지역선택
[부동산뱅크 2008/08/29 - 조회:4,834]
송파에 사는 김모씨는 3년전 유산으로 물려받은 자금으로 재개발아파트를 샀다. 그 후 가격상승으로 인해 기대 이상의 수익을 올렸다. 투자의 재미와 자신감이 생긴 김모씨는 투자금액을 회수한 올 초에 다시 강남의 아파트에 투자했으나 이번에는 사정이 달랐다. 지속적으로 가격이 하락하고 은행 융자로 인한 금융비용만 커져갔다. 고민하다가 손해를 보더라도 팔기로 하고 매물로 내놓았으나 그마저도 매수자가 나타나지 않아 애를 태우고 있다.
우리주변에는 김모씨처럼 한번의 성공이 본인의 실력으로 착각하고 섣부른 결정을 해서 안타까움을 자아내는 경우가 많다. 투자결정시에 환경분석, 타당성분석, 향후전망분석 등 기본적인 투자분석 없이 단순히 감으로 또는 운에 맞기면 투자를 하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다.
시장환경은 한곳에 머물러있지 않고 계속 변화를 거듭한다. 따라서, 투자자의 투자패턴도 시장환경의 변화에 따라서 대응하며 변해야한다. 그러기 위해서는 시장변화의 터닝포인트인 변곡점을 읽어야 올바른 방향으로 전략을 세워 변화 할 수 있는 것이다.
그럼 현 시대의 변곡점의 흐름을 감지하는 방법과 이에 대응하는 투자패턴을 바르게 정립해 보자.
①시장변화를 감지하라.
세계경제 및 국내경제침체, 고유가, 고금리, 고환율, 고물가 현상으로 인해 경기가 얼어붙고 있다. 주택시장의 하락세지속, 미분양물량의 증가 등 전반적인 시장상황이 침체일변도로 변화하고 있다.
저금리영향으로 주택대출이 늘어나 주택시장이 활황기에 있었던 몇 년전과는 너무도 많이 달라져있다. 각종 규제로 인해 부동산경기가 침체되고, 소비자경기까지 침체되어있는 현실을 직시하고 투자성향을 내실위주의 안정적으로 변화해야한다.
시장의 변화를 감지하기 위해 가장 좋은 방법은 직접 현장에 가서 살펴보는 것이다. 아파트시장의 변화는 직접 중개소를 방문하여 매수세력의 수량, 빈도수, 계약건수 등을 점검해야한다.
상가시장의 변화 역시 직접 눈으로 확인하는 것이 바람직한데, 동대문 및 신촌 밀리오레의 대형 쇼핑몰 공실률이 30 ~ 50%에 육박하고 있으며, 개점한 점포도 월세조차내기 어려운 상점이 즐비한 것을 어렵지 않게 알 수 있다.
현실을 직시하여 쇼핑몰 보다는 상대적으로 안정적인 시장체계를 갖추고 있는 전통적인 대형상권내 입점 및 상가투자가 요망 되는 대목이다.
시장의 흐름을 바르게 읽고 이에 현명하게 대처해야 투자승률을 높일수 있고, 소중한 자산을 안전하게 지킬수 있다.
②향후 아파트 등 주택가격 급등 기대는 당분간 버려야 한다.
4 ~ 5%대 저금리에서 8 ~ 9% 고금리시대로 전환되면서 대출을 받아 주택을 구입했던 세력은 금융부담으로 인해 매도를 하고, 신규 매수세력이 급감하면서 매도물량은 쌓여가고 있다. 강남불패신화가 깨지면서 소위 버블세븐으로 분류된 지역의 대형평수가 큰 폭으로 하락하고 있다.
금리와 주택경기는 반비례관계에 있어 고금리시대가 계속되는 한 주택가격의 상승을 기대하기 어려워졌으며, 여기에 정부의 각종 규제정책에 따라 주택시장이 얼어붙어 있어 당분간 주택가격 상승은 기대하기 어려운 상황이다.
③택지지구,신도시는 속을 들어다 봐야한다.
택지개발지구, 신도시, 혁신도시 등 정부의 개발정책이 발표되면, 개발열기가 달아오르면서 지가의 상승으로 이어지는 사례가 많았다.
