주택시장과 재건축 규제, 다른 각도로 접근해야
[부동산뱅크 2005/01/10 - 조회:15,872]
2005년도 우리 주택시장의 전망은 그리 밝지 않다는 것이 일반적인 의견들이며, 이중에서 재건축대상아파트에 대한 전망은 더 나쁘다고 예측하고 있다. 이에 대해서는 다른 이견이 없다. 그러나 이러한 현상이 시장경제의 자연스러운 패턴이 아니라 정부의 규제정책에 의한 것이라는 현실에 아쉬움을 느끼며, 또한 주택수요가 전체적인 경제악화에 의하여 안정화되지 못하는 점이 또한 안타깝다.
과거 3년간의 우리나라 경제현상을 볼 때, 부동산으로의 유동 자금집중 문제가 전체적인 경제상황에 악영향을 끼쳤던 것은 사실이다. 그리고 이 과정에서 나타난 주택가격 급등 문제 등은 심각한 사회문제로도 인식이 되었다.
결국 정부에서 강력한 규제라는 칼을 대고서야 이러한 현상을 잡았다고 할 수 있는데, 이러한 규제가 과연 질병의 근본적인 치료를 위한 약인가 하는 것은 다시 한번 돌아봐야 할 필요성이 있다.
사람이 병이 들었을 때, 약처방은 병을 없애는 것이라 할 수는 있지만, 약이라는 것이 과하게 되면 몸을 망치게 되고 다른 병을 유발시킬 수 있듯이, 우리 부동산 경제 역시 규제라는 약만으로의 해결은 지양하여야 한다. 주택가격 급등을 억제키 위한 규제라는 약을 썼다면, 곧바로 주택시장을 건강하게 할 수 있는 주택공급 차원의 안정책이 뒤따랐어야 한다고 생각한다. 그런데, 지금까지의 연속되는 규제와 향후에 실시될 규제를 보면 모든 것을 규제로 바로잡을 계획이라고 보여지기에 아쉬움이 남는 것이다.
과연 이러한 현재의 부동산시장 침체는 과연 정부에서 말하는 “부동산 안정”이라는 말로 대변될 수 있을까? 그것은 아닐 것이다. 부동산 가격이 안정된다는 것은 꾸준한 공급과 꾸준한 수요가 맞물려서 그 가격이 다른 재화의 시장가격 패턴과 같이 안정세가 이루어져야 하는 것이다.
그리고 과연 지금 상황에서 정부가 예고하고 있는 여러 가지 규제정책을 취소한다 해서 주택가격이 상승할 것인가? 이 역시 현 경제상황을 볼 때 아닐 것이라 생각한다. 물론 지역에 따라 단기간 상승할 수 있겠으나 전체적으로는 과거와 같은 급등이나 상승은 없을 것이라 본다. 이는 우리나라의 악화된 경제사정이 주택수요를 뒷받침해주지 못하는 까닭이다.
정부의 정책방향이 주택수요를 실수요 위주로 개편한다는 것에는 긍정적이라고 생각된다. 그러나 이로 인하여 발생하는 공급부족 현상은 또다른 폐단을 가져올 수 있을 것이다. 그리고 이러한 공급부족현상은 수도권 등의 대도시에 악영향을 끼치게 된다.
그리고 수도권에서의 주택공급은 재건축이나 재개발사업에 의한 주택공급이 상당부분 차지하고 있는데, 이에 대한 규제가 계속된다면 앞으로의 재건축사업은 위축될 수 밖에 없을 것이며, 결국 이로 인한 공급부족현상이 발생할 수 있는 것이다.
재건축사업은 주거환경을 정비하는 정비사업이다. 그 취지나 목적으로 볼 때 장려하고 촉진되어야 하는 사업이며 제도이다. 그리고 계획적인 개발을 위하여 정부차원에서 절차나 방법, 시기 등을 조정할 수 있다. 그러나 지금의 재건축사업은 정부의 무차별적이라 표현할 수 있는 규제로 사업추진에 발목을 잡히고 있는 곳이 상당히 많다.
그리고 시행이 예고된 개발이익환수차원의 재건축임대아파트제도는 사업의 불확실성을 크게 만들어서 사업추진을 하고자 하는 수많은 재건축 추진위원회나 조합의 사업추진여부나 방향의 결정을 장기간 동안 하지 못하고 있는 것이 현실이다. 또한 재건축아파트의 조합원이나 소유자들에게 정책에 대한 불만을 가중시키고 있다.
당초 주택가격 급등현상을 바로잡기 위하여 2003년에 발표된 개발이익환수제도가 주택가격 상승세가 꺽여버린 지금의 시점에서 왜 다른 목적으로 둔갑을 해서 시행코자 하는지에 대해서 이해하고자 하는 사람은 없을 것이다.
그리고 그 이전에 대도시를 중심으로 강조되었던 난개발 방지를 위한 개발밀도(용적률, 층수제한 등) 제한 정책으로 재건축사업의 용적률을 상당히 낮추어야 한다는 정책에서, 어느날 갑자기 나타난 재건축임대아파트제도가 이러한 종전의 정책을 뒤엎고 고밀도가 가능하다는 정책변경에 대해서도 이해하고자 하는 사람은 많지 않을 것이다.
얼마전까지만 해도 도로, 공원 및 상하수도 등의 기반시설이나 교육시설 등의 부족 및 환경문제 등으로 인하여 용적률을 상당부분 제한했었는데, 재건축임대아파트제도가 나타나서 임대아파트 건립만큼은 용적률 상승이 가능하다라고 하는 것은 이해가 안되는 부분인 것이다.
이렇게 앞뒤가 맞지 않는 정책환경 속에서 국민의 입장은, 정책적인 규제가 무서워서 개발를 꺼리는 것이 아니라 언제 바뀔지 모르는 불확실성과 불안감 때문에 개발을 꺼리게 될 수도 있다.
이러한 차원에서 이제는 당초의 목 적인 주택가격 상승문제를 해결하였다고도 할 수 있으며, 또한 우리나라 경제여건을 볼 때 규제가 아니어도 경제난으로 인하여 주택의 실수요마저 위축되는 상황임을 감안한다면 앞으로의 주택시장과 특히 재건축사업에 대한 규제는 다른 각도에서 검토해야 할 필요성이 있다고 보여진다.
즉, 안정적인 공급을 위한 정책으로 변환하여 장기적인 주택시장 안정화를 꾀하는 것이 바람직하다고 할 수 있으며, 일시적인 가격급등이나 지역적인 가격급등은 있을 수 있겠으나, 전체적인 시장에 지장이 없다면 현재의 투기지역이나 투기과열지역의 해제범위를 넓히고, 또한 재건축임대아파트제도 등의 개발이익환수제도 역시 보류하는 것을 검토함이 어떨까 생각된다.
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