3주택자 중과세 제도 유감

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[부동산뱅크 2005/01/04 - 조회:12,320]

정부는 2003년 12월에 다주택보유자의 주택투기를 막기 위하여 수도권과 광역시에 3주택 이상(수도권과 광역시 이외의 지역의 경우에는 국세청 기준시가 3억 원 이상의 주택은 포함)을 소유한 자가 주택을 양도한 경우에는 양도소득세와 주민세를 합하여 66% 과세하는 세법을 입법하여 시행에 들어갔다.

이 경우 2004년도에 새로운 주택을 취득하여 양도소득세가 중과되는 3주택이 된 자가 2004년도에 그 중 하나의 주택을 양도하였다면 2004년도부터 66%만큼 양도소득세가 중과세 되었겠지만 현실적으로 부득이한 경우가 아니였다면 2003년 12월 31일 현재 수도권과 광역시에 2주택을 소유한 사람이 다주택자를 부동산투기꾼으로 취급하면서 세금으로 강공을 펴는 정부정책 앞에서 간도 크게 2004년 중에 다른 주택을 사들였을 것 같지는 않다. 때문에 현실적으로 2004년에 66%가 중과되는 경우는 거의 없었을 것이다.

2003년 12월 31일 현재 중과되는 3주택 이상을 소유한 경우에 상당수는 2004년 중에 이미 주택을 양도하여 2005년 1월 1일 현재에는 66%가 중과되는 3주택자는 그리 많지 않을 것으로 짐작되기는 하다.

그렇다면 2005년 1월 1일 현재 66%가 중과되는 3주택 이상을 소유한 사람들은 어떤 사람들일까? 추측컨대 아마 3주택 양도소득세 66% 중과 규정이 없어질 때까지 정부와 힘겨루기를 하면서 ‘정부정책만을 믿고 따르면 결국에는 손해보는거야’라는 생각으로 3주택을 끝까지 가지고 갈 사람이 그 한 부류일 것이다. 또 하나의 유형은 2004년도에 처분하려고 부동산중개업소에 물건을 내 놓았는 데 값을 싸게 많이 내려도 처분이 되지 않아 2005년 1월 1일을 맞이한 사람이 있을 수 있을 것이다.

이제 2005년 이후 당해 66% 중과 규정이 개정되거나 폐지되기 전에 주택을 양도한 사람은 과연 어떤 사람들일까 한번 생각해보자. 만약 어떤 사람이 IMF가 한창이던 98년에 대출을 받아 주택을 3억 원(취득세.등록세등 부대비용포함)에 취득하여 현재 3주택이 된 사람이 당해 주택을 7억 원에 양도했다고 가정해 보자. 아마 한창 IMF가 진행 중일 때 3억 원에 산 주택이 서울에 있었다면 지금은 아마 그 주택가격을 7억 원이 되었다고 그리 이상하리만치 많이 오른 것은 아닐 것이다.

3주택 중과 규정이 없다면 이 경우 실거래가액으로 단순하게 양도소득세를 계산한다면 4억 원의 양도차익에서 양도소득세와 주민세를 합하여 약 1억4,000여만 원이 되나 만약 3주택자에 해당된다면 4억원의 양도차익에서 약2억6천여만원큼 양도소득세 등을 낼 수 밖에 없다. 3주택에 해당되지 않은 대다수의 혹자는 주택을 3채나 가졌으니 66%만큼 세금을 내는 것은 당연하다고 할지 모르고 그리고 이 중과세 정책을 지지할 지도 모르겠다.

그렇다면 이제 생각해보자. 98년에 3억 원에 취득하여 2005년에 7억원에 팔아 양도차익이 4억 원인데 그 중에서 2억6,000만 원만큼 세금을 내면서까지 당해 주택을 팔 수 있는 사람이 있을 수 있을 것인가? 상식을 가진 사람이라면 도저히 팔 수 없을 것이다. 아마 이런 세금을 내고라도 팔 사람은 가정이 매우 어려워졌던지 아니면 사업적으로 부도 궁지에 몰려 이런 세금을 부담하고라도 팔지 않으면 안되는 매우 어려운 형편에 있는 사람이 아닐까 한다. 다 그렇다고 볼 수는 없겠지만 IMF가 한창이던 시절에 집을 사준 사람은 그래도 어려운 그 당시 우리의 어려운 경제를 회복시키는 데 일조를 한 사람들이다.

그런데 어떤 이유에서건 수도권이나 광역시에 3주택을 가졌다고 양도차익의 66%만큼을 세금으로 징수한다는 것이 시장경제와 사유재산제도를 보호하고 있는 우리의 자유민주주의체제하에서 합리적인 제도인지 다시 한번 생각해보면 어떨까? 만약 이 경우 대출금을 끼고 산 사람이 98년부터 지금까지 이자를 냈다면 66% 중과세 세금과 지불한 이자를 합하면 아마 양도차익이 하나도 없을 수도 있을 것이다. 양도차익에서 이자는 공제하지 않기 때문이다.

그리고 3주택이 되면 3년이상 보유자에게 적용하는 10%,15%,30%의 장기보유특별공제를 적용하지 않은 것이 온당한 것인지 의문을 제기하지 않을 수 없다. 장기보유특별공제는 물가공제적인 성격이 있는 데 3주택을 가졌다고 물가공제도 하지 않고 여기에 50%도 넘는 66%의 세율을 적용하는 것은 경제적 이득에 대하여 몰수 세율을 적용하는 것과 다를 게 없다고 생각된다. 아무리 자본이득이라 하더라도 불법소득이 아니한 그 이익의 50% 이상은 소득자의 몫이 되어야 하지 않을까?

더욱이 작년 연말에 종합부동산세법까지 국회를 통과하여 2005년부터 시행하게 되었으니 수도권이나 광역시에 3주택이상을 가진 경우로 기준시가가 9억 원이 넘게 되면 다시 무거운 종합부동산세까지 적용되니 3주택 이상을 가진 사람들의 고민이 이만저만이 아닐 것이다.

작년 연말에 경제부총리가 경제현실을 반영하여 3주택중과 규정은 1년간 다시 유예하겠다고 2번이나 한 말을 믿고 급매에도 팔리지 않아 잠시 매매를 주춤거린 사람은 어찌할까요? 경제부총리가 2번이나 한말을 신뢰한 사람들의 한숨이 몇 사람 안된다고 무시해도 되는 것인지?