지역선택
[부동산뱅크 2008/05/30 - 조회:4,397]
외국 같은 경우에는 다양한 모습의 상가가 존재하고 있다. 특히, 유럽의 경우에는 그들만의 역사가 투영된 문화와 정서에 맞는 독특하고 특화된 상가의 형태가 존재한다. 로마나 파리에 가면 노천카페를 어디서든 볼 수 있듯이 상가는 지역적, 정서적 특성에 맞게 그 형태를 달리하며 발전해 오고 있다. 우리나라 상가형태도 지속적으로 차별화되고 특화된 형태로 발전하고 있다.
상가의 형태가 특화되면서 발전하고 있는데 최근에 두각을 나타내며 관심이 집중된 상가형태로는 “스트리트형 상가”와 “테라스형 상가”가 대표적이다. 스트리트(Street)형 상가는 고객이 이동하는 동선의 거리를 중심으로 양쪽으로 늘어선 형태의 모양을 하고 있는 상가를 의미한다. 기존의 도로변에 붙어서 단면만을 보여주었던 상가의 형태에서 벗어나 고객이 거리를 걸으며 쇼핑하기 편리한 형태이다.
국내에서 스트리트형상가의 대표적인 건물은 일산의 라페스타를 들 수 있다.
건물 6개 동이 길이 300m 거리에 양쪽으로 상가가 즐비하게 늘어선 형태로 구성되어 소비자의 쇼핑을 편리게 하고 있어 큰 호응을 얻었다. 동탄택지개발지구내에서도 이러한 형태를 취한 상가를 볼 수 있고, 판교 택지개발지구 및 은평뉴타운에서도 이런 형태의 상가를 계획하고 있다.
스트리트형상가는., 로데오상가에 많이 사용하는 형태로서, 70년에 유행하였다. 세월이 지나면서 돔형식 등 형태를 달리해서 조금씩 더 특화해서 변형하고 발전해 온 것이다.
스트리트형 상가와 그 본질을 달리하지만 재미있는 형태가 있어 소개하고 싶은 것은 쌈지길이 그것이다. 스트리트형 상가의 변형된 형태로 이해할 수 있는 쌈지길은 보행도로가 사선형태로 1층에서 2층, 3층으로 이어져 있어 걷다보면 자연스럽게 지상층으로 이동하는 형태를 취하고 있다.
물론, 한쪽으로만 상가가 형성되어 있는 것이 일반적인 스트리트형 상가와 확연한 구별을 두고 있다. 이렇게 특화된 상가의 형태는 고객의 시선을 사로잡고 마음을 사로잡는다. 지역적으로 특화하고 상가의 모습도 창의적으로 계승, 발전되어야 한다.
스트리트형 상가와 함께 주목받는 형태로 테라스(Terrace)형 상가가 있다. 테라스형 상가는 영업활동을 극대화하기 위하여 상가 전면부의 테라스를 효과적으로 이용한 상가를 의미한다. 실내공간이외에 서비스공간으로 제공되고 있는 3~5m 공간을 테라스로 조성해서 실외공간까지 영업활동의 연장선상으로 활용한 것으로 자연적인 풍경을 감상할 수 있도록 한 것이다. 유럽의 노천카페 형식으로 대표되는 테라스형 상가는 우리주위에서 보편적인 상가 형식으로 자리잡아가고 있다.
분당 정자동 카페골목에 가면 테라스형 카페가 연이어 자리잡고 있다. 상가활성화를 위해 초기부터 전체 거리 상가를 특화하는 전략을 구사하여 각양각색의 모습카페를 볼 수 있다. 최근 개발된 동탄택지개발지구내 및 송도 신도시 일부 상가에서도 테라스형 상가 모습을 볼 수 있으며, 계속 확대될 양상을 보이고 있다.
이상에서 본 것처럼 스트리트형 상가, 테리스형 상가처럼 형태만 특화한다고 모두 인기를 얻고 성공할 수 있는 것은 아니다.
세상 모든 이치가 양(陽)이 있으면 음(陰)이 있듯이 장점이 있으면 단점이 있기 마련이다. 따라서, 특화된 상가에 투자할 때에도 단점을 볼 수 있는 힘을 갖어야한다.
스트리트형 상가에는 전면상가인가 아니면 후면상가 인가에 따라서 명함이 엇갈린다. 스트리트형 상가는 보행자도로 양옆의 전면부 상가는 노출빈도에 따른 시계성이 좋기 때문에 매우 높은 비중을 갖고 있지만, 후면부 상가는 상대적으로 시계성 및 접근성에서 매우 낮은 가치를 갖기 때문에 투자 및 영업시에 주의 해야 한다. 양재동에 있는 스트리트형상가에서 보는 것처럼 모두 성공한 것은 아니며, 상권과 형태에 따라 결과치는 상이하게 달라짐을 알아야한다.
또한, 테라스형상가를 볼때는 신축건물 분양일 경우에는 테라스 공간이 분양가 포함인지 여부를 확인해야 하고, 일반 상가일 경우에는 주변 상가중에 테라스형상가의 비율을 조사해서 반영해야한다.
단순히 상가의 형태가 특화된다고 해서 성공하는 보장하는 것이 아님을 명심해야 한다. 소리없이 나타났다가 소리없이 잊혀져 가는 상가 형태도 많다.
복층형 상가는 동일한 점포내에서 복층구조를 만들어 점포면적을 넓히는 효과를 볼 수 있다고 많이 선호하는 구조이었으나 크게 빛을 보지 못했다.
불법이라는 법률적인 문제도 있지만, 고객들이 복층형구조는 답답하고 계단 올라가는 것이 불편하다고 생각하는 등 구조 자체를 선호하지 않기 때문이다.
이와는 반대로 상가의 소외된 공간을 활용하여 큰 호응을 받은 경우도 있다.
일반적이지는 않지만 접근성이 취약해 기피하는 상가공간을 꾸며 여름철에 밤하늘을 보면서 음식을 먹을 수 있는 공간으로 활용해 폭발적인 인기를 얻는 경우도 있다.
이것은 상가의 형태를 바꾼 것이 것이다. 주어진 환경을 잘 이용했을 뿐이다.
상가의 형태를 바꾸는 것, 주워진 환경을 변화시키는 것 등 이 모든 것이 창의성을 갖고 바라보는 시각이 있어야 가능하다. 이러한 상가에 투자를 해서 성공할지를 결정하는 요소 또한 창의성이며, 이것이 미래의 부(富)를 결정할 가장 중요한 요소중의 하나이다. 기존의 상가형태가 공급자 위주의 획일적인 모습이었다면, 이제는 수요자인 고객의 입장을 고려한 형태로 바뀌어야 한다 .
<기업은행 조현수 차장>
