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[부동산뱅크 2008/05/09 - 조회:14,067]
총선 이후 과반 의석을 차지한 여당의 부동산 정책에 비상이 걸렸다. 미국과의 소고기 협상에 따른 광우병 파동이 여당의 지지율을 30%대로 떨어뜨리고 있다.
더 나아가 실용정부가 들어서서 부동산 정책에 관한 기준도 펴지 못한 상태에서 참여정부의 각종 세금 및 금융 규제 그리고 정책에 의해 안정세를 보였던 부동산 시장이 노원구를 중심으로 상승한 아파트 가격은 이제는 그 파급효과가 무서울 정도로 가파르게 번지고 있다.
과거 부동산 시장의 상승장을 이끌러 오고 있던 3대 블루칩지역, 즉 강남 재건축, 신도시, 중대형 고급아파트가 눈에 띄게 약세로 이어지고, 전혀 오르지 않을 것 같았던 지역, 즉, 노원구를 중심으로 중랑구, 서대문구, 성북구, 강북구등이 각광을 받고 있고, 가격 상승 또한 염려 수준을 넘어서고 있기 때문이다.
이런 분위기는 그동안 소외지역으로 평가 받았던 의정부, 동두천, 양주지역 및 남양주 지역은 물론 남부지역인 시흥과 광명시까지 번져 나가고 있다. 따라서 이러한 지역을 중심으로 소위 신버블세븐 지역이라고 부르는 지역이 탄생되고 있다.
강북쪽만이 아니다. 그동안 저평가 지역으로 인식되어 온 시흥이나 광명, 인천 계양구나 연수지역 그리고 일산이나 화정지구등도 오르지 않았다는 인식과 함께 동일한 현상을 반복되면서 수도권 외곽을 중심으로 가격 급등 현상이 일어나고 있는 것이다. 그런데 주용한 것은 이러한 아파트 대부분이 소형평형 및 3억원이하 아파트라는 사실이다.
오히려 동일 기간 동안 강남 중심의 아파트 가격은 재건축 기대심리 약화와 정책부재로 인한 공백으로 약세가격은 지속되었다. 또한 재건축 규제완화가 쉽게 되기 어렵다는 낙담론에 약세를 면치 못하고 있는 사이 신버블세븐지역이라고 이야기하는 강북의 가파른 부동산 가격 상승은 꺽이기 힘든 분위기로 변하고 있다.
그렇다면 그동안 저평가 인식 속에 가격 상승을 주도했던 강북 부동산이 정부의 정책 부재속에서도 계속 가파르게 오르는 이유는 무엇일까?
이번 강북부동산 가격 상승의 요인을 보면 재개발 및 뉴타운 그리고 재건축등의 개발호재와 대출규제 적용 예외지역으로서 금융제제를 받지 않는다는 요소가 강북 부동산 가격을 요동치게 하고 있는 것이다.
더 나아가, 2002년부터 시작된 뉴타운이 참여정부의 부동산 가격 억제 정책에 막혀 각광을 받지 못하다가 실용정부의 신도시 개발 억제 및 도심 재개발 사업의 중점이라는 정책이 호재로 작용하기 시작한 것이다.
그동안 참여정부기간동안 뉴타운은 큰 호재로 작용하지 못했다. 더욱 뉴타운이라는 호재도 상대적으로 신도시 건설에 묻혀 기존 부동산 가격에 영향을 주지 못했다. 그러나 참여정부기간동안 쌓여 왔던 강북 저평가 에너지가 서서히 소형평형과ㅣ 3억원이하로 가격이 낮은 지역부터 상승하기 시작하더니 부동산 정책의 잘잘못을 따지기도 전에 가격 상승의 길로 접어든 것이다.
그렇다면 이러한 현상은 언제까지 이어질 것인가?
결론부터 이야기 하면 아마 이러한 강북 부동산 상승기류는 올해까지 계속 지속될 것으로 보인다.
