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[부동산뱅크 2008/10/01 - 조회:8,619]
필자가 ‘대출받아서 집사도 될까?’란 제목으로 칼럼을 기고하자 많은 분들이 뜨거운 호응을 해주셨다. 물론 악플도 많았지만 말이다. ‘무플보다는 악플이 낫다’는 데 위안을 삼아야 하는건지 모르겠다.
칼럼을 보시고 많은 분들이 반문해 주셨는데 이 가운데 가장 많은 질문이 ‘전세를 끼고 매입하면 수익률이 달라질 수 있는데 이 계산은 이를 고려하지 못했다’와 ‘양도소득세 비과세 요건을 채우면 달라진다’라는 것이다. 맞는 얘기이다. 다만 이전 칼럼에 기재해놓은 해당 공식의 적용사항은 부동산의 많은 경우의 수를 고려한다면 제한적일 수밖에 없다. 짧은 지면에 많은 경우의 수를 모두 담을 수는 없지 않는가? 필자가 적어놓은 공식을 자신의 상황에 맞도록 고쳐서 계산하면 되는데 이에 대해 왈가왈부할 필요가 있을까 싶다.
필자가 최근에 저술한 ‘전세살면서 부동산 투자하기’라는 책의 내용은 해당 목돈이 적더라도 ‘전세제도’를 이용한다면 투자수익을 높이는 방법이 다를 수 있다는 것으로 전세가 ‘돈이 없는 사람’이라는 고정관념을 깨고 투자측면에서 활용하는 하나의 기법이라 생각해서 보다 전략적으로 주택마련에 접근해보자는 것이 핵심이다. 즉 필자가 이를 견지하고 있는데 전세를 끼고 매입하면 수익률이 달라짐을 모를 리가 없지 않겠는가?
필자가 이런 칼럼을 쓴 취지는 무엇보다 대출은 자신에게 ‘지렛대효과’라는 약이 될 수도 있지만 오히려 독이 될 수 있는 ‘양날의 검’과도 같다는 경각심을 일깨워주기 위함이었다.
실제 많은 분들이 주택을 매입할 때 집값의 상승분만 생각하고 대출이자는 고려하지 않아 오히려 손해를 많이 보는 것을 심심찮게 보고 있기 때문이다. 특히 현재와 같은 주택시장에 있어 무리한 대출은 오히려 독이 될 가능성이 큰 것이다.
실례로 38평형인 5억짜리 주택을 놓고 A가 자기자본 2억 원 외 3억 원을 대출받아 매입해 3년 동안 비과세요건을 채워 매도한다고 가정해보자. 연 8%를 가정할 때 연이자는 2400만 원으로 3년이면 7200만 원의 이자비용이 발생한다. 또한 매입시 발생한 취득비용 2천만 원이 더해진다면 3년간 투입비용은 9200만 원이 된다. 즉 A가 매입한 주택이 3년 후에는 5억 9200만 원보다 상승해야 손해를 보지 않는 셈이다.
게다가 이 경우에 A가 매입한 주택의 가격이 3년 후 6억 5000만 원으로 결과적으로 1억 5000만 원이 올랐다손 치더라도 앞서 말한 기타비용을 감안한다면 실익은 5800만 원으로 3년간 가격이 1억 5000만 원 오른데 비해 크게 줄어드는 셈이다.
필자는 투자에 있어 ‘기회비용’을 크게 생각하는데 그 비교 잣대는 ‘수익률’을 놓고 살펴볼 수밖에 없다. 실례로 투입비용을 고려한 해당 주택의 투자수익률이 연 5%라면 이는 연이자가 6%인 저축은행의 비과세상품에 가입한 것만 못한 결과라 할 수 있는 것이다. 아울러 평균 전세가격이 집값의 37.2%인 강남지역을 예를 든다면 현 시점에서 강남지역에 30평형대 아파트를 10억 원 이라는 거액을 주고 매입해 거주하기보다는 3억7천만 원 전세로 거주하면서 남는 나머지 목돈 6억3천만 원을 다른 곳에 투자하는 것이 기회비용면에서 낫다고 할 수 있다. 6억3천만 원을 연 4%인 은행통장에 예금을 해놓기만 해도 연간 2500만 원 가량의 기회비용이 발생하게 된다. 결과적으로 집값이 오르지 않는다면 2500만 원을 버리는 셈이다.
기회비용이란 한 가지를 선택함으로써 포기하게 되는 것의 가치를 말한다. 어떤 재화의 용도가 여러 가지일 경우, 그 중에서 한가지만 선택할 수 밖에 없을 때 포기한 것에 대하여 포기 하지 않았을 때 얻을 수 있는 이익을 평가한 것을 말한다.
필자가 주택을 대출받아 매입하면서 3년 후 연간 5%의 수익까지 고려한 확정수익률을 공식으로 나타낸 것은 독자들이 이런 기회비용을 비교해 투자함에 있어 보다 쉽게 판단할 수 있도록 하기 위함이다.
물론 기회비용이란 단순히 수익률로만 따질 수는 없다. 사람에 따라 자신의 환경과 여건, 가치관에 따라 소중히 여기는 것과 추구하는 것이 모두 다르기 때문에 편익성, 환금성, 안전성 등 여러 가지 요건을 고려하면서 기회비용을 따져야 한다.
대출을 받아서는 실익이 없거나 투자측면에서 크게 기대하기 힘든 주택이라 하더라도 자신의 편익을 우선시한다면 주택을 매입해 실거주하는 게 기회비용면에서 나은 것이다. 이는 개인마다 차이가 있을 수 있으므로 기회비용을 따짐에 있어 정답은 없다고 볼 수 있다.
현재 자신의 투자처의 수익이 투입비용을 제하고도 연 10% 이상의 수익을 올리고 있다면 괜찮은 투자처라 할 수 있겠지만 연 10%가 안 된다면 기회비용면에서 현 자산을 재설계하는 것을 고려해보기 바란다.
<김정용 투모컨설팅 투자자문본부장>
