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[전문가칼럼] 은퇴 노부부의 부동산 설계

[부동산뱅크 2008/07/11 - 조회:6,143]

우리나라는 유난히 노후를 위한 대비책이 부족하다고 할 수 있다. 대부분이 자녀 교육이나 내집마련에 신경을 쓰다 아예 노후를 대비하지 못하는 것이 현실이다. 또한 정부의 노후대비안이라 할 수 있는 국민연금만 바라볼 수 없는 상황이다. 국민연금이 만족스러운 수준이 아니기 때문이다. 대부분의 사람들이 정년퇴직 후에 다시 취업을 하거나 창업을 계획하는 것은 바로 이런 현실을 반영한 것이라 할 수 있다.

작년 8월에 상담하신 분 가운데 동작구 40평형대에 거주하며 곧 정년퇴임을 목전에 둔 분이 있었다. 40평형인 아파트의 가격이 7억 원을 넘게 호가하고 있지만 정년퇴임을 하고 나면 이런 큰 집에서 거주하기보다는 환경이 쾌적한 지역 내 20평형대로 이주할 계획을 가지고 있었다. 고객의 배우자 역시 같은 생각으로 큰 집은 청소하기도 부담되는 데다 나이 들어 큰 집이 무슨 필요가 있냐는 것이 주된 이유였다. 이런 상담자라면 부동산 설계 시 어떤 선택을 하는 게 좋을까?

첫째로 동작구 40평형대 주택에 전세를 놓아 전세보증금으로 거주하고픈 지역의 20평형대를 매입하는 것이다. 이럴 경우 2주택으로 계속 끌고 갈지 아니면 소형주택을 매입한 지 1년 이내에 매도할 지 결정해야 한다. 물론 1가구2주택이 돼 차후에 매도할 때 50% 중과된 양도세율이 적용돼 실익이 크게 줄어들기 때문에 일시적 1가구2주택(새 아파트를 취득한 날로부터 1년 이내에 비과세요건을 충족한 기존주택을 매도하면 기존주택의 양도소득세가 비과세되는 것)을 이용해 소형주택을 매입한 지 1년 이내에 이미 비과세 요건을 충족한 동작구 40평형대 아파트를 매도하는 것이 이득이라 할 수 있다.

둘째로 현 주택에 전세를 놓아 전세보증금으로 거주하고픈 지역의 20평형대 전세로 거주하는 것이다. 이는 이미 비과세요건을 충족시킨 현 주택을 지금 매도하기보다는 매도시기를 조율해 시기가 좋을 때 매도하겠다는 것이다. 그도 그럴 것이 해당 단지가 로열층으로 전망이 좋고 인근으로 뉴타운이 진행돼 주위환경이 개선되는데다 인근에 새 아파트들이 속속 들어서고 9호선도 개통될 예정이어서 1가구1주택으로 끌고 가봄직 하기 때문이다.

셋째, 현 주택을 매도하고 매도한 금액으로 거주하고픈 지역의 소형주택을 매입한 뒤, 나머지 자금으로 펀드, 상가 등 수익형 상품에 투자한다. 은퇴를 앞두고 있어 실제 매월 생활비 마련이 시급하다. 상가를 사놓는다면 추후에 임대를 놓아 임대수익을 얻을 수 있고 은퇴 후 자신이 입점해 창업하는 것도 고려해 볼 수 있는 것이다. 주식에 투자하는 것도 고려해볼 수 있으나 은퇴자금을 리스크가 큰 상품에 투자하는 것은 바람직하지 않다. 이 때문에 직접 투자보다는 간접투자상품에 눈을 돌리는 게 낫다. 아울러 시세차익과 임대수익이란 두 마리토끼를 잡을 수 있는 주택임대사업을 눈여겨볼 만 하다. 주택임대사업의 경우 기준시가 3억 원 이하인 주택 5가구 이상을 10년 이상 장기임대하면 종부세와 양도세 중과세율이 적용되지 않기 때문이다. 즉 5채의 기준시가 총액이 기준시가 6억 원을 넘어도 종부세 대상에서도 제외되고, 또 매도할 때 다주택자라면 60%의 중과세율이 통상 적용되지만 이런 중과세율에서도 제외되는 이점이 있다. 다만 주택 5채 모두 동일 시․군에 있어야 하고, 전용 25.7평 이하의 주택이어야 한다.

