은 길음뉴타운 지역 아파트보다 다소 낮은 50%선에 이른다.
6월 입주하는 성북구 안암동 안암래미안 528세대도 길음뉴타운 반사익을 염두에 둔 투자가치 상승현상이 돋보인다. 분양당시 이 지역 아파트분양가로는 다소 높은 평당 800만 원 선에 분양됐지만 입주를 앞둔 현재 분양권 전매가 가능한 24, 42평형의 분양가 대비 프리미엄 상승률은 40%를 넘어선 상태. 특히 42평형은 길음뉴타운 일대 래미안1차와 동부센트레빌을 웃도는 평당 1,150만 원 선에 매매가가 형성돼 있다.
성북구 종암동 종암로 일대에는 아이파트 종암2차 782세대가 9월 입주를 시작한다. 성북지역 간선도로인 종암로와 다소 떨어져 있지만 단지 뒷편으로 야산을 끼고 있어 주거쾌적성이 뛰어난 단지로 꼽힌다. 또 길음뉴타운지역과도 가까운 것이 장점. 아파트 매매가는 900만 원 선으로 아이파크 종암1차, 종암삼성래미안 등 입지여건에 있어 좀더 우월하다는 평을 받는 기존 아파트보다 다소 낮은 수준에 거래된다. 반면, 평당 830만 원 대의 높은 분양가로 인해 분양가 대비 매매가 상승률은 15% 대에 머물고 있다.
또 연말 경에는 정릉동 내부순환로 변에 대단지 두 곳이 입주를 시작할 예정이다. 11월에는 정릉 중앙하이츠빌2차 22~47평형 745세대가 입주를 시작한다. 또 12월에는 정릉대우푸르지오 403세대도 잇달아 입주할 예정. 이 일대는 내부순환로에서 발생하는 차량소음과 함께 지하철역과 거리가 멀다는 약점이 있다. 이에 따라 평당 760만 원 선에 분양된 두 단지 모두 현재 매매가격은 평당 800만 ~ 810만 원 선으로 프리미엄은 약 10%선이 오르는 데 그쳤다.
강서지역, 소규모 알짜단지 입주 러시
9호선 역세권 아파트 ‘개통’
강서지역에서도 투자가치나 실수요가치 전반에 있어서 수요자들이 눈 독을 들일만 한 단지가 잇달아 입주를 시작한다. 4월 강서구 내발산동 화곡1주구 재건축 물량인 우장산현대홈타운이 입주를 계획하고 있다. 23~47평형 전체 2,198세대로 구성된 저밀도 재건축이 아니면 불가능한 대단지인 만큼 향후 투자가치를 바라보는 수요자들이라면 노려볼 만한 아파트로 평가된다.
특히 우장산현대는 인근 발산, 마곡 택지지구 개발이 차례로 이어질 예정인 만큼 향후 투자가치 상승은 실수요자들의 높은 관심이 모이고 있는 화곡2주구를 능가할 전망이다. 분양가 대비 프리미엄 상승률은 평형 및 층, 동에 따라 25~50% 선에 형성돼 있다.
이 밖에 9호선 역세권으로, 향후 강서구 부동산 투자지도를 바꿀 것으로 기대되는 가양동, 등촌동, 염창동 일대 단지들이 본격적인 입주레이스에 들어간다. 3월 염창동에는 284세대 롯데낙천대와 422세대 한화꿈에그린1차가 각각 입주할 계획. 2002년 분양당시 높은 인기를 끌었던 두 곳은 분양가 대비 매매가 상승률이 20%를 넘어서 강서구에서는 우장산현대홈타운 다음으로 높은 상승세를 나타냈다.
현재 거래되는 매매가는 입지여건에 있어 다소 우위로 평가되는 한화꿈에그린이 평당 1,100만 원 선으로 평당 1,000만 원을 상회하는 수준에서 거래되는 롯데낙천대를 다소 앞서고 있다. 현지에서는 한화꿈에그린의 투자가치 상승을 좀더 높게 평가하고 있는 상태다.
또 7월에는 아이파크 염창 130세대가 입주한다. 입지는 도심, 여의도 등과 가깝지만 소단지란 약점이 시세에 적용된 상황. 염창, 등촌동 일대에 분양한 아파트 중 가장 높은 분양가를 기록했지만 매매가 상승률은 5% 안팎에 그쳤다.
5월 입주할 등촌동 아이파크 등촌2차도 관심을 모으는 단지다. 인접한 아이파크 등촌1차와 비슷한 입지여건을 갖춘 인근 화곡동 우장산롯데낙천대가 평당 1,300만 원 선까지 치솟으며 강서구 일대 최고가 아파트로 자리잡고 있는 만큼 향후 시세상승 전망이 밝기 때문이다. 32평형 단일평형 257세대로 구성된 등촌2차는 단지 뒷편으로 야산을 끼고 있고, 9호선 역사가 들어설 등촌삼거리와도 가까워 너무 비싸지 않은 아파트를 매입하려는 실수요자들에게 적절하다는 평을 받는다.
현재 거래되고 있는 매매가는 1,100만 원 선으로 분양가 대비 매매가 상승률은 14%선이다.
10월에는 염창동 강변한솔솔파크 455세대가 입주한다. 32, 33 두 평형으로 구성된 강변한솔은 9호선역과는 다소 거리가 있지만 일부 층에서 한강조망이 되는 등 높은 주거쾌적성이 돋보인다. 반면 매매가 상승세는 그다지 높지 않은 상황. 평당 960만 ~ 990만 원 선에 분양된 강변한솔의 현재 매매가는 평당 1,020만 원 선으로 전평에 걸쳐 약 2.2%가량 오르는데 그쳤다.
부동산뱅크 이동훈기자/inkeiser@neonet.co.kr
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