왜냐하면 이러한 가격 상승의 요인이 정부의 부동산 안정관련 대책이나 강남 재건축 규제완화 및 대출 규제완화, 그리고 고가주택 기준 상향이 이루어진다면 가격은 상당부분 안정세로 돌아설 것으로 보이나 그렇지 않을 경우 강북부동산 강세는 내년에도 계속 될 것으로 보인다.
과거를 돌이켜 보면, 정부 정책 중에 가장 민감하게 반응하는 것이 부동산 시장이다. 그럼에도 불구하고 과거 우리나라 부동산 정책은 뒷북치는데 급급했던 게 사실이다. 부동산 가격 상승이 이루어지면 거기에 맞는 부동산 뒷북정책으로 인하여 그 피해는 고스란히 서민들에게 돌아오곤 하였다. 따라서 강북 부동산 강세는 부동산 규제책이나 대출규제 완화가 되지 않는 이상 계속 이어질 것이다.
그렇다면 강북부동산이 계속 가격 상승을 받은 이유는 무엇일까?
첫째, 재개발 및 뉴타운 개발호재다.
개발호재는 이미 2003년부터 당시 서울시장 이었던 이명박 시장께서 시작한 재개발 뉴타운 정책으로 올라간다.
그동안 참여정부시절에는 뉴타운이 큰 호재이었지만 신도시 건설 기류에 눌려 뉴타운이 큰 관심을 갖지 못했다. 그러나 실용정부 들어와서 각종 규제와 재개발 호재가 동시에 혜택을 입은 곳이 강북 부동산이 된 것이다.
이것은 그동안 강남중심의 가격 상승이 상대적으로 개발호재가 있음에도 불구하고 가격이 오르지 않았던 지역이 이제야 가격 한계 극복 기간이 도래하여 가격 상승으로 나타난 것으로 볼 수 있다. 그 중심에 재개발 뉴타운이라는 호재가 작용하였던 것이다.
강북의 뉴타운·재개발 사업은 낡고 오래된 주거지역을 한 단계 올리는 차원에서 시작된 사업이다. 처음 시범단지로 들어선 길음 뉴타운 경우 가격 상승이 미미한 것이 사실이었다.
그러나 상대적 가격 상승이 없었던 강북지역이 대선과 총선을 지나도 강남부동산의 규제완화가 지연되고 규제완화보다는 관망쪽으로 흐르자 그동안 소외된 강북의 아파트 공급부족 등으로 인해 가격 상승의 고삐가 풀렸고, 그동안 강남규제완화를 기다렸던 강남의 투자자들이 강북지역에 눈을 돌렸기 때문이다.
다시말하면 과거 강남의 재건축 사업의 가격 상승 순환구조 형태가 강북 재개발 사업의 인근지역 부동산 가격을 상승시켰다는 말이다.
둘째, 금융 대출규제 예외 지역이다.
강북지역의 부동산 가격이 급등하는 이유 중 하나는 세금과 대출에서 비교적 자유롭기 때문이다.
현재 투기지역 내 6억 초과 아파트에는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보비율(LTV)이 적용되고 종합부동산세나 양도세 등의 비중도 크다. 그러나 세금 부담이 적은 소형 위주의 매물이 많은 강북지역은 규제가 덜해 반사 이익으로 그만큼 수요를 증가시키고 있다.
정부의 자금 압박으로 대출 규제가 풀리지 않고 있어 자금 마련이 여의치 않자 실수요자들은 대출도 쉽고 자금 감당하기 쉬운 3억원이하 소형 저가 아파트에 관심을 가지고 적극 나섰기 때문이다. 소형 투자자들은 대형아파트로 갈아타기가 어렵고 상대적으로 적은 자본의 투자가 가능하고 세금 부담이 낮은 강북지역의 중소형아파트로 그 수요가 집중되는 것이다.
이러한 현상을 금융대출규제가 완화되지 않는 이상 지속될 것이고 지역적으로는 강북부동산 뿐아니라 그 주변까지 확대 될 가능성이 매우 높다.
