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역세권 아파트에 투자해야 하는 이유

[부동산뱅크 2005/01/20 - 조회:29,127]

역세권이 돈이다. 이러한 말을 쉽게 들으면서도 역세권에 있는 아파트나 상가 매입을 주저하는 사람이 많다. 가격이 높기 때문이다. 그런데 다른 측면에서 보면 역세권에 있는 상가나 아파트는 다른 지역에 있는 것보다 가격을 높게 쳐주고 잘 팔린다. 왜 그럴까? 역세권에 있는 상가나 아파트는 다른 지역에 있는 것에 비해 수요가 몰리기 때문이다. 그렇다면 어느 정도 가격이 적정선일까? 흔히 이야기 하는 역세권의 잇점은 또한 무엇인가?



역세권은 아파트나 상권에 미치는 영향은 지대하다. 따라서 역세권을 이해하고 투자하는 사람과 그렇지 못한 투자 결과는 엄청난 차이로 나타낸다.

일반적으로 역세권이라 함은 지하철역 또는 전철역을 중심으로 접근성이 좋은 지역을 일컫는 말로서 역주변 지역을 통괄해서 말한다. 다시말해서 지하철역 또는 전철역에서 걸어서 5-10분이내 또는 거리로 500m이내를 말하는 것이다.

그러나 역세권이라고 해서 무조건 정해진 기준이 아니며 여러 가지 측면에서 기준을 두고 나누어 볼 수 있다.



첫째,1,2차 역세권이 있다. 1차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500m 이내로 도보 5분이내 거리에 있는 것을 말하고, 2차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500~1000m로 도보 10~15분 거리를 두고 말한다.

둘째, 단일, 환승, 종점 역세권이 있다. 단일역세권은 1개의 지하철역 또는 전철역에 있는 역세권이냐 아니냐 기준이고, 이중·환승 역세권은 2개 지하철 또는 전철역이 있거나 2개 이상 노선이 교차해 환승 가능한 역을 말한다. 또한, 종점 역세권이란 종점지역에 있는 역세권을 말한다. 따라서 어떤 역세권이냐 아니냐에 따라 역세권의 평가는 달라지고 이에 따른 아파트나 상가의 조성은 크게 달라 지게 된다.

셋째, 상세역세권이 있다. 역세권을 어떤 측면에서 보느냐에 따라 구분한 것이다.



하나, 접근성 측면에서 도보로 접근할 수 있는 최대거리를 중심으로 역세권을 설정하는 도보거리를 말한다. 다시말하면 접근하는 거리에 따라 사람들의 움직임이 달라진다는 것이다.

필자가 과거 전라남도 목포에서 대학 입학전에 터미널 매점을 운영할 때의 이야기다. 터미널은 사람이 복잡하고 어수선하여 항상 분주한 곳 중의 하나다. 그래서 사람들은 분주하고 복잡한 곳을 빨리 떠나고 싶어한다. 이러한 요인은 물건 구입에도 바로 연결 된다는 사실을 알 수 있었다.

사람들은 터미널 밖에 나가면 좋은 귤을 싸게 살 수 있는데도 불구하고 몇 발자국 나가기 싫어해 매점에 와서 비싸게 사먹는 遇를 범하곤 한다. 이미 터미널 밖으로 나가 사는 자체에 싫증을 느끼게 되어 몇 발자국 나가면 해결 될 것도 귀찮게 생각하는 원리와 같은 이야기다.



둘, 역세권 이용세력 측면으로서 전철역을 이용하는 이용인구나 이용자 성격을 파악하여 이들이 당해 역의 상권을 어느 정도 이용하고 있는 세력으로 남느냐에 따른 구분이다. 이는 거리개념보다는 이용자에 따른 역세권 개념이다. 출퇴근길에 사람들이 많이 다니는 곳도 장사가 안되는 지역을 보면 쉽게 이해 할 수 있다. 신도림역의 경우 환승인구는 많지만 상권 발달과는 상관관계가 별로 없는 경우를 말한다.



셋, 연계개발 측면으로 지하철역 또는 전철역을 중심으로 그 주변지역의 지상 및 지하의 연계개발이 가능한 지역인지 아닌지 구분이다. 아무리 역에 가까운 지역이라 하더라도 주된 동선의 자리를 빼앗기게 되면 역세권 사각지대로 남기 때문에 신중히 판단해야 할 대목이다.