넷째로 현 주택을 지금 매도한 뒤 살고 싶은 지역 내 마음에 드는 20평형대에 전세로 거주하면서 나머지 금액은 투자목적으로 다른 주택을 전세끼고 대출받아 매입하는 것이다. 이때 소형평형 아파트를 매입하지 않고 전세로 거주하는 이유는 매입하는 부동산으로 인해 1가구2주택이 되면 차후에 매입한 주택을 매도할 때 50% 중과된 양도세율이 적용돼 실익이 크게 줄어들기 때문이다. 즉 1가구1주택으로 비과세요건을 채워 투자수익을 극대화하기 위함이다. 살고 싶은 주택은 갑갑한 서울보다는 공원이나 호수 등 환경이 쾌적한 지역으로 전세가격이 1억 5천만 원이면 충분하고 나머지 5억 5천만 원으로 재테크를 계획하는 것이다. 투자를 한다면 금액대가 크기 때문에 전세를 끼고 매입하게 되면 입지가 좋고 투자가치가 높은 지역을 택할 수 있겠고 무엇보다 향후 가치가 증대될 수 있는 개발호재가 있는 지역 내 블루칩 단지나 아직 저평가된 지역에 장기투자 할 수도 있을 것이다. 게다가 일정 금액 이상의 자금을 장기적인 측면에서 토지에 묶어두거나 금융상품에 투자할 수도 있을 것이다. 이 안은 나머지 자금을 활용해 최대한의 수익을 이끌어내는 것이다.

다섯째, 현 주택에 전세를 놓은 뒤 전세보증금으로 조그마한 주택에 전세로 거주하면서 투자측면에서 매입할 주택을 전세끼고 대출받아 매입한 뒤, 매입한 날로부터 1년 이내로 매도시기를 조율해 동작구 40평형대 아파트를 매도한다. 즉 현 주택과 투자측면에서 괜찮은 주택을 함께 끌고 가면서 새로운 주택의 취득일로부터 1년 이내로 상황을 봐가며 현 주택을 매도하는 것이다. 이때 전세낀 주택을 매도하기 어렵다고 생각하는 경우가 있다. 과거에는 전세가 들어가 있는 주택은 매도하기 쉽지 않았지만 현재는 전세낀 주택을 찾는 이들이 많이 있는 만큼 매도 하기에는 무리가 없다고 본다. 목돈이 많지 않은 이들은 전세낀 주택을 일단 매입한 뒤 여유자금이 어느 정도 모인 후에 해당주택에 들어오거나 전세낀 상태에서 대출을 최대한 받아 투자측면에서 매입하는 경우가 크게 늘었기 때문이다. 결과적으로 여러 방안을 놓고 자신이 처한 상황과 부동산 시장 상황을 고려하여 자신에게 적합한 재테크 전략을 계획하는 것이 좋다.

여섯째, 해당주택을 보유하면서 분양권이나 입주권을 함께 끌고 가는 것이다. 해당주택을 보유하면서 분양권이나 입주권을 함께 끌고 가는 것도 고려해볼 만하다. 함께 끌고 갈 경우 분양권이라면 입주시점 취득일로부터 1년 이내로만 해당주택을 매도하면 비과세혜택을 받을 수 있고 입주권이라면 매입한 날로부터 1년 이내로만 해당주택을 매도하거나 아니면 완공시점 1년 전후로 비과세요건을 충족한 기존주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 물론 완공시점 이후로 세대원 전원이 1년 이상 거주해야겠지만 말이다. 이런 경우 두 곳 모두의 가격상승을 바랄 수 있으니 세금 측면을 고려한 더블 투자라 할 수 있다.

이와 같이 자신의 상황에 따라 취할 수 있는 안은 여러 가지가 될 수 있다. 각 안을 비교해봤을 때 현재로서는 어느 안이 투자측면에서 가장 낫다고 말할 수는 없겠다. 어떤 방식으로 어떤 부동산을 취득하느냐에 따라 결과가 달라질 수밖에 없기 때문이다.

Part-2

그렇다면 실제 이 분들이 어떻게 설계했는지에 대해 알아보자.

이 분들의 경우 40평형대 아파트의 가격이 7억원을 넘게 호가하고 있지만 퇴직을 한 탓에 매월 들어오는 수입은 고작 실업연금 100여만원에 불과하다.

