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[8월 22일 부동산소식] 오산 세교, 투기세력이 ‘점령’

[부동산뱅크 2008/08/22 - 조회:7,517]

지난 21일 정부가 발표한 부동산대책 향방에 주요 언론사들의 관심이 집중되고 있다. 한겨레는 정부가 신도시로 지정한 오산 세교가 이미 1~2년 전부터 투기 수요가 들어와 있었다는 뉴스를 보도했다. 또 광역시의 1가구2주택자들이 ‘건설경기 보완을 위한 세제지원’으로 인해 큰 혜택을 보게 됐다는 소식을 전했다. 한편, 중앙일보는 정부가 발표한 재건축 규제 완화 내용을 주요지면에 실었다.  

[한겨레]

[1~2년내 지어진 ‘보상용 가건물’ 수두룩]

지난 21일 대한주택공사 오산 세교택지지구 개발사업단에는 관계기관 합동 투기단속반이 모였다. 정부가 새도시 계획 발표 후 나타날 수 있는 투기 심리를 사전에 차단하겠다는 의지인 것으로 판단된다. 

하지만 이를 비웃듯 오산시 가장동 ‘가장산업단지’ 남쪽 경계길 건너편(정부가 택지개발지구로 지정한 곳)에는 보상을 받기 위해 최근 1~2년 사이 지어놓은 컨테이너 가건물들이 한가득이다. 가건물에 들어선 중개업소 ‘ㅎ부동산’ 사장은 “2002년부터 최근까지 이곳 땅값이 4배 올랐다”며, “정부가 땅을 수용할 때 받을 수 있는 돈이 공시지가의 최대 170% 수준인데 매매호가는 이미 공시지가의 200% 수준이어서 거래가 어려운 지경”이라고 말했다.

3지구 옆 초평동 신동아아파트 내 중개업소 관계자는 “몇 달 전부터 찾아오지도 않고 전화로만 계약을 하는 사람들이 늘어나 24평 아파트가 1억 원에서 1억 3,000만~1억 4,000만 원으로 갑자기 급등했다”며 “연말부터 떠돌던 소문이 결국 현실화됐다”고 말했다.

하지만 전문가들은 세교신도시의 입지 경쟁력은 낮게 평가한다. 경부고속도로를 축으로 서울과 근접한 판교신도시, 광교신도시가 있는데다 세교신도시 북측으로 동탄1ㆍ2신도시까지 있기 때문이다. 한 민간연구소 관계자는 “세교는 경부축으로는 수도권에서 가장 먼 새도시여서 성공하기 어렵다”고 평가했다.

[집 1채만 임대해도 종부세 비과세 혜택]

정부가 발표한 8ㆍ21대책 중 ‘건설경기 보완을 위한 세제지원’정책은 지방의 세부담을 줄여 미분양을 줄이려는 방안이었다. 하지만 이 정책으로 인해 1가구2주택자에게만 혜택이 돌아가게 됐다. 

1가구2주택자일 경우 지방 광역시 내 ‘1억 원 이하’ 주택에 한해 양도세 비과세가 되던 현행 체제가 ‘3억 원 이하’ 주택으로 확대되었기 때문이다. 현재 지방 광역시 내 공동주택의 98%는 공시가격 3억 원을 넘지 않는다. 이로써 지방에 집을 보유한 1가구2주택자는 일반세율(9~36%)을 적용 받는 동시에 장기보유특별공제도 받을 수 있게 됐다.

이와 함께 비수도권 지역 내 취득가액 3억 원 이하 주택으로 임대사업을 하면 종합부동산세 합산 대상에서 제외될 수 있게 됐다. 그 동안 5가구 이상의 임대사업자에게만 적용하던 종부세 비과세 혜택이 한 가구를 임대하는 임대사업자에게도 적용된다. 임대 의무기간도 현 10년에서 7년으로 줄었다. 

[중앙일보]

[재건축 조합원, 입주권 언제든 팔 수 있다]

‘8ㆍ21대책’으로 재건축 규제가 완화됐다. 우선 재건축 안전진단 횟수가 현행 두 번에서 한 번으로 줄었다. 2006년 8월 안전진단이 강화된 이후 올 2월까지 서울 내 예비 안전진단을 신청한 21개 단지 중 60%는 이를 통과하지 못했다.

판정 기준도 개선된다. 현행은 구조안정성 50%, 시설 노후도 30%, 주거환경 10%, 기타 10%에 가중치를 두고 재건축 여부를 판단한다. 이에 따라 구조적으로 안전한 대치동 은마아파트는 배관에 녹이 슬어 녹물이 나와도 재건축이 불가하다는 판정이 나왔다. 국토해양부 관계자는 “안전과 관련된 가중치는 낮추고, 시설 노후 관련 가중치를 높이는 쪽으로 기준을 바꿀 방침”이라고 말했다.

또 후분양제도 폐지로 비용 부담도 줄어들 전망이다. 조합원들이 낸 돈으로 초기 공사를 해야 했던 후분양제도는 금융 부담이 큰데다가 일반 분양가가 높게 책정되는 폐단을 낳았다.

조합원이 가진 입주권도 거래가 자유로워졌다. 이에 따라 전매가 금지됐던 수도권 28개 단지 9,000가구와 1회로 제한됐던 57개 단지 3만 6,587가구가 혜택을 보게 됐다.

층수제한도 최고 15층에서 평균 18층으로 바뀜에 따라 다양한 단지 구성이 가능해졌고,  쾌적성도 높일 수 있게 됐다. 그러나 재건축 사업성을 좌우하는 용적률과 소형ㆍ임대주택 의무비율 완화는 대책에 포함돼 있지 않아 큰 시장 반응은 기대하기 어렵다는 분석된다.