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[전문가칼럼]재미가 쏠쏠한 수익형 임대 사업

[부동산뱅크 2008/03/31 - 조회:7,493]

 전세계 경제의 먹구름이 드리워졌다. 국내경기도 영향을 받아 고물가, 저성장, 국제수지적자의 트리플악재에 직면해 있다. 농산물이 급등하는 등 고물가로 인해 서민생활에 막대한 영향을 미치고 있으며, 국제원자재가 상승으로 인해 국제 수지적자 상황을 맞고 있다. 경제성장률 역시 세계 평균에도 못 미치는 4.3%대를 유지하는 등 저성장기조를 보이고 있다.
 
이렇게 경제환경이 좋지 않은 시장 상황에서는 직접 경영을 통한 수익창출을 도모하기 보다는 수익형 임대사업을 찾는 것도 하나의 대안으로 제시되고 있다. 이러한 수익형 임대 사업은 고정적인 수입을 기대할 수 있으며 향후 부동산 가격 상승으로 인한 자산의 증가까지 생각할 수 있는 1석2조의 효과를 기대할 수 있다. 그렇다면 바람직한 수익형 임대 사업이 되려면 어떻게 해야 할지 생각해 보자. 기대수익을 맞출 수 있는 수익형 임대사업을 시작하려면 중요한 두 가지 축을 생각해 볼 필요가 있다. 

첫째, 본인의 여건에 맞는 부동산상품선정이 적정해야 한다. 토지, 건물, 상가, 오피스,주택 등 부동산의 여러 상품중에서 트랜드와 투자자의 자금여력, 취향, 투자목적 등에 따라 적정한 상품을 선정해야한다.

임대사업은 주택임대사업자와 기타수익형임대사업자로 크게 나누어 볼 수 있다. 주택임대사업자는 본인이 거주하는 주택을 제외하고 2가구 이상의 주택을 구입 또는 건축하여 임대주택사업자등록을 필하면 되므로 비교적 쉽게 임대사업에 참여할 수 있다.

주택임대사업자는 대형평수보다는 소형평수주택에 투자하는 것이 세제혜택을 많이 받을 수 있어 유리하다. 전용면적 60㎡ 이하인 주택을 취득해 임대주택사업을 하면 취•등록세가 전액 면제되며 재산세도 전용면적 40㎡ 이하일 경우 전액 감면된다.

최근에는 오피스에 대한 수요가 몰리면서 수익형임대사업으로 오피스에 많은 관심이 쏠리고 있다. 한 부동산 정보업체에 따르면 서울시 오피스 공실률이 도쿄 2.5%, 뉴욕 4.8%, 홍콩 1.7%보다 낮은 1%를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 이것은 수요에 비해 공급이 적은 것을 의미하며 이러한 원인으로는 최근 몇 년간 계속되었던 주택시장의 호황으로 주상복합이나 오피스텔은 건설량이 많았지만, 오피스는 공급이 적었다는 것이 원인으로 지목한다.

전통적인 오피스 강세지역인 마포, 여의도, 테헤란로 이외에도 최근 주목 받는 곳이 연세, 서강, 이화여대 등이 몰려있는 신촌과 서울대인근 등 대학가 주변이다. 원룸텔과 더불어 오피스의 인기가 날로 높아가고 있는 것이 사실이다.

둘째, 정확한 투자지역의 상권 조사가 요구된다. 투자지역의 상권을 조사하여 수요예측, 향후 발전가능성, 상권내 수익현황 분석 등을 통해 선정작업을 하여야 한다. 주택임대사업시장을 살펴보면, 독신가구가 증가하는 시대적 추세로써 특히 20~30대의 교육 수준과 소득수준이 높은 전문직 독신가구가 늘어나면서 결혼 적령기도 사라지는 등 수요가 증가하는 측면이 있어 사장상황이 밝다고 할 수 있다.

또한 강북의 경우 많은 뉴타운과 재개발 사업이 진행되면서 이주수요가 몰려 전세값이 올라가는 등 불안한 양상을 띠고 있는데 전세값이 올라가면 월세 시장도 영향을 받을 수 있다. 특히 원룸임대주택사업은 임대수요가 사업성공을 결정짓는 요소로서 차별화되고 경쟁력 있는 입지여야만 임대수요자의 호응을 받을 수 있으며, 실내 인테리어의 차이에 따라 임대수요가 결정되는 만큼 임차인의 편리성에 대하여도 상당한 고민을 해야 한다. 

오피스 임대지역으로는 배후지역에 업무밀집지역이나 대학교, 종합병원, 관공서, 산업단지, 공단 등이 집중되어 있는 지역이 좋다. 지역적으로는 마포, 여의도, 강남지역 이외에도 최근에는 분당 등 신도시 오피스도 눈여겨 볼 필요가 있다.

특별히 조심해야 할 점은 상가에 투자할 경우인데 상가를 분양 받아 뉴타운, 택지개발지구 등에서 임대 수익을 기대하고 투자한다면 매우 조심해야한다. 이 지역내에서는 실질적으로 점포을 운영할 실수요자이외에는 임대자체가 불가하도록 법적규제를 하고 있기 때문이다.

그 외, 수익형 임대사업지역 선정시 고려해야 할 점 중에 꼭 짚고 넘어가야 할 대단히 중요한 것이 교통여건과 전세비율이다. 교통여건은 임대수요조건항목 중에서 비중이 매우 높은 항목으로 최우선적으로 고려해야한다.  대중교통 이용이 좋은 곳이어야 하는데 지하철역과 버스정류장에서 단시간에 도보로 이동 가능한 위치에 있어야 한다. 또한, 최근에는 자가운전자의 비율이 높아지면서 주차여건을 중요시 하는 경향을 보이며, 올림픽대로, 강변북로, 고속도로 등 주요도로의 진출입이 용이한 곳을 선호한다.

그리고, 지역적으로 전세비율이 높은 곳을 선정해야 하는데 전세가가 높은 곳은 그만큼 임대수요가 많다는 것을 의미하기 때문이다. 매매가 대비 전세가를 고려하여 전세비율이 높은 지역을 선정하는 것이 바람직하다. 투자수익을 통한 생활의 질적 향상 및 향후 안정된 미래를 꿈꾸고 있는 사람이라면 정확한 상품별 특성 및 수요예측을 통해 투자함으로서 기대수익을 달성할 수 있도록 해야 한다.

<기업은행 조현수 차장>