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[부동산뱅크 2008/05/06 - 조회:11,614]
부동산 투자는 시대상황, 부동산정책, 투자여건 등의 여러요인에 의해 시대별로 요구되는 투자형태 및 상품으로 변화하며 진화해 왔다. 그러므로, 지나온 시대별로 특징과 이슈를 점검하고, 그 흐름을 따라서 미래의 상황을 예측하는 작업이 선행되어야 부동산시장의 트랜드에 맞는 투자를 할 수 있을 것이다.
시대별로 테마가 되는 부동산시장의 트랜드를 정확히 읽고, 남보다 한발 앞서 투자대상을 선별하여 가격이 상승곡선을 그리기 직전의 길목을 지키며 기다리는 투자를 해야 할 것이다.
그럼 근대사의 시대별로 부동산시장의 특징을 살펴보자.
■ 60~70년대 :
이 시기에는 토지를 대상으로 한 투기현상이 두드러진 시기였다.
신정부의 경제개발과정에서 특혜의혹이 끝없이 제기되던 시기로서 그 과정에서 부동산이 투기의 대상으로 떠오르며, 땅투기가 극성을 부리던 시기이다. “땅투기” “복부인”이라는 말이 유행하면서 1977년 35%, 1978년 50%의 지가 상승률을 기록하는 등 전국이 땅투기 바람이 불던 시기였다. 특히, 서울 및 수도권, 부산의 대도시에 인구유입이 급격히 늘어나면서 자연스럽게 부동산 수요가 증가하게 되어 대도시 중심으로 부동산 가격이 급격하게 오르게 되었다.
■ 80년대 :
이 시대는 아파트에 대한 관심과 투기현상이 두드러진 시기였다.
주택공급부족으로 인한 주택가격 폭등현상이 일어난 시기였다. 1988년 서울올림픽 전후로 아파트 가격상승 기대심리의 확산으로 아파트, 주택 등 주거대상의 부동산상품에 투기를 하는 현상이 두드러지게 나타나는 시기였다..
■ 90년대 :
분당, 일산, 산본, 중동, 평촌의 5개 신도시 개발을 추진하여 주택공급을 늘렸던 시기였다. 주택 200만호 건설의 계획아래 신도시 개발의 본격적인 서막이 올랐다.
1997년 11월에는 IMF구제금융을 받으며 국내 경기를 반영한 부동산 시장은 폭락하고 만다. 지속적인 상승을 유지해오던 부동산 시장이 한 순간에 대폭락하여 급격한 침체기를 맞이하게 된다. 이후 1998년 부동산 시장을 개방하는 법률이 제정되고, 1999년6월에 외국인에 대해 국내 부동산 시장의 완전개방을 선포하게 된다. 외국인에 대한 전면 개방에 힘입어 세계 투자자들은 거대한 자본을 가지고 국내 부동산시장으로 대거 유입되게 되는 계기가 되었다.
■ 2000년대 :
동탄 등 제2기 신도시가 개발되는 것을 비롯하여 신규택지개발지구의 개발이 활발하게 이루어졌으며 전국적으로 주택공급이 이어졌다.
대형빌딩을 중심으로 외국기업의 국내 부동산 투자가 이어져 막대한 시세차익을 내기도 하는 등 꾸준한 해외기업의 국내 부동산 투자가 이어졌다.
그럼, 앞으로 다가올 부동산의 새 물결은 어떤 모습을 하고 있을지 생각해 보자.
첫째, 중앙집중화 현상이 예상된다.
금융,서비스, 의료, 문화 등의 경제활동의 중심이 서울 및 수도권 등 대도시중으로 집중, 편중되는 경향은 더욱 더 강해질 것이며, 지방의 공동화 현상은 더욱 더 심화될 것이다. 이런 양분화 현상은 갈수록 두드러져 부동산투자 대상지역이 지방의 확산되어 있는 현상황에서 대도시 중심으로 다시 환원되어질 것으로 예상된다.
전국이 개발바람을 타고 어디든 사두면 오르던 시대는 지났다. 개발에 대한 분명한 이유가 있어야 하며, 풍부한 수요를 바탕으로 하지 않으면 않되는 시대가 올 것이다.
둘째, 주택가격의 하향안정추세를 보일 것이다.
저출산 기조에 따라 우리나라의 출산률은 세계최저수준을 보여주고 있다. 가임여성 한 명이 평생 출산하는 자녀수를 나타내는 합계 출산율은 1.08로 세계 최하위수준으로 나타나고 있다. 이렇게 인구의 감소는 주택 수요의 감소로 이어져 더 이상 아파트 가격폭등 현상이 일어나기는 어려울 것으로 보인다. 주택수요보다 공급물량이 초과되는 시점이 멀지 않았으며 이는 전체적으로 주택가격의 하향안정화현상을 이어나갈 것이다.
셋째, 도심 오피스가 부동산시장의 흐름을 바꿀 것이다.
싱가포르투자청, 모건스텐리, 도이체방크 등의 외국투자기업들이 국내도심의 주요 초대형오피스에 집중 투자하는 모습을 보아왔는데, 이런 외국자본의 국내 투자, 그 중에서 도심 중앙의 대형 오피스빌딩에 투자형태는 지속적으로 증가할 것으로 보인다. 국내 대형투자기업들도 강남, 여의도, 을지로 등의 주요 도심을 중심으로 집중투자하는 모습을 띄고 있는 경우가 많은데 이러한 추세는 도심을 중심으로 더욱 가속화 될 것이다.
지방에 있는 중소도시의 근린상가와 도심 상가의 투자가치는 그 격차가 점점 더 벌어지는 형태를 보일 것이다.
넷째, 특화상품이 틈새시장으로 주목받을 것이다.
기존 아파트보다 특화된 고급 주상복합아파트가 국내에 선보이면서 많은인기를 끌면서 특별한 부동산상품으로 대두되었다. 이후 전원주택, 팬션, 타운하우스 등 새로운 상품이 쏟아져 나왔으나 향후 지속적으로 관심과 투자처로서 인정을 받을지에 대해서는 의문이다.
보다 선진화되고, 고객의 수요를 충족해 줄 수 있는 상품으로서 차별화되고 특화된 상품이 나온다면 부동산틈새시장으로 자리 잡을 수 있을 것이다.
과거, 현재의 부동산시장을 분석해보고 미래시장을 예측한 것을 토대로 투자는 과학적으로 해야한다. 명확한 목표없는 투자는 사라져야 한다. 막연한 기대심리로 무조건 투자해놓으면 언젠가는 오르겠지하는 마음으로 투자하는 것은 구시대의 유물로 청산해야 한다. 시대가 요구하는 트랜드를 파악하여 정확한 방향성을 적정한 타이밍을 찾는 일을 가장 중요하게 여겨야 할 것이다.
<기업은행 조현수 차장>
