부동산시장 하락기, 미래를 대비하라
[부동산뱅크 2004/12/24 - 조회:31,881]
최근 2~3년 동안 최고의 호황기를 누렸던 경험으로 인해 과거 유행했던 “부동산불패론”이 사람들의 머리 속에서 화려하게 부활했다. 부동산은 거짓말을 하지 않는다는 믿음은 가격 하락기에도 일부 투자자들의 관심을 잠재우진 못하는 상황이다. 그 일부란 부동산이 아예 없거나 부동산만 생각하는 묻지마 투자자들이 바로 그들이다. 두 부류 가운데 부동산투자에 대한 관심은 여전히 매우 높다.
시장을 이기는 투자고수는 거의 없다
하지만 부동산 투자는 실제로 절대 패하지 않을까? 최근 20년간의 부동산 시장을 돌아보면 부동산 가격은 몇 번의 상승세를 경험했지만 의외로 실패하는 경우도 많다. 대부분이 주로 상승랠리를 멈추고 하락기로 진입하려는 기간에 투자하는 경우이다. 이 시기에 투자를 하면 하락기 초입에서 가격이 다시 상승하기까지 몇 년의 시간이 필요해 사실상 시세차익을 얻기가 불가능하다.
게다가 부동산 투자에 성공한 비율도 의외로 낮다. 3~4명 중에 겨우 1명 정도에 불과할 정도다. 이와 같은 이면을 모른 채 최근 일부 금융자산비중이 높은 사람들이 부동산에 대한 상대적인 박탈감 때문에 투자에 나서는 경우가 의외로 많다. 계속되는 금리인하로, 은행에만 돈을 묶어둔 사람들은 자산가치하락을 걱정해 부동산투자에 관심을 놓지 않고 있다. 어떻게든 투자를 해야겠다는 조급함에 실수를 두는 경우도 생긴다. 그러나 부동산은 투자금액이 커 한 순간의 실수는 곧 엄청난 실패가 될 수 있다.
부동산 시장은 하락기에 본격적으로 접어든 이상 대세를 이길 투자고수는 거의 없다는 사실을 잘 알아야 한다. 지금 시장은 투자수익을 기대하기는 대형 빌딩을 제외하곤 극히 불가능한 상황이다. 결국 조급함은 접어두고 투자를 쉬는 것도 중요한 대안이 될 수 있다.
시장흐름과 정책을 눈여겨보라
하지만 무턱대고 투자를 멈추고 가만히 있을 수만은 없다. 준비없이 가만히 있다간 투자기회를 놓치게 된다. 하락기에는 시장흐름을 눈여겨보는 것이 필요하다. 시장흐름을 판단하기 위해선 관심있게 살펴볼 변수는 ‘가격 변화’과 ‘거래량’이다. 최근 시장흐름은 거래가 없이 가격이 떨어지고 있어 실질적인 하락기에 해당한다. 이 시기를 지나면 가격이 수요자들의 다시 움직이며 투자에 나서면 가격은 하락하면서도 거래량이 증가하는 단계에 진입하게 된다. 그런 단계까지 오게 되면 시장은 바닥을 치고 상승국면에 재진입할 가능성이 높아 진다. 이런 흐름을 잘 판단해 시장에서 거래량이 늘기 시작하면 투자액션을 취할 준비를 서서히 갖추는 것이 좋다.
또 중요하게 살펴볼 것은 부동산 관련 정책이다. 지금까지 국내 부동산 시장은 저금리 기조가 투자유인에 중요한 역할을 했다면 투자 촉진제는 “정책변수”였다. 실제로 2001년 이후 상승세를 촉발한 것이 5.23조치였고, 최근 하락세를 유도한 것도 양도세 강화 등이 포함된 2003년 10.29조치였다. 부동산 관련 정책은 시장에 약발이 있을 때까지 단계적으로 그 강도를 높이 것이 일반적이다. 시장이 바닥을 치며, 거래가 극히 부진할 경우 부작용이 생긴다면 정부는 다시 부양책을 통해 활성화를 유도한다. 시장 흐름은 상승과 하락을 반복하면서도 정책은 그런 상황을 미리 예측케 하는 중요한 변수가 된다. 실제로 소위 부동산 투자고수들은 시장상황을 예의 주시할 뿐 아니라 정책변수 또한 끊임없이 예의주시하고 있다. 향후 부양책이 조금씩 나오기 시작하면서 정책강도가 서서히 높아지기 시작하면 대세상승은 그리 멀지 않다.
투자에도 지식이 필요해, 학습에 충실해야
부동산 투자에 성공한 상당수 사람은 묻지마투자자들이 의외로 많지 않다. 꾸준히 투자수익을 얻은 사람은 관심만 많은 사람이 드문 대신, 전문지식을 갖춘 사람들이 많다. 이런 사람들은 의외로 부동산 투자시 대박을 누리기보다는 시장을 눈여겨보며 기회를 잘 포착하고, 꾸준한 지역조사와 물건 종류에 대한 관련지식습득에 노력이 상당하다. 평소에 충분한 조사와 학습을 통해 투자준비에 철저히 한다. 각 물건에 대한 특성을 잘 알고 있을 뿐 아니라 자신이 원하는 지역의 정보도 충분히 수집한다.
또한 리스크가 있다고 투자를 포기하기 보다는 리스크를 면밀히 검토해 피할수 있도록 충분히 대비한다. 말 그대로 리스크를 무작정지기 보다는 자신의 능력속에 충분히 관리하고 대처해 나가는 것이다. 리스크와 투자가능성을 살피기 위해선 투자시의 자금조달방법이나, 예상보유기간, 보유기간에 따른 재산세와 양도세 등 세금규모를 고려해야 하는데, 이를 갖추려면 공부를 충분히 해야 한다.
하락기는 투자적기를 대비해 투자를 미루면서 여유를 갖는 좋은 기간이 된다. 투자고수들은 이런 기회를 놓치지 않는다. 대세 상승기에는 시장분위기에 따라 투자물건을 찾는 대신 미리 충 분한 조사와 학습을 통해 물건별로 접근할 기초지식을 미리 마련한다. 말 그대로 장마철에 맑은 날의 피서를 계획하는 것이다. 남들이 관심을 두지 않는 기간에 미리 준비를 한다면 투자 적기에 신속히, 그리고 매우 정확하게 움직일 수 있다. 리스크도 미리 관리해 성공가능성도 높아진다. 하락기엔 조급한 투자보다 준비에 철저히 하라는 것도 바로 이 때문이다. 투자적기에 성공하려면 지금부터 준비해야 한다.
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