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[부동산뱅크 2010/03/16 - 조회:35,517]
78년 입주한 잠실주공5단지는 최근 예비안전진단을 통과해 이목이 집중되고 있다. 번번히 유지보수 판정을 받았지만 예비안전진단 통과로 재건축 사업에 새로운 국면을 맞이 할 것으로 보인다. 이에 부동산뱅크에서는 은마와 더불어 강남권 중층 재건축 대표단지 중 하나인 잠실5단지의 현장을 다녀왔다.
이 단지는 지하철 2,8호선 잠실역의 초역세권 단지로 강남업무지구 접근성이 뛰어난데다 맞은편에 롯데백화점, 롯데마트 등 편의시설이 접해있어 주거편의성도 높은 곳이다. 특히 작년 초 서울시의 한강르네상스 계획으로 용적률이 크게 상향된데다 층고제한도 없어 수익성과 주거쾌적성 모두 뛰어날 것으로 점쳐진다.
이 아파트는 안전진단과 관련된 일화가 있다. 와우아파트 사건(1970년 4월 8일 마포구 창천동 와우시민아파트 참사사건) 이후 박정희 전 대통령의 지시하에 독일과 일본의 건축사를 동원하여 튼튼하게 건설됐다는 것. 이로 인해 2003년 12월 이후 안전진단을 받을 때마다 ‘유지보수’ 판정을 받았다.
아이러니하게도 이 튼튼한 건물이 재건축 사업진행에 걸림돌이 되고 있었던 것이다. 그러나 안전진단 심사기준이 완화됨에 따라 지난 2009년 12월 23일 예비안전진단을 통과했고, 정밀안전진단이 2월 18부터 시작돼 4월경 결과가 나올 예정이다.
잠실5단지는 강남권 중층단지 중 사업성이 높은 편이라고 주변 중개업자들은 전한다. 강남권의 중층 재건축 대표 단지인 은마아파트 112㎡의 대지지분이 53.88㎡인데 비해 잠실5단지 112㎡는 76.03㎡로 대지지분이 넓기 때문이다.
추진위원회(이하 추진위) 측에서는 용적률 300%(기존 138%)를 적용받으면 조합원들이 공급 151~198㎡(46~60평)를 분양받을 수 있으며, 165㎡(50평)까지는 추가분담금이 없을 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 남는 소형면적 1,300~1,400가구를 일반분양 하게 되면 사업성이 충분하다는 설명이다.
현재 추진위는 주공5단지를 상업지구로 변경하는 계획을 서울시에 요청하고 있다. 용도변경이 이뤄진다면 용적률이 500~1,300%까지 높아져 수익성이 더욱 높아질 것으로 예상된다.
또 층고제한이 없어 쾌적한 주거단지를 조성할 수 있다는 점도 주목할 만 하다. 동일한 300% 용적률이 적용되더라도 층고제한이 있는 곳은 대지면적을 꽉 채워야 연면적을 맞출 수 있다. 하지만 층고제한이 없는 주공5단지는 층수를 높여 연면적을 채울 수 있다. 이 때문에 높이 건설될수록 전망이 좋아지는데다 남은 대지에 다양한 주민편의시설을 갖출 수 있다는 장점이 있다.
한편, 기부채납으로 인해 사업진행이 쉽지만은 않을 것으로 보인다. 서울시에서는 한강공공성회복과 교통환경개선을 위해 한강변 일부와 도로변의 토지 20%(2만 여평)를 기부채납으로 요구하고 있기 때문이다. 하지만 이는 아직 확정되지 않은 것으로 주민대표들과 협의를 통해 결정될 것으로 보인다.
정밀 안전진단이 통과되면 투자자들의 발길이 분주해질 것으로 보인다. 한강르네상스 유도정비구역으로 초고층개발이 가능해진데다 앞으로 지역내 랜드마크로 지어질 가능성이 높기 때문이다. 현재 가격수준은 112㎡가 12억 선, 115㎡ 13억 5천만 원, 119㎡ 14억 2천만 원 수준이다.
잠실동 중앙공인 임영순 대표는 “대지지분이 넓어 가격수준이 높은 것은 사실이지만 미래가치를 생각하면 그리높은 것은 아니다”며, “송파구에서 30평형대의 재건축 단지 중 실거주에 불편함이 없으면서 투자할 수 있는 노른자위 재건축 아파트는 주공5단지뿐이다”라고 전했다.
부동산뱅크 김두연 기자 emym283@neonet.co.kr