셋째, 외곽순환도로의 완전 개통에 따른 교통 호재다.
부동산에서 개발호재는 가격상승에 상당한 영향을 준다. 특히 소외된 지역일수록 개발호재는 상당한 영향력을 끼치게 되는 것이다.
강북지역을 통과하는 경전철 착공과 더불어 서울,경기 북부지역을 동서로 연결하는 외곽순환도로의 2007년 말 완전 개통은 강북지역 부동산 가격 상승의 밑거름이 되고 있다.
그동안 강북지역 최대 취약점으로 꼽히던 교통문제가 개선되자 투자자들의 관심이 집중되는 것이다. 외곽순환도로의 완정 개통으로 강북지역은 수도권 각지로의 접근성이 매우 높아졌고 강남과 경부축과의 거리도 한층 가까워 졌다. 개통의 후광효과를 톡톡히 누리고 있다.
아직 개발 호재들이 미처 현실화가 되지 않은 상황에서 이처럼 부동산 가격 이 큰 상승세를 보이는 것은, 주민들의 개발 후에 대한 추가 상승 기대감까지 더해지고, 외곽순환도로의 개통은 서울 및 수도권의 지역 간 도로연결은 물론 균형발전에 크게 기여될 것으로 전망되기 때문이다.
넷째, 강북지역이 상대적으로 아파트 저평가 지역으로 인식되었다.
2000년 이후 부동산 가격이 급등한 강남권이 세금과 각종 규제등으로 인해 숨 고르기를 하는 동안 강북의 부동산은 저평가되어 왔다는 인식이 확산되었다.
서울시 평균 가격에도 미치는 못한 강북지역 부동산 주민들은 호가를 높이거나 매물을 회수하면서 가격 조정과 집값 편차 줄이기에 나섰고, 결과적으로 뉴타운·재개발 사업에 따른 이주 수요는 급증하는 반면, 공급이 터무니없이 부족해 거래 실종과 함께 주택 가격이 상승하는 방향으로 이어진 것이다.
특히 강북지역은 개발 계획에 따라 각종 정비사업 완성으로 도시 인프라가 확충되고 교통이 편리해지며 생활편의 시설과 접근성이 높아진데다 가격까지 저렴해 신혼부부나 자금이 부족한 실수요자들을 중심으로 재평가 되기 시작한 것이다.
다섯째, 학군이주 수요의 지속
최근 몇 년 사이 강북의 대치동이라 불릴 정도로 학원가가 급성장한 노원구는 학군 프리미엄까지 겹치면서 대치동과 목동이 그러했듯이 해당 지역의 가격 상승을 주도하고 있다.
특히 노원구 중계동의 은행사거리 학원가 주변은 기본 수요가 탄탄한데다 생활 만족도도 높아 학군 수요가 꾸준하다.
또한 실용정부의 영어교육 강화가 발표됨에 따라 강북권에서 유일하게 명문학교와 학원이 집중된 중계동으로 자녀 교육을 위한 학부모들의 수요가 집중되는 현상이 발생하여 이를 받아 들일만한 아파트 공급이 없었다.
따라서 노원구는 강북 집값 급등의 진원지로 꼽히고 있으며 그 여파가 인근의 상계동과 도봉구, 강북구를 넘어 경기도 북구지역인 의정부, 동두천, 남양주까지 이어지고 있다.
여섯째, 시중 유동자금이 규제가 적고 호재가 많은 강북 부동산 시장을 겨냥했다.
강남권 중대형아파트에 비해 강북 부동산은 상대적으로 대출규제와 세금에서 자유롭고 뉴타운 개발, 교통 개선 등의 호재가 풍부하여 중.소형아파트 실수요자 및 소액투자자, 외지 투자자 등 550조가 넘는 유동자금이 관심을 끌고 있는 것이다.
