건축물 분양제도 개선방안과 전망
[부동산뱅크 2004/11/05 - 조회:19,370]
2003년 9월23일 공청회를 거쳐 금년 상반기에 실시할 예정이었던 “선 시공 후 분양” 성격의 법률안이 16대 국회에서 처리되지 못해 시행 시기가 불투명해졌으나 17대 국회에서 법률안이 통과되어 10월 23일 공포 되었다. 6개월 경과 시한이 지난 2004년 4월 24일부터 이법이 시행 됨에 따라 해당 부동산 시장 및 상가 시장에도 상당한 파장이 일 것으로 판단된다.
선 시공 후 분양 제도가 검토되고 정부차원에서 개입을 하게 된 동기는 무자격자들의 한탕주의식 사업 방식이 큰 요인이라고 볼 수 있으며 상대적으로 분양요건이 자유로운 상가시장에서의 무분별한 개발 및 다수의 피해자들이 양산된 결과라고 할 수 있다. 특히 2003년 6월에 발생했던 대형 분양 사고 “굿모닝 씨티” 사건은 인허가도 받지 않고 아무런 규제 없이 임의 분양을 하여 약 3,300여명의 대량의 피해자를 양산했다. 이 사건은 상가 분양 시장의 질서가 어지럽다는 것을 잘 보여주고 있는 대표적인 사례다.
공동주택의 경우 20세대 이상이면 주택건설 공제조합의 건설 및 분양사고에 대한 보증이 있어 안전성이 확보되어 있지만 상가는 법적인 보호 장치 및 규제가 없어 무자격 개발 업자들의 돈벌이에 이용되고 있는 것이다. 즉 선 분양을 통한 자금조달과 분양 사업을 동시에 진행해 나갈 수 있다는 얘기다. 그렇지만 개발 업자들과는 달리 투자자나 실수요자들은 위험에 노출되어 사고가 항상 예견되어 있었다고 봐야 할 것이다.
정부차원에서 안전망을 갖추고 관심을 가지는 것은 반가운 일이다. 불안요인을 줄여 건물을 이상 없이 공급을 할 수 있다면 투자자들이나 실제로 장사를 할 실수요자들은 대단히 환영할 일이며 분양시장에 활력을 불어 넣을 수 있을 것이다. 그동안 지속적인 저금리에 따라 고정적인 월세가 발생되는 상가시장에 관심을 가지고 있는 투자자들이 한결 여유롭게 접근하게 될 것으로 보인다.
건축물 분양제도 개선 방안의 내용은 초기 발의한 내용과 크게 다르지 않지만 적용 면적 부분에서 차이를 보일 수 있을 것으로 보인다. 적용대상에 따라 상가 시장의 판도에 변수가 있기 때문이다. 우선 법안의 기본 골자를 살펴보면
1. 토지매입과 건축허가를 마친 후 공개분양 실시
2. 분양 신고 전까지 대지 소유권 확보
3. 분양 광고문에도 건축허가 날짜와 토지소유권 확보여부 표시
4. 계약시에는 반드시 대지위치와 준공 예정일 ,분양 면적, 분양 대금 납부 방법 등을 명시
5. 연면적 3000㎡(907.5평) 이상 오피스텔, 상가, 쇼핑몰, 펜션 등은 골조공사 3/2 이상 진행후 분양(전체공정의 30%)
6. 분양 회사가 신탁회사와 토지, 자금 관리신탁 계약을 맺거나 보증 보험회사에서 보증금(공사금액의 1~3%) 납입시 착공신고와 동시에 분양 가능
등의 내용으로 구성돼 있다. 여기에 ‘면적 부분에 대한 강화’가 예상된다.
현 907.5평에서 약 300~500평 수준까지 범위를 확대 하고자 하는 의견이 나오고 있기 때문이다. 면적에 대한 내용이 확대되면 현 분양 시장의 상가 형태를 보면 거의 모든 상가나 건축물이 해당 된다고 볼 수 있다. 물론 펜션 등 타 부동산의 경우 500평대 미만의 건축물이 상당수 존재하겠지만 개인 건물이 아닌 분양 상가는 대부분이 연면적 1,000평 이상 단위의 상가로 이루어지고 있다는 점이다.
법안이 시행이 되면 그동안 문제시 되어 왔던 무자격 사업자들의 퇴출과 피해자를 대폭 줄여나가고 분양 시장의 환경에는 여러모로 긍정적 요소가 될 것으로 보인다.
그러나 상가는 여러 가지의 특성을 가지고 있는 부동산으로, 수요와 공급이 적절히 이루어져야 상가로써의 가치를 가지게 된다는 점을 간과해서는 안된다. 즉 지역적인 특성과 상가가 공급되는 곳의 상권이나 상가의 필요개수를 예측해야 가격 폭등이나 폭락 등 또 다른 문제점을 예방할 수 있다. 아무리 좋은 상권이라도 가격이 현실적이지 못하면 투자자나 임차인의 부담으로 작용해 상권형성에 용이하지 못한 걸림돌이 될 수도 있기 때문이다.
상가의 특성 중 중요한 내용은 여타 부동산과는 달리 활성화가 되지 않으면 무용지물이라는 것이다. 현재 공급되고 있는 대표적인 상가는 아파트 단지에 딸려 있는 단지 내 상가와, 주로 택지개발 지구에 공급되는 근린 상가, 도심권에 많이 분양되는 쇼핑몰, 위로는 아파트나 오피스가 들어서는 주상복합 상가들이 있다. 각 상가별로 상권형성과정이나 활성도가 모두 다르다고 볼 수 있는데 근린 상가의 경우 택지개발 지구 특성상 동시 다발적으로 들어서야 상권 활성화가 용이하고 이용 주민의 불편이 적다.
법안이 시행이 되면 자격 요건이 강화되므로 당연히 공급량은 일시적으로 줄어들 수 있을 것으로 예상된다. 단지내 상가의 경우 거의 입주직전에 분양을 함으로 별 영향은 없을 것으로 보이나 근린 상가나 쇼 핑몰 시장은 공급물량이 상당수 감소 될 것으로 판단된다.
반면 법안 시행이 결정되면 현재 상가 사업을 계획 중인 회사나 상업용지보유 개인들이 금년도 하반기에 무더기로 분양에 나설 수도 있어 공급량이 대폭 증가할 수 있을 것으로 보인다. 정부의 부동산 시장의 개입은 여러모로 상당한 영향을 미치게 되어 있는 만큼 상가에 관심을 가지고 있는 투자자나 실수요자들은 나름대로 충분한 계산을 해야 할 시기라고 할 수 있겠다.
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