넷, 용적률, 건폐율 등의 공간적 측면으로 지하철역이나 전철역이 개통됨으로서 지가나 주택가격 등 부동산 가치의 변화에 어떻게 영향을 끼치는지에 따라 달라지는 역세권 개념이다.

다섯, 토지이용측면으로 지하철역 또는 전철역을 중심으로 공공영역, 시장영역, 환경적 도시영역, 서비스가 미치는 공간적 범위로 전철역에 의해서 형성될 수 있는 토지이용의 영향권으로 말할 수 있다.



역세권의 중요성은 우리가 주거지를 선택할 때 가장 크게 고려하는 부분을 보면 알 수 있다. 접근성 즉, 교통 환경이다. 집과 직장과의 거리, 자녀들 학교와 거리, 생활편의시설과의 거리 등을 크게 고려하기 때문에 지하철역과 인접한 아파트 단지들은 부동산 경기와 상관없이 인기가 높고 집값도 20~30%씩 비싼 편이다. 또한 전·월세 수요자층이 두텁게 형성되어 있어 투자가치로 인기를 꾸준히 끌고 있다.



우리가 흔히 역세권 아파트라고 말하는 아파트는 1차 역세권에 내 위치한 아파트로 도보로 10분이내로 지하철역에 갈 수 있어야 한다. 일반적으로 도보 10분이 넘어가면 사람들은 멀다고 느껴지기 때문에 역세권의 혜택을 받기 어렵고 집값에도 영향을 미치므로 역세권 아파트로 보기 힘들다.

또한 역세권 아파트는 가장 큰 장점인 교통의 편리성 때문에 임대수요가 많 고 거래가 잘돼 부동산 경기가 나쁠때에도 큰 영향을 받지 않는다. 그래서 환금성이 높고 투자에 따른 손실 부담도 적은 편이라 아파트의 블루칩이라고 말할 수 있다.



그렇다면 역세권 아파트에 투자하려면 어떻게 해야 하는가?

첫째, 역세권 아파트를 직접 가서 확인하여야 한다.

역세권 아파트라고 해서 다 같은 것은 아니다. 지도상 역세권 아파트라고 해도 실제로 현장에 가서 직접 확인하는 과정을 거쳐야 한다. 지도상에 역과 가깝더라도 아파트 진입로가 좁거나 비탈길에 있으면 그 가치는 떨어진다. 또한 역과 접근성에서 도로를 건너야 하거나 계단을 오르내려야 하다면 역세권 효과는 크지 않다. 요즘은 대단지 아파트가 많은데 아파트 정문은 전철역과 인접해 있지만 아파트가 안쪽에 있거나 후문 또는 구석에 있는 세대는 역까지 10분이상 걸리는 곳도 있다. 즉, 동의 위치에 따라 역세권에서 제외될 수 있기 때문에 역세권 아파트라고 할지라도 현장을 직접 찾아가서 주변 환경을 살펴봐야 한다.



둘째, 역세권아파트는 20~30평형의 소형 아파트에 투자해야 한다.

역세권 아파트는 교통이 편리한 장점 때문에 임대수요가 꾸준하게 있고 시세 변화에 탄력적으로 잘 반응한다. 역세권 아파트는 대개 전세가격 비율이 60~70%선으로 집값 하락기에도 경기에 민감하지 않아 하락폭이 그리 크지 않다는 강점을 가지고 있다. 그렇기 때문에 역세권 소형아파트는 투자시 자본소득(일명 임대소독)과 개발이익을 동시에 취할 수 있는 아파트로 보고 투자시에는 역세권 아파트이어야 한다.



셋째, 개통예정인 역세권 아파트에 투자하자

일반적으로 역세권 아파트 값은 3번 오른다. ▷역 위치 확정때 ▷공사 착공시 ▷개통 직전-후 등 크게 3차례에 걸쳐서 오른다. 그 중에서도 가격 상승이 가장 두드러지는 시점은 개통 2~3 개월 전부터 개통 직후까지이다. 개통시점이 많이 남았을 경우 오히려 공사가 진행되는 동안 겪게 되는 교통 불편 때문에 상승세가 뚜렷하지 않다.

현재 김포공항~여의도~구반포~고속터미널을 연결하는 지하철 제3기 9호선이 착공에 들어가 공사중에 있다. 김포공항에서 한강을 따라 동서를 연결하므로 기존노선과 환승역이 많고 인천국제공항, 김포공항, 강남고속버스터미날이 연결되어 항공과 버스, 지하철이 어우러져 아파트 가격에 영향을 끼치게 된다.



