지역선택
[부동산뱅크 2008/08/05 - 조회:7,126]
동대문 야구장과 축구장이 철거 작업이 한창이다. 세계디자인 패션 중심지 조성계획에 따라 공사가 진행되고 있기때문이다. 서울시의 패션디자인중심지의 추진목표를 보면 서울을 동북아 및 세계의 디자인, 패션 중심도시로 만들고 그중에서도 동대문 일대를 패션 클러스터를 구축한다는 것이다. 따라서 그동안 여러 경쟁여건 및 소비자들의 소비트렌드 변화와 유통구조 변수 등에 의해 어려움을 겪고 있던 동대문 일대 대형 도소매 쇼핑시장에 거는 기대치가 점차 높아지고 있는 것이 사실이다.
동대문 운동장 일대 상권은 멀게는 1905년 광장시장이 들어서면서 영향을 받아 재래시장형태로부터 출발하였으나 1980년대 이후 패션시장으로 자리잡기 시작하였으며 1998년 8월 밀리오레가 개점하면서 국내를 벗어난 아시아를 대표하는 패션산업의 메카로 부상하였다. 특히 동대문 시장은 전통재래상권부터 현대식 도매상권과 신흥 소매상권이 함께 어우러진 상권으로써 다양한 소비층이 함께 공존하는 지역이기도 하다.
그러나 밀리오레식 패션산업이 급성장하면서 동대문 운동장 일대는 대형 쇼핑몰 개발열풍을 몰고 오게되어 차별화 전략 없는 무분별한 상가 공급이 이루어졌고 공급과잉및 개발에 따른 점포의 잦은 이동등 어수선한 분위기 연출과 중국시장및 동남아에서 들여오는 저가의 저품질 상품등은 소비자들의 구매욕구를 감소시키고 있다. 또한 소비자들의 소비트렌드에 걸맞는 유통시스템 부재가 겹쳐 동대문상권에는 어두움이 드리워지고 있는 현실이다.
때맞춰 서울시에서 동대문 운동장을 공원화 하면서 패션 산업과 연계를 추진하는 개발 계획은 동대문 운동장 일대 상가시장에 소비자를 끌어모을 수 있는 호재로 작용할 수 있을 것이라는 나름대로의 계산이 작용하고 있다.
서울시의 구체적인 개발 계획을 보면
패션과 문화가 어우러진 복합 문화공간 조성을 목적으로 하며
1.동대문 디자인 패션상권 활성화를 위한 다양한 인프라 확충
사업내용 : 동대문 운동장 공원화 사업과 연계추진
서울 디자인 콤플렉스건립, 패션 디자인 랜드마크로 활용하며 주요시설로는 디자인 정보센터와 세미나실, 교육실,전시컨벤션홀 전문전시관,체험관이고 디자인샵과 기업입주시설 등이 있으며 2008년 7월말 착공,2010년 3월 완공 예정이다. 또한 중구 신당동 251-160번지외 3필지(한양공고옆)에 첨단 의류 기술 센터(2010년 완공예정)를 지하3층 지상10층으로 지어 봉제공장의 분업화 추세에 맞추어 협업이 가능하도록 연관업체 입주 시켜 첨단 생산시설 설치및 공동 오더 수주시스템등 특성화할 계획이다. 자하문 문화광장(폭 20m연장 435m)도 함께 조성된다, 흥인문로로 분리된 동서상권 연결 활성화및 지하철역, 지하보도와 연계된 지하 보행 네트워크를 구축하여 보행 환경 개선및 디자인 플라자와 연계하여 단순 지하상가가 아닌 전시 공연등이 가능한 품격있는 공간으로 만들어 지상과 지하의 보행 동선을 연계시켜 상권 활성화를 꾀하고 있다.
2.디자인, 패션산업 활성화 방안
시설 개선및 신축에 이어 산업 디자인 활성화지원도 이루어진다. 세계 디자인수도 2010 을 추진하여 전문 디자이너를 양성할 수 있는 서울 디자인 DB를 구축, 교육 강화 프로그램 가동하고 중소 패션 업체에 대한 마켓팅도 지원한다.
이렇듯 동대문 운동장 일대 상권은 서울시의 적극적인 지원책 및 개발 계획이 진행되고 있으며 지난 4월10일 야구장이 철거된데 이어 6월 30일까지 주 사업지인 동대문 운동장이 철거 완료 예정이다.철거가 완료되면 동대문 운동장 자리에는 전시 컨벤션 센터, 디자인 정보센터등 다복적 문화공간 및 시민기능을 갖춘 동대문디자인 플라자&파크가 들어서게 되며 2010년 3월 사업을 마무리 할 계획이다.
운동장이 철거되고 동대문 디자인 플라자가 완성되면 쾌적한 휴식 공간이 획기적으로 증가하게 되어 외부 유입인구는 급격하게 증가할 것으로 예측된다. 또한 주변 상가역시 매출상승 효과가 있을 것으로 보이며 서울 도심의 새로운 패러다임의 패션과 문화 공간으로 자리매김할 수 있을 것으로 매우 고무적이다.
그러나 그동안 과도하게 공급된 인근의 대형 쇼핑몰 시장은 그리 낙관적이지 못하다. 쇼핑몰 시장이 안고 있는 근본적인 문제점인 단순 판매기능이 개발계획과 배치될 수 있기 때문이다. 새롭게 지어진 시설물 위주로 소비자가 몰려들 가능성이 높게 예상된다. 이는 패션산업 지원책및 다양한 인프라를 갖춘 다목적 문화 공간으로 소비자들의 쏠림현상이 발생 할 수 있기 때문이다.
따라서 서울시의 동대문 운동장 일대 개발 여건이 주변 상가의 매출을 끌어 올릴것이라는 맹목적이고 막연한 기대치는 위험하다. 소비자는 다양한 복합 공간을 선호하는 경향이 있으므로 새로운 시설물에 대한 편중현상이 발생할 수 있다는 점을 유념하여야 한다.
결론적으로 서울시의 동대문 운동장 일대 개발은 크게는 동대문지역 일대에 새로운 활력을 불어넣을 수 있는 호재임에 틀림없지만 기존틀을 벗어나지 못하고 공급하는 상가 투자는 신중해야 한다.
<유영상 sg뱅크 상가경제연구소 소장>
