부동산 정보포털에서 거래포털로!

오른 거래세, 이렇게 피하자

[부동산뱅크 2004/11/09 - 조회:7,623]

비 주택거래신고지역 아파트 올해 팔아야 거래세 20% 절세



내년 1월부터는 취등록세가 대폭 상승할 전망이다. 정부는 최근 당정협의회에서 취등록세 세율을 기존 5.8%에서 4.6%로 1.2%로 인하할 방침을 내비쳤다. 하지만 취등록세 과세표준이 되는 지방세 과세표준액이 국세청 기준시가 및 실거래가로 상향 조정되기 때문에 실질적인 인하효과는 거의 없을 것으로 전망된다.



지난 4월 말 서울 강남구, 송파구, 강동구, 분당신도시 등에 주택거래신고제 실시된 이후 취등록세는 무려 2.5배가 인상됐다. 이에 따라 무려 70% 이상 주택 거래가 줄어든 것을 감안하면 취등록세 상승이 시장에 줄 영향은 메가톤급일 것이란 게 전문가들의 예측이다.



그렇다면 수요자들이 알아둬야 할 만한 알맞은 거래세 절세 전략은 어떤 게 있을까?



정책 시행시기와 주택거래 신고제 실시 여부에 따라 과세액이 달라지는 만큼 수요자들의 입장에서는 꼼꼼한 판단이 필요하다.



우선 정부의 세금정책 시행에 따라 세 가지 시기로 구분된다. 제1시기는 기존 취등록세 과세 기준, 즉 취등록세율 5.8%와 지자체별로 정하는 지방세 시가표준액이 과세표준으로 그대로 유지되는 올 연말까지다.



다음으로 취등록세율이 4.6%로 낮춰지고, 과세표준으로 국세청 기준시가를 사용하게 될 내년 1월 1일부터 6월 30일까지가 제2시기이며, 마지막으로 부동산계약서 사본제출이 의무화돼 과세표준이 실거래가로 설정되게 되는 내년 7월 1일 이후가 제3시기로 나눌 수 있다.



또 주택거래 신고제 실시에 따라 세금 액수도 크게 달라질 전망.

우선 서울 강북 등 현재 주택거래 신고제가 실시되지 않는 지역의 기존 아파트가 이번 거래세 인상의 최대 피해지역이 될 것으로 예측된다. 현재 이들 지역 아파트의 취등록세는 시세의 40%선인 지방세 과세표준에 따라 매겨지고 있다. 하지만 과세표준이 기준시가 및 실거래가로 바뀌는 만큼 거래세 인상에 따른 피해를 고스란히 입게 될 전망이다.



예컨대 현재 시세가 5억 원 선인 중구 신당동 남산타운 32평형의 기준시가는 3억 원. 만약 1시기인 올해 안에 이 아파트를 매입할 경우 내게 될 취등록세는 시가의 40%인 2억 원에 세율 5.8%을 적용해 대략 1,160만 원이 된다.



또 2시기인 내년 1월부터 6월 30일까지 기간에 주택을 매매할 경우 과세표준이 기준시가 3억 원으로 1시기 보다 다소 높아진다. 한편 취등록세 세율은 4.6%로 낮춰져 남산타운 32평형의 취등록세는 약 1,380만 원으로 19%가량이 오른다.



3시기인 내년 7월 이후에는 과세표준이 실거래가로 대폭 상승한다. 이에 따라 지방조례에 따른 세금 감면이 없는 경우 남산타운 32평형의 취등록세는 무려 2,300만 원 까지 치솟게 될 전망이다.



따라서 비(非)주택거래신고지역에서는 거래세 과세표준이 바뀌지 않는 올해 말에 매수를 해야 하며, 늦어도 내년 6월 이전에 집을 사야 거래세를 아낄 수가 있다.



반면 현재 주택거래신고제가 실시되고 있는 서울 강남 등 6개 지역은 어차피 과세표준이 실거래가로 설정돼 있는 만큼 등록세율 인하효과를 그대로 누릴 수 있게 될 전망이다.

이들 지역에서는 되도록 늦게 매매를 해야 거래세를 줄일 수가 있다.



예컨대 매매가가 7억 7,000만 원 선이며 기준시가가 5억 4,350만 원인 강남구 도곡동 삼성래미안 34평형을 매매할 경우를 가정해보자. 이 만약 이 아파트를 1시기인 올해 안까지 매입할 경우 과세표준은 실거래가가 그대로 적용되기 때문에 취등록세는 5.8% 세율을 적용한 4,466만원 가량이 된다. 하지만 이들 지역 아파트는 내년 1월 이후부터는 과세표준은 변함이 없는데 반해 취등록세 세율이 4.6%로 낮아지게 된다. 2시기인 내년 1월 이후 도곡동 삼성래미안 34평형을 매입하게 되면 취등록세는 3,542만 원 선으로 약 26%가량인 900만 원이 줄어들게 된다. 그리고 당정협의회에서 언급한대로 각 지자체의 취등록세 관련 조례가 제정되면 실질적인 취등록세 인하폭은 훨씬 커질 전망이다.



이에 따라 이들 주택거래신고제 실시 지역에서는 세율 인하가 적용되는 내년 1월 이후부터 집을 사고 파는 게 유리하다.



분양권은 취등록세 과세표준이 분양가로 설정되기 때문에 주택거래 신고지역 여부에 상관없이 취등록세가 동일하게 부과된다. 현재 분양권 상태인 아파트 역시 세율 인하에 따른 거래세 인하효과가 나타날 전망. 분양권의 경우 입주 이후 등기 시 분양가가 취등록세의 과세표준이 되기 때문. 따라서 분양권도 내년 1월 이후 등기되는 물건을 매입하는 것이 취등록세를 절세하는데 도움이 될 전망이다.



통상 청약 또는 일반분양권 매입을 통해 입주하는 아파트는 입주시점과 거의 동시에 시공사에 의해 보존등기가 이루어진다. 그리고 이 때부터가 잔금납부와 함께 소유자가 이전등기를 할 수 있다. 만약 올 안에 입주를 하는 아파트라면 정부 정책을 꼼꼼히 살펴 잔금의 일부를 미납하면서 내년 취등록세 세율 인하를 기다려보는 것도 방법 중 하나이다. 다만 이전등기 개시 이후 3개월까지 잔금을 미납하는 경우 시공사가 계약 취소를 요구할 수가 있으며, 잔금이 미납되는 경우 약 15% 선의 연체료가 붙는 경우가 있어 역시 주의해야 한다.



부동산뱅크 취재팀
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >