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[전문가칼럼]상가 선정시 반드시 주의해야 할 사항

[부동산뱅크 2008/02/29 - 조회:4,240]

각양각색의 수많은 상가를 보고 최적의 상가를 선정하는 일은 결코 쉬운 일이 아니다. 생계형 창업시 임차 상가를 결정하는 경우, 노후대책을 위해 수익형 상가를 선정하는 경우 등 원인은 많지만 최적의 상가를 선정시 해야 하는 일은 상권조사 기법이라는 것으로 귀결된다.



여기에 상가 선정시에 유용하게 사용 할 상가 선정 기법에 대한 몇 가지 스킬(skill)를 소개하고자 한다. 꼭 짚고 넘어가야 할 사항은 체크해서 상가 선정시에 재산상의 불이익이 없도록 해야 할 것이다. 상가의 종류별로 중요한 포인트를 짚고 넘어가도록 하자.



▣단지내 상가

첫째, 상가와 단지간의 연계성을 파악하라.

단지내 고객의 주요 이동통로인 주동선상에 위치해야 한다. 여러 개의 아파트 출구 중에 주출구옆에 위치하는 것이 바람직하다. 또한, 분산상가 보다는 주상가를 기준으로 해야한다.

둘째, 상가 연면적의 크기를 산정하라.

일반적으로 가구당 상가 연면적이 1.3㎡ 이내인 경우가 바람직하다. 가령, 단지내 가구가 1,500세대일 경우 상가 연면적이 1,950㎡ 이내인 곳이 좋다.



셋째, 외부 유입효과를 파악하라.

단지내 상가에서 큰 매출을 기대하려면 외부 유입이 커야 된다. 단지내 가구로 한정되면 고정적인 매출밖에는 기대하기 어렵다. 상가 위치가 대로변에 접해있어야 하고, 상가내 대형마트가 입점하면 좋다.



▣테마상가

첫째, 초대형상권내 테마상가라도 안심해서는 안된다 .

명동, 동대문 등 초대형 상권내 우수 입지에 위치한 테마상가라도 분양율이 낮고, 공실률이 높아 정상적인 상가 모습을 갖추지 못하고 실패하는 테마상가를 어렵지 않게 볼 수 있다. 상권만 믿고 투자유혹에 넘어가서 낭패를 보는 경우가 없어야 한다.



둘째, 차별화되고 단일 테마상가로서의 특화된 컨셉과 MD구성이 있어야한다.

대형 테넌트가 입점하지 않고 소형상점이 밀집되어 특화된 특색없이 우후죽순식으로 생겨나는 테마상가는 그 정체성이 모호해지고 이는 고객들로부터 시선을 받지 못한다. 최근 젊은층 구매패턴이 인터넷으로 구매하는 경향으로 바뀌어 있는 만큼 인터넷상점과 중복되는 제품을 판매하는 상점이 밀집하는 테마상가는 피해야 한다.

셋째, 위탁관리 운영사를 확인하라.

상가 입점인들의 자치기구로 이루어지는 협의회는 유명무실한 경우가 많으므로 반드시 위탁관리 운영사를 확인해야 한다. 당해 테마상가를 위해 부실하게 급조하여 만들어진 위탁관리 운영사가 많으므로 반드시 법인 등기부등본을 확인해야한다. 위탁관리 운영사의 능력에 따라 테마상가의 전체적인 활성화 및 사활이 걸려있는 경우가 많으므로 체계적인 시스템을 구축하고 있는 위탁관리 운영사인지 확인하는 작업이 필요하다.



넷째, 임대보장각서가 모든걸 보장해 주지는 못한다.

쇼핑몰 분양시에 일반적으로 임대 보장 각서를 써주면 안심시키고 있지만, 실제로 이행되지 않아 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않으므로 주의해야한다. 임대수익률을 확정해서 분양하는 사례도 있는데, 계약기간이 종료 되면 임대가 어려워 공실이 되는 경우가 많고 이에 따라 매매도 어렵게 되어 낭패를 보는 사례도 속출하고 있어 주의해야 한다.



다섯째, 신탁사업 또한 무조건 안심할 것은 못된다.

분당 야탑역에 위치한 테마폴리스처럼 신탁사업으로 사업을 진행해도 사업이 부실해서 일어나는 손해는 고스란히 투자자의 몫으로 돌아간다. 몇 년이 지나도록 해결이 되지 않고 있는 것을 교훈 삼아 신탁사업이라고 무조건 안심해서는 안된다는 것을 새겨야한다.



▣근린상가

첫째. 인프라(infrastructure) 를 확인하라.

도로의 위치, 도로의 폭, 횡단보도 유무, 간선도로의 연계성 등을 살펴보아야 한다. 교통시설은 역의 위치, 역과의 연결도로, 역과의 거리, 버스정류장의 위치, 버스 노선 및 노선수, 마을버스 운행유무 등 을 확인해야 한다.



둘째, 임대가의 적정성을 재고하라.

최근 개발된 택지지구내 근린상가의 경우 토지공사의 입찰로 진행되는 상업용지의 가격이 입찰공급단계시에 고가에 입찰되는 경우가 대부분이다. 토지공급을 고가에 받으니 상가 분양 및 임대가격이 높아질 수 밖에 없고 이는 수익률 저하로 나타나게 된다.



상가를 선정할때에 기준이 되는 요소는 너무나 많다. 그 많은 요소를 다 감안해서 하기는 힘들어도 최소한 위의 사항은 반드시 점검하는 자세가 요구된다. 무모하게 성공을 기대하기 보다는 적어도 실패는 하지 않는다는 자세로 최소한 실패하지 않는 마음으로 하나하나 점검해나가는 것이 바람직하다.



<기업은행 조현수 차장>
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