오피스빌딩의 관리에 대한 법률상식
[부동산뱅크 2004/12/31 - 조회:11,125]
아파트와 같은 공동주택의 경우에는 주택법과 공동주택 관리령에서 자세히 규정하고 있는 절차와 내용에 따라 아파트 소유자들이 입주자대표회의를 구성하여 직접관리를 하거나 제3의 아파트관리회사에 관리용역을 주어 간접관리를 하고 있다. 그런데 공동주택이 아닌 일반적인 오피스빌딩으로서 층별로 구분소유권이 구분되어 있고 소유자가 다른 경우에 그러한 오피스빌딩에 대한 관리에 있어서는 그 관리방법이나 절차와 내용등에 대한 구체적인 법률의 규정이 미비한 실정이다.
물론 오피스빌딩을 특정 회사가 자신의 사옥으로 사용하는 경우에는 그 소유권의 대부분을 그 특정 회사가 보유하고 있기 때문에 관리를 둘러싼 특별한 분쟁이 없게 된다. 그러나 개발회사가 개발사업의 시행사로써 토지를 매입하여 10층 이상의 오피스빌딩을 신축한 후 이를 층별 내지 각층의 호수별로 구분하여 매도분양하여 한 개의 빌딩에 다수의 소유자가 있게 되고 완공이후 다수의 세입자를 포함한 입주자가 있게 되는 경우에는 그 관리를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있다. 그러한 경우에 해결의 실마리를 찾기 위해서는 우선 각 층별 내지 호수별 구분소유자의 법적인 권리와 의무를 확인하는 것이 필요하다.
위처럼 다수의 구분소유자가 있는 오피스빌딩의 소유 및 관리에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 이를 규정하고 있는데 그 중요부분을 보기로 한다. 동 법률에 따르면 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하게 된다. 관리단은 구분소유자들의 총회인 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성으로 규약을 제정하고 관리단 대표인 관리인을 선출한다. 규약에 따라 관리 및 운영을 하는 것을 원칙으로 하도록 하는 한편 규약 또는 관리단집회의 결의로서 정하여진 건물의 보존이나 관리와 관련하여 부담하게 되는 의무는 구분소유자뿐 아니라 실제 사용입주자에게도 그 효력이 미친다고 규정되어 있다.
그리고 오피스빌딩과 같은 층별 또는 호수별로 구분소유하고 있는 빌딩의 경우에는 관리단총회를 함에 있어서의 의결권은 건물전체의 전용면적 합계중 해당 구분소유자가 소유하고 있는 전용면적의 비율에 따라 주어지는 것이 원칙으로서 이는 집합건물의 특성상 소유면적이 많은 소유자의 권리를 보호하기 위한 것이다. 법률의 규정에 따라 규약을 제정하고 대표자를 선정하여 관리단이 구성되면 오피스빌딩의 관리권한은 관리단에 있게 되는 것으로써 관리단으로서는 빌딩의 관리에 필요한 소요인력인 관리소장, 기계실과 전기실 직원, 청소 및 주차요원 등을 직접 채용하여 관리할 수도 있고, 전문 관리회사에 관리용역계약을 체결하여 관리하게 하면서 감독권을 행사할 수도 있다.
직접관리방법은 관리비를 절감할 수 있고 감독이 쉬운 장점은 있지만 체계적이고 안정적인 관리에 어려움을 초래할 수도 있는 단점이 있어 통상 소규모의 빌딩인 경우에 사용되고 있다. 규모가 큰 빌딩의 경우에는 건물의 체계적이고 안정적인 보존 및 관리를 위하여 전문적인 빌딩 관리회사에 용역을 주어 관리하고 있는 것이 보통이다.
그러면 오피스빌딩의 관리를 둘러싼 법률적인 다툼의 기본유형과 해답을 살펴보기로 한다. 먼저 신축된 오피스빌딩의 경우에는 이를 분양한 시행사나 건설회사에서 입주자들의 동의를 얻지 아니한 채 준공과 동시에 미리 관리회사와 용역계약을 체결하고 선관리를 하게 하는 것이 통상이다. 이 경우 시행사나 건설회사는 최초의 관리회사와 6개월 또는 1년을 계약기간으로 정하여 빌딩관리용역계약을 체결하는 것이 보통인데, 그 후 법률의 규정에 따라 적법하게 구성된 관리단에서 직접관리를 하거나 다른 관리회사와 관리용역계약을 하기 위하여 최초의 관리회사와의 관리용역계약을 그 기간이 만료되기 전에 해지할 수 있느냐가 문제가 되고 분쟁이 되고 있다.
법률의 규정에 따른 해답은 이 경우 분양을 받은 구분소유자들이 사전에 미리 분양계약서나 별도의 서류를 통하여 시행사나 건설회사에게 관리용역계약 체결권한을 구체적으로 위임한 사실이 없는 이상 준공이후 관리단이 구성되어 관리주체가 형성된 경우에는 당해 빌딩의 관리권은 의당 관리단에 있는 것이다. 그러므로 층별 및 호수별로 구분하여 매도분양한 시행사나 건설회사로서는 관리단의 요구가 있는 경우에는 즉시 관리권을 넘겨주어야 한다. 또한 시행사측에서 최초에 체결한 관리용역계약도 관리단이 관리권을 행사할 수 있을때까지만 그 효력이 인정될 수 있는 것으로 보아야 하며 관리회사는 시행사나 건설회사와 체결한 관리용역계약으로써 관리단에 대항할 수는 없다. 관리단으로서는 당초에 시행사나 건설회사가 체결한 관리용역계약과 무관하게 그 기간중이라도 언제든지 직접관리로 전환하거나 다른 관리회사와 용역계약을 체결하여 관리할 권한이 있는 것이다.
다음으로 전입주자가 체납한 관리비에 대하여 매수인이나 경락취득자등 그 특별승계인이 이를 납부할 의무가 있느냐의 분쟁이 종종 발생한다. 이에 대한 해답은 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 한다는 점등을 고려한 법률의 특별규정에 따라 공용부분에 해당하는 관리비는 승계되지만 공용부분을 제외한 나머지 부분에 대한 체납관리비는 그 특별승계인이 이를 납부할 의무가 없다는 것이 법원의 판례이다.
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