이에 필자는 노후연금처럼 매달 돈이 들어오는 상품으로 주택을 매입해 월세를 받아 임대수익을 올릴 수 있는 괜찮은 물건을 애써 찾아주었다. 해당 물건은 수도권 A지역에 위치한 다가구주택으로 임대수익이 연 9.2%로 비교적 괜찮은 수준이었다. 물건 가격은 4억7천만원이며 매월 들어오는 임대수익은 360만원이었다.

필자의 경우 임대수익을 위해 다가구주택을 매입하라고는 조언하지 않는다. 해당 건물의 가치가 시간이 지날수록 감가상각 돼 가치가 떨어져 나중에는 애물단지가 되기 십상이기 때문이다. 하지만 해당 물건의 경우 임대수요가 풍부한 것은 차지하더라도 건물에 따른 부속토지가 170평이 되는데 시간이 갈수록 지가상승이 예상된다는 데 높은 평가를 받은 것이다. 즉 임대수요가 풍부한 만큼 임대수익도 걱정하지 않을 만큼 들어오는데다 임대수익을 올리면서 몇 년 후에는 지가로 인한 시세차익도 누릴 수 있어 일석이조인 셈이다.

이에 상담자가 매입을 적극적으로 고려하던 가운데 첫 번째 난관에 봉착하게 되었다. 그것은 해당 주택을 매도하고 매도한 금액으로 해당 주택을 매입하면 되는데 부동산 경기가 좋지 않아 매도가 쉽지 않다는 것이다. 매물로 내놓은 지 1년이 다되어 가는데 아직 팔리지 않고 있었던 것이다. 매입할 물건은 다시 나오기 어려워 매입은 해야겠는데 돈이 없어 일단은 기존주택을 담보로 대출을 받아야 하는 상황이었다. 하지만 문제는 기존 주택의 매매가격이 6억이 넘어가는 고가주택인 탓에 LTV에다 소유자의 DTI까지 적용하게 되면 대출가능금액이 크지 않다는 점이었다. 게다가 현재 소득이 없다는 점도 대출을 어렵게 만드는 요인으로 작용하였다.

결국 1금융권에서 대출을 받지 못하고 2금융권에서 연 8%의 금리로 대출을 받고 나머지 금액은 지인들에게 잠시 빌려 매입할 자금을 충당할 수 있었다. 단순하게 보면 연 8%의 이자를 지출하더라도 연 9%의 수입이 들어오기 때문에 손해가 아닌데다 기존 주택이 매도 되는대로 대출금을 모두 상환하면 된다는 계산이었다.

자금 마련 계획이 마무리돼 한숨을 돌릴 수 있었지만 아직 ‘토지거래허가‘라는 또다른 난관이 남아있었다. 현행 토지거래허가업무 처리지침에는 토지거래허가구역 안에서 외지인이 집을 살때 대지 부분에 대해서는 별도로 거래허가를 받도록 규정돼 있기 때문이다. 이때 해당건물이 속하는 관리지역의 경우 주택 부속토지가 75.6평을 초과하면 거래허가를 받아야 소유권 이전이 가능하다.

이에 상담자는 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하여 다른 주택과 함께 임대사업을 시작했고 아직까지도 집이 안 팔려 고생하고는 있지만 매달 360만원의 수입이 들어오는데다  일대 개발호재가 크게 부각돼 매입한 임대주택이 올들어 15% 이상 가격이 상승해 입가에 미소가 떠나질 않고 있다.

이와 같이 고가의 부동자산을 소유하고 있지만 은퇴로 인해 수익형 부동산으로 자산을 재설계하려는 분들이 늘어나고 있다. 은퇴 이후의 매달 들어가는 생활비 마련이 시급하기 때문이다.

뚜렷한 노후대책이 없는 현실속에서 향후 안정적이며 풍요로운 노후를 대비하고 싶은 분들이라면 젋었을 때부터 미리 노후준비를 계획하는 게 좋다. 여윳돈을 틈틈히 모우면서 목돈이 만들어질 때까지 정보수집을 병행하고 무엇보다 투자기간이나 금액에 따라 수익을 낼 수 있는 상품을 골라내는 것이 나중에 짐을 덜어버리는 일일 것이다.

조변석개(朝變夕改)처럼 변해가는 시장 앞에서, 현 시점은 자신이 처한 입장에 따라 여러 측면을 고려해 자신에게 맞는 장기적인 재테크가 필요한 시기인 것이다.

[김정용 투모컨설팅 투자자문본부장]