주택인지 아닌지를 어떻게 판단하나?
[부동산뱅크 2004/12/21 - 조회:19,020]
주택시장은 부동산 세제 대책의 핵심대상이 되고 있다. 하지만, 주택인지 여부 및 주택수 산정에 있어 혼란을 초래하고 있어 이에 대해 살펴보고자 한다.
◆ 이러한 것이 주택이다 ◆
양도세 부과에서 주택여부에 대한 판단은 허가를 받고 지은 것인가에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하지만 사실상의 용도가 분명하지 않은 경우에는 등기부등본이나 건축물 대장상의 용도를 기준으로 삼는다. 다만, 통상 건물을 주택으로 보기 위해서는 항상 주거용으로 사용해야 한다는 점이다. 주거용으로 사용한다는 것은 소유주 뿐만 아니라 임차인이 사용하는 경우도 포함한다.
1. 무허가 주택도 주택이다.
농어촌에 있는 주택이나 재개발 지역안에 있는 주택의 경우 허가를 받지 않고 지은 무허가 주택들이 많다. 무허가주택들은 등기부등본이 존재하지 않는데 이러한 이유로 흔히 주택이 아니라고 판단하기 쉽다. 하지만, 이러한 무허가 주택도 세법상으로는 주택으로 본다.
2. 점포 또는 사무실도 주택으로 되는 경우가 있다.
건물의 용도가 점포 또는 사무실로 되어 있으면서 사실상 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 주택으로 분류한다.
3. 오피스텔은 사용용도에 따라 주택이 될 수도 있다.
오피스텔은 업무시설이지만 최근 주거를 주로 할 수 있는 용도로 지어진 오피스텔이 많이 등장하면서 주택으로 취급해야하는지 여부가 불투명했었다. 하지만, 현재는 명확히 정리되어 주거용 오피스텔의 경우 소유주 뿐만 아니라 임차인이 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 분류된다. 따라서, 양도당시 실제 주거용으로 사용하고 있는지 여부에 따라 최종적으로 주택인지 여부가 결정된다.
◆ 이러한 것은 주택이 아니다 ◆
1. 단독주택을 음식점으로 개조한 경우도시나 외곽지역의 경우 단독주택을 음식점으로 개조해 활용하는 경우를 볼 수 있다. 건축물대장이나 등기부등본상의 용도를 변경한 경우는 주택에서 바로 제외되지만, 점포로 용도 변경하지 않고 주택으로 되어 있는 상태에서 사용하는 경우는 사실상의 용도를 증명하면 주택에서 제외된다.
2. 기숙사는 주택이 아니다.
개인사업자가 사업장에 부수된 건물에서 사용자의 주거를 위해 합숙소로 사용하는 경우, 이를 주택으로 보지 않는다. 하지만 사업장 밖에 별도의 주택을 취득해 합숙소로 사용하는 경우에는 주택으로 분류된다.최근 사업을 영위하는 사람이 종업원의 주거문제 해결을 위해 아파트를 매입해 기숙사로 사용한 경우에 소유주택수에 포함한다는 판결이 내려진 바 있다. 3. 주택의 기능을 할 수 없는 상태라면 주택이 아니다.소유하고 있는 주택중에 주택으로 등재는 돼 있으나 사실상 주택의 기능을 전혀 할 수 없는 건물은 주택으로 보지 않는다. 다만, 주택의 기능을 할 수 있는 상태냐 아니냐에 대한 과세관청과의 마찰이 있을 수 있으므로 특별한 사유가 없다면 폐가상태의 주택은 차라리 철거해 마찰의 소지를 없애는 것이 좋다.
◆ 1세대 3주택 이상의 주택수 판단은 이렇게 한다 ◆
1. 실거래가 신고대상인지 여부 판단시는 모든 주택을 합산한다.
1세대 3주택 이상 소유자가 2주택이 될 때까지 먼저 매도하는 주택들은 무조건 실거래가로 신고해야 한다. 이 경우 주택수는 전국에 있는 모든 주택(규모와 상관없음)을 합하여 계산한다. 종종 임대주택이나 상속주택을 배제하고 주택수를 계산하려고 하는 경향이 있는데, 나중에 3주택 이상 소유자로 분류되어 기준시가로 신고한 경우 실거래가차익에 대한 양도세 추징문제가 발생하므로 주의해야한다.
2. 1세대 3주택 이상 60% 중과여부 판단시 주택수는 어느 지역에 소재한 것인지에 따라 다르다
수도권과 광역시는 원칙적으로 주택수에 모두 포함하되, 군읍면지역은 국세청기준시가 3억원이하인 경우 주택수 산정에서 제외한다. 수도권․광역시외의 기타지역은 원칙적으로 주택수에서 제외하되, 국세청 기준시가 3억원 초과한 주택은 주택수에 포함한다. 여기서 주의할 점은 임대주택이나 상속주택이라고 주택수에서 무조건 제외하는 것이 아니라는 것이다. 위에서 언급한 주택수 산정시 제외하는 기준에 해당되어야지만 주택수에서 제외해 준다. 물론, 일정 요건을 충족한 임대주택 등에 해당되면 1세대 3주택 60%중과대상인 주택수에 해당되어도 임대 주택 자체에 대해서는 양도세 중과대상에서 제외해 주는 특혜를 주고 있다.
위에서 살펴본바와 같이 주택인지 여부는 일반적인 생각과 다른 경우가 많고, 주택수 산정에서도 마찬가지다. 따라서, 세금에 대한 부분을 다룰때는 세금관점에서 주택인지 여부를 반드시 점검하고 절세대책을 강구해야 할 것이다.
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