일부에서는 택지개발지구나 신도시가 발표되거나 건설되면 제일 먼저 달려가 아파트, 토지, 상가 등에 무리하게 투자하는 경우가 있는데 기대이하의 결과로 절망하는 경우가 많으므로 매우 주의해야한다.
대규모 택지개발사업 및 경제자유지역으로 선정되어 관심을 집중했던 송도신도시내 상가의 경우 임대료 수준은 매우 높게 책정되어있는 반면 실제 영업을 하는 상가임차인은 매출부진이 지속되어 폐점하는 사례를 적지 않게 볼 수 있다. 그 외 중소형 택지개발지구의 속내는 더 한 경우도 많다.
따라서, 외형적인 측면이나 소문에만 의존하지 말고, 그 속을 들여다 보고 판단해야 한다.
④ 시장을 세분화하여 국지적으로 살펴라
지금까지의 부동산 시장은 경기동향과 정책방향, 부동산 분위기 등의
영향으로 전체적, 개괄적, 통일적으로 움직였다면 향후 부동산 시장은 시장이 세분화되어 개별적, 국지적으로 변화할 것이다.
주택가격이 하락 추세에도 강북의 일부 아파트는 꾸준히 상승세를 유지 하고 있고, 버블붕괴라 해도 일부 강남아파트의 시세는 떨어질 줄 모르는 곳도 있다.
지역적인 특성을 감안하고 실질상권에 한정해야 하며, 국지적인 특성을살려 수요와 공급관계를 예측하고, 타당성 분석 등의 개별적인 분석을 기초로 하여 투자결정을 하여야 할 것이다.
⑤ 수익률에 우선순위를 두어라.
기존의 투자방식이 부동산 물건을 매입할 때 임대수익보다는 향후 시세차익에 따른 자본수익에 초점을 맞추었다면 이제는 달라져야 한다.
단기간의 시세차익을 노리기 보다는 임대수익률을 높이는 측면을 먼저 고려해야한다. 향후 부동산시장이 보합세를 이어갈 것으로 추정되므로 단기간의 지가상승이나 주택시장의 폭등은 어려울 것으로 보여진다. 따라서, 안정적인 수익률 창출이 이루어질 수 있는 입지의 부동산 상품에 투자하는 것이 바람직하다.
최근의 국토해양부가 발표한 업무용 빌딩 동향을 살펴보면 서울지역 업무용 빌딩의 공실률이 3.1%이며 그 중 서울도심과 강남의 공실률은 2.1%로 가장 낮았다. 임대료 역시 서울도심 지역은 1㎡ 당 2만1200원으로 최고를 기록했다.
수익형 부동산 상품을 검토할 때 고려해볼 만한 내용으로 각각의 상품중 단기간의 시세차익보다는 장기간의 투자와 임대수익률을 맞출 수 있는 상품을 선정하는 것이 바람직하다.
⑥ 반드시 복기하는 습관을 길러라.
프로 기사들의 바둑을 보면 대국이 끝나 후에 복기하는 장면을 볼 수 있다. 지금까지 한 수 한 수 두면서 패착은 어디인지 원인은 무엇인지 등을 되짚어 보는 계기가 되는 것이다.
비단 바둑에서만 복기가 필요한 것이 아니라, 부동산투자에도 필요한 사항이라고 본다. 경험에서 배워야 한다. 자신의 행동을 돌이켜보고 성공한 경험이든 실패한 경험이든 경험을 통해 한 걸음씩 나갈 수 있는 것이며, 이는 복기라는 과정을 통해 심화시킬 수 있다. 복기는 다음 투자기회가 왔을 때 합리적이고 과학적으로 의사결정을 도와준다.
지구가 자전과 공전을 반복하며 변화하듯이 이 세상은 매일매일 변화하고 있다. 그 변화의 중심에 있으면 마치 “태풍의 눈”처럼 고요해서 변화를 감지하기 어렵다. 열린마음으로 객관성을 유지하면서 관찰해야 그 정확한 변화의 흐름을 읽을 수 있다.
시장 흐름 중 가장 중요한 포인트인 변곡점을 파악하여 시대가 요구하는 방향에 따라 준비를 하고 대처할 수 있는 힘을 갖추어야 할 것이다.
<기업은행 조현수 차장>
