분양가상한제 아파트, 꼭 알아둬야 할 5가지
[부동산뱅크 2005/01/03 - 조회:12,906]
을유년 새해가 밝았다. 올해는 크고 작은 부동산관련 정책들이 대거 손질이 가해진다. 특히 지난해 주택법 개정으로 오는 3월부터 도입 예정인 원가연동제는 중소형 아파트 청약시장에 새로운 판도 변화를 예고 하고 있다.
새 개정안은 공공택지에서 분양하는 전용 25.7평 규모 이하의 아파트에 건설원가가 연동되는 분양가상한제 실시를 골자로 하고 있다.
이는 지난 1998년 분양가가 자율화한지 6년 여 만의 부활이다. 아파트 분양가 자율화 이전에는 국민주택규모의 아파트를 분양 받기 위해서는 2종 국민주택채권을 매입해야 했다. 그러나 이번에는 청약자격과 전매제한기간 등이 강화되고 청약 당첨 후에는 일정기간 동안 재당첨이 금지되는 등 규제가 더욱 까다로워진 게 특징이다. 이에 따라 새로운 청약제도 도입과 관련한 문의가 잇따르고 있는 실정이다. 판교 등 분양가상한제가 적용되는 아파트 청약을 노리고 있는 수요자들이라면 꼭 알아 둬야 할 5가지를 살펴 본다.
◇5년 또는 10년간 연속해서 무주택자여야
정부가 분양가상한제 아파트에 대해 공급물량의 75%를 35세이상 무주택세대주(청약1순위자)에게 우선 청약할 기회를 주기로 하면서 ‘무주택세대주’ 자격 요건이 중요한 변수로 떠오르고 있다. 특히 판교분양을 앞두고 무주택세대주 공급물량 중 40% 가량을 40세 이상 10년 무주택세대주에게 우선 배정키로 하면서 ‘무주택세대주 ‘ 판정 기준에 관심이 높아지고 있다
‘무주택세대주’라는 말에는 무주택기간과 세대주기간을 동시에 충족해야 한다는 의미가 담겨져 있다. 그러나 무주택과 세대주 기간을 산정하는 기준에 있어서는 차이가 있다.
건교부 주택정책과에 따르면 투기과열지구에서와 마찬가지로 무주택기간은 연속해서 기준 연한을 갖춰야 하지만 세대주 기간은 합산해서 기간 산정을 할 수 있게 돼 있다. 따라서 과거 10년 내에 주택을 보유한 경험이 있는 40세 이상인 자라면 일단 ‘무주택세대주’ 우선공급대상에서 제외된다. 그러나 세대주기간은 10년간 연속해서 갖출 필요 없이 합산해서 기준 연한을 충족하기만 하면 된다. 물론 이 경우에도 연속해서 무주택요건을 갖춰야 한다.
2000년 3월26일 이전에 가입한 청약예.부금 통장의 경우 배우자나 세대원인 직계존.비속으로 세대주를 변경할 경우 명의변경이 가능하다. 또한 이 때 배우자나 세대원간의 세대주기간을 승계할 수 있으므로 세대원 모두가 무주택기간을 충족하고도 세대주 기간을 채우지 못하는 청약자라면 통장명의변경을 고려해 볼만하다.
◇주택공사가 짓는 아파트도 청약자격제한
분양가 상한제 아파트에는 주택공사가 택지지구에 공급하는 아파트도 포함된다. 이에 따라 무주택세대주만으로 구성돼 있는 청약저축 가입자도 청약요건이 까다롭게 됐다. 민간아파트와 마찬가지로 투기과열지구에서 공급되는 주공아파트는 과거 10년 내 청약당첨사실이 있으면 1순위 청약자격을 상실한다. 분양권 전매도 계약일 후 일정기간(수도권 5년, 지방3년)금지 된다. 아울러 청약당첨 이후에는 최고 10년간 재당첨이 금지된다.
주택공사가 짓는 아파트는 대부분이 전용 25.7평 규모 인 점을 감안할 때 국민임대를 제외한 대부분 물량이 분양가 상한제 대상이 될 전망이다. 올해 주택공사가 공급 예정인 5만5,413가구 가운데 판교신도시 800가구를 포함한 1만7,458가구가 (공공분양 1만5,730, 공공임대 1,728가구)여기에 해당한다.
◇재당첨제한은 3순위 당첨도 해당
정부는 앞으로 분양가상한제 아파트에 당첨된 사람은 일정 기간(수도권 10년, 지방 5년) 재당첨이 금지된다는 조건을 달았다. 여기서 재당첨 금지란 청약 1순위 자격제한이 아니라 청약 당첨 자체가 제한된다는 것을 의미한다. 청약통장이 필요 없지만 당첨으로 간주되는 3순위 당첨도 금지된다. 따라서 앞으로 분양가상한제 아파트에 당첨됐다면 최고 10년간 서울동시분양, 민간건설사가 공급하는 중대형 아파트 분양 등에 당첨이 금지된다는 것을 알아둬야 한다.
◇비투기과열지구 청약1순위 자격제한 없어
분양가상한제가 적용되는 아파트는 투기과열지구에서 과거 10년 내에 당첨경력을 보유한 사람은 청약1순위 자격이 상실된다. 그러나 비투기과열지구에서 공급되는 분양가상한제 아파트는 따로 청약 1순위 자격제한이 없다. 다만 분양권 전매제한, 청약 재당첨 금지, 공급물량의 75% 무주택세대주 우선공급 등은 투기과열지구와 같이 적용된다. 한편 수도권을 비롯한 지방광역시, 충청권 등 대부분 지역이 투기과열지구로 묶인 상태로 이 같은 적용을 받는 공공택지는 드물 것으로 보인다.
◇기업도시, 경제자유구역 택지지구는 예외
기업도시, 경제자유구역내 들어서는 아파트에는 분양가 상한제가 적 용되지 않는다. 정부는 토공과 주공이 개발하는 택지지구, 국민임대단지, 산업단지내의 전용25.7평 규모 이하의 중소형 아파트에 대해 분양가 상한제를 적용한다는 방침이다. 그러나 경제자유구역이나 기업도시 등은 지방활성화라는 개발 목적을 감안해 법 적용에서 예외를 두기로 했다.
경제자유구역으로는 인천, 부산.진해, 광양만권 등 3곳이 지정돼 있다. 특히 이 가운데 인천 경제자유구역은 올해 송도신도시에서 980가구를 비롯해 2006년 영종.용유, 청라지구에서 아파트 공급이 잇따를 예정이다. 또 지방 기업도시는 정부가 이르면 오는 3월부터 20여 곳의 후보지 중 시범사업으로 3~4곳을 우선 선정할 계획이다.
부동산뱅크 길진홍 기자 tellme@neonet.co.kr
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