강북지역은 2016년 완공예정인 경전철 건설, 상계3·4동 뉴타운 개발, 당현천 친환경하천 공사, 창동차량기지 및·도봉운전면허학원 이전, 서울외곽순환도로 개통(이상 노원구), 우이-신설간 경전철 착공, 미아뉴타운 개발, 드림랜드 조성(강북구), 북부법조타운 개발, 창동민자역사(도봉구) 등의 개발 호재로 도시 인프라 구축, 생활편의시설 향상 및 그에 따른 기대감이 높아져 많은 투자자들의 관심이 쏟아지고 있는 지역이 되었다.
일곱째, 그렇다면 강북 부동산 가격 상승세가 계속 이어질 것인가?
재개발 뉴타운에서 시작된 강북 부동산 상승기류는 정부의 부동산 안정관련 대책이나 강남 재건축 규제완화 및 대출 규제완화, 고가주택 기준 상향이 이루어 지지 않는다면 강북부동산 강세는 내년에도 계속 될 것으로 보인다. 적어도 올 하반기 또는 내년 상반기까지 가격 상승은 이어질 것으로 본다.
지난 4월 11일 정부는 강북지역에 대한 집값 안정대책 발표하였으나 일시적으로 관망세를 지나 가격 상승의 골은 이어지고 있다.
만약 정부가 극단적인 가격 안정책 내지 상대적인 강남 아파트 규제 완화등을 내놓지 않는다면 정책이 나올 때 단기적인 위축만 할 뿐 강북지역의 풍부한 개발 호재와 저평가되었다는 인식이 지배적인 현상황에서 상승 분위기가 쉽게 가라앉기는 어려울 것이다.
부동산 규제에 가장 확실하고 직접적인 요인인 대출 규제 및 각종 세금에 대한 규제 완화, 강남재건축 규제완화책등 대책이 발표되지 않는 한 강북지역의 수요는 지속될 것이고 그 파급효과ㅣ는 정부가 예상하는 선을 훨씬 웃돌 것으로 보인다.
이와 같이 강북의 부동산은 거침없이 가격 상승세를 타고 확대일로 직전이다. 과거에도 그러했듯이 정부는 뒷북정책으로 또 한번의 실수를 하지 않기를 바랄뿐이다.
부동산 가격이라는 것은 한번 오르기 시작하면 걷잡을 수 없이 퍼져가는 경향이 높다.
만약 이번 기회에 강북의 부동산 가격 상승 기류를 그대로 두거나 지분쪼개기 등을 대책없이 방치 한다면 강북 부동산 가격 상승 기류는 강남 및 인기지역과의 간격좁힘 현상을 넘어 부동산 핵으로 등장할 것이고 이것은 실용정부에 큰 짐이 될 것이다. 특히 3차 뉴타운 지역인 이문ㆍ휘경지구 등 11개 지역과 청량리, 미아 등 균형발전촉진지구 9개 지역등 35개 지역이 가격 상승의 주류를 이루고 있기 때문에 이에 대한 대책을 강구해야 할 것이다.
또한, 향후에 발표가능성이 높은 4차 뉴타운 지역, 다시말하면 성수동1ㆍ3가지역, 중구 신당동지역, 노원구 월계1ㆍ3동지역, 강북구 미아ㆍ수유동지역, 동대문구 제기동지역, 강서구 화곡동지역, 용산구 서계ㆍ청파동지역, 관악구 봉천동지역, 동작구 사당동 지역등도 미리 부동산 대책을 고시한 후에 사업을 진행해야 할 것이다.
부동산 가격 상승 기류는 쉽게 진정되기 어렵다. 계속적인 호재와 정책이 있는 한 상승폭은 더 높아만 간다. 이를 잡기 위해서는 일관성 있는 개발 계획과 규제 그리고 상대적인 부동산 규제 완화등을 통하여 상승의 폭을 줄 일수 있는 것이다.
만약 부동산에 처음입문한 사람들은 이러한 강북 부동산 급등 현상을 보고 모든 부동산에서 일관되게 적용되는 법칙이라고 생각될까 두렵기까지 한다.
<양은열 YEL부동산연구소 대표>
