토지거래허가구역내 체크포인트
[부동산뱅크 2004/11/25 - 조회:21,631]
토지거래와 관련하여 정부의 투기억제책으로서 양도소득세등 세재부문 못지않은 강력한 규제방안의 하나가 토지거래허가제도다. 토지거래허가제도를 올바로 이해하지 못할 경우에는 예측하지 못한 투자의 피해가 발생하게 되므로 바른 이해가 필요하다.
토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 말한다. 주로 개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역에 대하여 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 5년이내의 기간으로 지정하는 것. 신행정수도와 관련하여 정부는 충청권의 대부분을 토지거래허가구역으로 지정한 바 있고, 신행정수도 후보지에서 탈락된 충북 음성, 진천, 옥천, 보은, 충남 금산군 등 5개 지역에 대하여만 토지거래허가구역을 해제한 바 있다.
토지거래허가구역으로 지정된 경우에는 일정 면적 이상의 토지거래는 토지가 소재한 관할 시.군.구의 허가를 받아야만 토지거래를 할 수 있다. 토지거래허가구역내에서 허가를 받아야 하는 토지기준면적은 원칙적으로 도시지역내에서는 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 200㎡, 기타구역 180㎡, 도시지역외의 지역에서는 농지 1000㎡, 임야 2000㎡를 각 초과하는 면적에 대한 토지거래의 경우다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정된 경우에도 별도로 토지거래특례구역으로 지정된 경우에는 그 허가기준면적이 다시 줄어들게 되므로 관할 행정청에 미리 확인할 필요가 있다. 그리고 토지거래허가구역내에서 허가를 받아야만 하는 거래는 토지거래계약이므로 토지가 아닌 건축물거래나 토지거래로 볼 수 없는 상속이나 증여는 원칙적으로 허가대상이 아니지만 통상적인 매매계약외에도 토지교환계약이나 지상권설정계약의 경우에는 토지거래허가를 받아야 한다는 점도 유의하여야 한다.
토지거래허가 기준면적에 부합하는 경우라 하더라도 무조건 토지거래허가가 되는 것은 아니다. 토지거래허가를 받기 위해서는 해당 토지에 대한 매수인이 투기목적이 없는 실수요자이어야 하고 그 토지의 이용목적이 도시계획등에 적합하여야 하며 거래하고자 하는 토지의 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하여야만 되는 것이다. 따라서 토지거래허가를 신청함에 있어서 첨부하여야 하는 토지이용계획서를 작성함에 있어서는 위 허가요건에 부합하도록 작성되어야만 한다. 그리고 토지거래허가구역내에서는 원칙적으로 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 사위 기타 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 그 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금형이라는 형사처벌을 받을 수도 있다는 점도 주지하여야 할 사항이다.
다만, 위처럼 토지거래허가구역내에서 토지거래허가를 받기 전의 토지거래계약이 당사자간의 사법상의 효력까지 무효로 되는 것인지의 여부가 문제가 되는 바, 이에 대하여 우리 대법원은 토지거래계약허가를 받기 전이라 하더라도 당사자간의 매매거래계약은 일응 그 효력이 있는 것으로 보지만 계약이후 당사자가 관할관청에 신청한 토지거래계약허가가 불허된 경우에는 매매거래계약도 소급하여 무효가 된다. 또 토지거래허가가 되는 경우에는 확정적으로 유효한 계약이 된다는 유동적 무효의 입장을 취하고 있다.
이러한 법리에 따라 부동산매매에 있어 세법상 양도소득세를 신고하여야 하는 기준시점은 본래 잔금청산일이 되는 것이지만 토지거래허가구역내의 토지거래에 대한 양도소득세에 있어서는 토지매매를 하고 잔금까지 이미 수령한 상태라 하더라도 토지거래허가를 받기 전까지는 계약의 효력이 완성된 것이 아니므로 양도소득세를 신고납부할 의무가 없다. 그리고 토지거래허가가 되거나 토지거래허가구역이 해제된 시점을 기준으로 양도세를 신고납부하면 된다.
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