이 구간에는 가양동, 염창동, 노량진 본동, 흑석동 등 그 동안 지하철에서 소외 되었던 지역이 포함되어 있기 때문에 상당한 상승호재를 내재하고 있다.

또한 3호선이 수서에서 연장되어 가락시장~오금동까지 착공하여 투자가치가 있는 지역으로 부상하였고, 8호선이 암사~구리~사능까지 연장될 계획에 있어 이 지역 역세권 아파트에 관심을 가질 필요가 있다. 뿐만 아니라 서울 주변지역을 연결하는 신분당선(신갈~영통~수원역), 중앙선(청량리~덕소), 수도권1호선 연장선(병점-천안), 파주경전철, 의정부경전철 등도 관심을 가져야할 지역이다.



넷째, 역세권아파트라 해서 다 같은 것은 아니다.

지하철역과 가깝다고 해서 똑같은 역세권이 아니다. 역세권 주변의 편의시설이나 주변 환경에 따라 그 가치는 달라진다. 역을 중심으로 상권이 발달되어 편의시설이나 타 교통시설의 연계가 좋다면 최고의 역세권 아파트가 된다. 이중·환승 역세권에 위치한 아파트가 여기에 포함될 수 있다. 그러나 역 주변에 유흥업소가 번성해 있거나 그럴 여지가 있으면 주거가치가 떨어져 아파트 가격에 악영향을 준다. 또한 유동인구가 적어 상권이 발달되어 있지 않은 경우도 마찬가지다. 아파트 가격은 오히려 내릴 수도 있는 점을 염두해 두어야 한다.

또한 지상철의 경우 소음과 먼지로 인해 상당한 어려움을 겪을 수 있어서 어느 정도인지 확인을 해야 한다. 집에서 지하철 소음이 심하게 들린다면 생활에 상당한 영향을 줄뿐만 아니라 집값과 상권에도 상당한 영향을 받기 때문이다.



다섯째, 짝퉁 및 불량 역세권은 구분해야 한다.

우리는 흔히 역세권 밖인데도 불구하고 역세권이라는 이름을 내세워 소비자를 유혹하는 광고지를 자주 보게 된다. 일명 짝퉁 역세권 아파트를 말한다. 도보로 5분이라는 광고를 보고 가보면 도보로 10분이상, 심지어는 자동차로 5분인 경우가 있다.

또한, 500미터 이내의 역세권인데도 불구하고 다른 도로에 막혀 길이 끊기거나 다른 건물에 막혀 돌아가 실제 500미터가 훨씬 넘는 일이 흔하게 일어난다면 역세권이라 할 수 없다. 따라서 역세권이라고 하면 반드시 현장에 직접 가서 확인해야 한다.



예를 들어보자. 서울 지하철 1호선의 경우 서울시내 229개 역세권가운데 아파트가격이 상대적으로 낮다. 특히 신설동역 주변은 아파트 평당가격이 425만원이고, 오류역 주변아파트도 483만원 수준이다. 또한 지하철 1호선 창동역에 인접한 A아파트 경우 동과 위 치에 따라 가격 차이는 크게 난다. 개봉역 인근 H아파트도 철도변은 다른쪽보다 평균 500만원이상 가격이 낮다. 재건축한 지하철 2호선 당산역 S 아파트 분양권가격은 역에 가까운 동이 다른 단지에 비해 500만원 정도 높았지만 입주를 앞두고는 오히려 역전되는 현상이 일어났는데 이는 거주 이외에 유동인구로 인한 소음과 먼지가 역세권의 가치를 떨어뜨린 것으로 판단된다. 블루칩 지역인 강남의 대형아파트 경우도 같은 단지 이면서도 역으로부터 가까운 단지보다는 단지 후면에 배치된 아파트가 높은 가격에 거래되기도 한다.



우리는 상기에서 역세권이 아파트에 미치는 영향을 보았다. 또한 현재와 같이 경기가 침체될 때 역세권에 있는 상가나 아파트가 비역세권보다도 강력한 가격저항을 가지고 있다는 사실도 알았다.

역세권은 돈이다.

역세권 아파트에 투자해야 하는 이유도 오를 때 많이 오르고 내릴 때 강한 가격저지선을 가지고 있기 때문이다. 따라서 경기가 어려울수록 역세권 아파트에 관심을 가지고 투자의 기회를 살펴보자. 왜냐하면 상승기나 활황기에는 역세권 아파트가 매도세가 줄어들어 매입하기가 상당히 어렵기 때문이다.




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